2018_CBS_10717 - Omgevingsvergunning - OMV_2018116648. Bordeauxstraat 7A. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/09/1996: vergunning (86#950405) voor het verbouwen van een pakhuis en het inrichten tot jeugdrecreatie;

-          22/01/1998: vergunning (86#970421) voor het bouwen van een terras en creëren van een woonentiteit binnen de dakvlakken;

-          17/06/1999: vergunning (86#980129) voor veranderingswerken (kelder/bergruimte naar recreatieruimte) en inrichten van het gelijkvloers;

-          07/03/2001: vergunning (20003219) voor het inrichten van een dakterras bij een loft;

-          29/02/2008: weigering (3152#932) voor het herinrichten van een pakhuis;

-          14/09/2009: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID:7237);

-          30/03/2018: vergunning (20173421) voor het herinrichten van een recreatieruimte met horeca. 

Laatst vergunde toestand

-          het pand maakt deel uit van vastgesteld bouwkundig erfgoed (The Antwerp Grain Work Company);

-          twee verhoogde halsgevels van totaal vijf traveeën en drie bouwlagen + topgevels onder twee zadeldaken;

-          gevels in baksteen met gebruik van natuurstenen doorlopende lekdrempels, banden, kordons en ornamenten (wortel- en schijfmotieven);

-          achterliggend ± T-vormig complex met kleine binnenplaats die toegankelijk is langs twee zijden via een binnenstraat;

-          het gebouw is ingericht als dagrecreatie en horeca op 4 onderste bouwlagen;

• het gelijkvloers bestaat uit 5 aparte horeca-units rondom de binnenkoer;
• verdiepingen 1 tem 3 zijn ingericht als dagrecreatie;

-          de bovenste verdieping is ingericht als tentoonstellingsruimte en schilder- en kunstenatelier. 

Bestaande toestand

-          op de twee bovenste bouwlagen werden verschillende wooneenheden (lofts) voorzien;

-          hiervoor werd nooit een vergunning afgeleverd, behalve voor een dakterras bij een loft aan de zijde van de Bordeauxstraat (links boven);

-          de huidige loft met nummer 4.02 is nooit eerder opgenomen in een vorige vergunning.  Deze bevindt zich langs de zijde van de Kribbestraat links bovenaan.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een duplex appartement (4.02) met terras op de vierde en vijfde verdieping aan de zijde van de Kribbestraat (links boven);

-          op de vierde verdieping is een leefruimte met keuken, slaapkamer met badkamer, toilet en berging ingericht;

-          via een interne trap bereikt men op de vijfde verdieping een slaapkamer, dressing, badkamer en terras;

-          tussen de vierde en vijfde verdieping is een vide voorzien boven de leefruimte;

-          regulariseren van wijzigingen aan de achtergevel en het dak.  Er werd een terras voorzien in het dak en de muur van het terras werd opgetrokken;

-          de kelderverdieping en verdiepingen 1,2 en 3 maken geen deel uit van deze aanvraag.  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er is geen fietsenstalling voor 3 fietsen voorzien voor de bijkomende wooneenheid met twee slaapkamers.

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt geen parkeerplaats voorzien voor de bijkomende wooneenheid.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Dit zal als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een deel van de voormalige gebouwen van "The Antwerp Grain Work Company", een natie die is ontstaan in 1904 door samenvoeging van vijf oudere naties.   Het kantoorgebouw van de natie werd opgericht in 1880 (zie gevelsteen).  Bij de samenvoeging van de naties in 1904 werd de site uitgebreid in de Kribbe –en Bordeauxstraat met bijhorende magazijnen, stallingen en dienstwoningen in 1904.

Aan de zijde van de Kribbestraat bevinden zich art-nouveau-geïnspireerde gevels. Een lijstgevel van respectievelijk negen en tien traveeën en drie en een halve of vier en een halve bouwlaag onder zadeldak. Baksteenbouw met kleurige baksteenbanden, boven de puilijst gemarkeerd door lisenen onderling verbonden door segmentbogen, hogerop aflijnend geprofileerd kordon en houten kroonlijst. Markante, hoger opgaande gevelbekroningen met natuurstenen art-nouveau-ornamenten en panelen met opschrift "1904 The Antwerp Grain Work Company". Rechthoekig en segmentboogvensters, eerstgenoemde voor dienstwoningen en mezzaninoverdieping. Begane grond met segmentboog- en rechthoekige poorten.

Het object/ complex is beeldbepalend omdat de stedenbouwkundig, architecturale en esthetische waarde hoog is.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de vraag om loft 4.02 te regulariseren. Deze is sinds 1995 in het gebouw aanwezig. Er worden verder geen bijkomende ingrepen voorzien die afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van het geheel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat er, strijdig met art 678 van het burgerlijk wetboek, van op het terras achteraan rechtstreeks zicht is op de naast en achterliggende percelen. Hier dient in functie van  privacy en conform het burgerlijk wetboek een ontoegankelijke zone worden voorzien van 190 cm tot aan de perceelgrens.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden;

3.      er dient een ontoegankelijke zone van 190 cm voorzien worden tot aan de perceelgrens op het terras, zoals in rood aangeduid op de plannen;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten