2018_CBS_10459 - Omgevingsvergunning - OMV_2018107685. Van De Weyngaertplein 32. District Ekeren - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/3/1937: vergunning (802#3935) voor het verbouwen van een gebouw naar een hovenierswoning. 

Laatst vergunde toestand

-          braakliggend terrein met helemaal achteraan op het perceel een woning. 

Bestaande toestand

-          braakliggend terrein met helemaal achteraan op het perceel een woning.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van een meergezinswoning met 4 appartementen;

-          vooraan op het perceel komt een volume van 3 bouwlagen onder mansardedak over de volledige perceelsbreedte met een gelijkvloerse bouwdiepte van 17m;

-          de verdiepingen met een bouwdiepte van 11 m sluiten qua diepte aan op de rechterbuur en worden aan de linkerkant voorzien van een blinde wachtgevel;

-          op het gelijkvloers wordt een appartement met 1 slaapkamer en garage ingericht met een netto-vloeroppervlakte van 71 m²;

-          links van de garage wordt een doorgang naar de achtergelegen, bestaande en te behouden woning voorzien, en naar de ondergrondse fietsenberging;

-          in het midden van de tuin wordt een gemeenschappelijke afvalberging voorzien als een soort afscheiding tussen beide gelijkvloerse woonentiteiten;

-          op de bovenliggende verdiepingen wordt telkens een appartement met 2 slaapkamers ingericht met een netto-vloeroppervlakte van 75 m²;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met een oranje-grijs genuanceerde, keramische gevelsteen en buitenschrijnwerk in antracietkleurig aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag handelt over de bouw van een meergezinswoning met 4 appartementen op een perceel waar achteraan reeds een eengezinswoning aanwezig is. Het gaat niet over een braakliggende terrein zoals wordt aangegeven. Vooraan op het perceel wordt een volume voorzien van 3 bouwlagen onder een mansardedak en dit over de gehele perceel breedte met een gelijkvloerse bouwdiepte van 17 m. Op het gelijkvloers wordt een éénslaapkamer appartement ingericht met bijhorende garage en een netto vloeroppervlakte van 71 m². Nog op het gelijkvloers wordt er links naast de garage een doorgang voorzien naar de bestaande en te behouden woning, deze doorgang biedt eveneens een toegang tot de ondergrondse fietsenberging. In het midden van de tuin wordt een gemeenschappelijke afvalberging voorzien die als een soort afscheiding tussen de twee gelijkvloerse woonentiteiten fungeert. Op de bovenliggende verdiepingen worden tweeslaapkamer appartementen voorzien met netto vloeroppervlakten van 75 m². Op dit perceel komen 5 woonentiteiten, de bouwdensiteit benadert 110 woningen per hectare!

Bezwaren die aangeven dat deze aanvraag niet strookt met de voorschriften van het RUP Mariaburg zijn gegrond.

Volgens het plan situeert de aanvraag zich in artikel 1 voor wonen – Wo1, dit artikel geeft aan : “Het samenvoegen of verder verkavelen van bestaande percelen is enkel toegelaten wanneer de (nieuw-)bouw en de gevelgeleding in harmonie is met het referentiebeeld. Ook de voorbouwlijn is in harmonie met het referentiebeeld. Inbreidingsprojecten zijn niet toegelaten.”  Door de aanwezigheid van de bestaande en te behouden woning op dit perceel valt dit project, door het afbouwen van de voorgevellijn, onder een inbreidingsproject dat volgens het RUP niet toegelaten is.

Aangepaste voorschriften met betrekking tot het samenvoegen of verder verkavelen van bestaande percelen en het toelaten van inbreidingsprojecten gelden in de overdrukzone : art. 10 : overdruk – inbreidingsprojecten, deze aanvraag situeert zich niet in deze overdrukzone, in de zone Wo1 dient maximaal ingezet te worden op het vergroenen van de tuinzones. De essentie van het RUP ligt erin het afbaken van gebieden waar al dan niet verdere inbreiding / ontwikkeling mogelijk is, hetzij door middel van meergezinswoningen ofwel door inbreidingsprojecten. De voorschriften van het RUP geven duidelijk weer, waar dit wel of niet mogelijk is. De afwijkingsbepalingen via artikel 4.4.1. van het VCRO zijn niet van toepassing, het gaat niet over afwijkingen met betrekking tot bijvoorbeeld de perceelsafmetingen, de afmetingen en de inplanting van de constructies, de dakvorm af gebruikte materialen maar over de bestemming, het zou een afwijking betekenen aan de doelstellingen van het RUP als dusdanig.

Er diende in deze aanvraag wel degelijk een openbaar onderzoek georganiseerd te worden wegens hoger geschetste problematiek, de keuze voor een vereenvoudigde procedure vs de gewone procedure was niet aangewezen.

Onder de algemene bepalingen van het RUP is er artikel 1.3 – “harmonie en referentiebeeld”, de aanvraag voldoet hier niet aan. Zo bijvoorbeeld de nokhoogte : “de maximale toegelaten nokhoogte is het gemiddelde van de minimale en de maximale nokhoogte van het referentiebeeld. Bij aaneengesloten panden mag het verschil met de aanpalende panden maximaal 2m bedragen.” De nokhoogte in deze aanvraag is 1.35 m hoger dan de nokhoogte van de rechterbuur die zelf al het hoogste pand uit de buurt uitmaakt. 

Voor de kroonlijsthoogte geeft het RUP aan : “De maximale toegelaten kroonlijsthoogte is het gemiddelde van de minimale en de maximale kroonlijsthoogte van het referentiebeeld. Bij aaneengesloten panden mag het verschil met de aanpalende panden maximaal 2m bedragen.” De kroonlijst hoogte sluit hoegenaamd niet aan bij het referentiebeeld.

Het is niet verdedigbaar om op deze locatie perceelsbreed te bouwen (voorzien van een wachtgevel met een hoogte tot bijna 14 m en een totale oppervlakte van afgerond 166 m²). Vanuit het oogpunt dat de aanpalende woning #  30, ondanks het feit dat het hier over een open bebouwing gaat, op een aantal gebouwen met erfgoedwaarde na qua typologie afwijkend is langsheen het plein. Ervan uitgaande dat er toekomstgericht geen voorbehoud zal zijn bij het slopen van deze aanpalende woning, een aanstaande invulling van het aangrenzende perceel met enerzijds bebouwing op de rooilijn en anderzijds op de bestaande gevelrij aan de rechterzijde ervan geen foutieve ruimtelijke denkwijze zou zijn. De woning op nummer 30 is echter gelegen naast het perceel 28 dat gelegen is in de overdruk 9 van het RUP : “waardevol erfgoed”. De bovenstaande redenering geldt hier dan niet, het pand 28 zal bij eventuele werken aan pand 30 mee bepalend zijn in de vorming van het referentiebeeld, dit wil zeggen dat nummer 30 een open bebouwing dient aan te houden tegen de wachtgevel van nummer 32 kan dus niet gebouwd worden. Perceelsbreed bouwen op nummer 32 kan hier niet ondersteund worden, de maximale bouwbreedte wordt zo beperkt tot 6 m, een halfopen bebouwing kan eventueel in overweging genomen worden.

In artikel 1 voor wonen – Wo1, punt 3 “tuin” van het RUP Mariaburg worden voorschriften gegeven in verband met de verharding van tuinen : “De tuin moet zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden worden. Verharding in de tuin wordt beperkt toegestaan en enkel in functie van het optimaal gebruik van de tuin als buitenruimte, zoals een pad, een terras of tuinhuis, met een maximum van:

• § 20 vierkante meter voor tuinen tot 60 vierkante meter
• § 1/3 van de totale tuinoppervlakte voor tuinen groter dan 60 vierkante meter

Verhardingen in de tuin worden steeds aangelegd in waterdoorlatende materialen.” Uit het aangeleverde inplantingsplan valt niet op te maken dat de aanvraag beantwoordt aan de voorschriften wat maximale oppervlakte verharding betreft, zo is er geen toegangsweg aangegeven die naar de achtergelegen woning gaat. 

Deze aanvraag beantwoordt ook niet aan artikel 12 – “levendige plint” van de bouwcode. In de voorgevel wordt een doorgang voorzien om de achterste woning te kunnen betreden naast deze toegangspoort wordt er een garagepoort geplaatst, zo wordt er 5.50 m van de 9.00 m gevelbreedte door deze toegangen ingenomen. Verder in de voorgevel is een vrij klein raam voorzien van 1.35 m op 1.00 m van het achterliggend slaapvertrek, dit raam bevindt zich op een hoogte van ongeveer 1.05 m boven het maaiveld, van een levendige plint is hier geen sprake. Volgens artikel 12§3 van de bouwcode wordt er per 8 m gevelbreedte er maximaal één toegangspoort voorzien van 3 m, de aanvraag voldoet hier niet aan.

 Zoals hoger aangegeven is dit een nieuwbouwproject waarvan de aanvraag de bouw van een éénslaapkamer appartement op het gelijksvloers van 71 m² en van drie tweeslaapkamer appartementen van telkens 75 m² op de verdiepingen, omvat. Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Om te beantwoorden aan de draagkracht, een gezonde mix van wooneenheden, voldoende leef- en woonkwaliteit en te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dient een project uit een mix van één-, twee- en indien mogelijk van drieslaapkamer appartementen te bestaan. Dergelijke units dienen respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m², 80 m² en 110 m², deze aanvraag voldoet niet aan deze vereiste.

Door de vele tekortkomingen ten opzichte van de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan Mariaburg, de bouwcode, de goede ruimtelijke ordening en het niet organiseren van een openbaar onderzoek komt deze aanvraag niet in aanmerking voor vergunning.Bezwaren die aangeven dat deze aanvraag niet strookt met de voorschriften van het RUP Mariaburg zijn gegrond.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Mariaburg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: de terrassen op de verdiepingen achteraan vallen aan de rechterkant buiten een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding ter hoogte van de achtergevel;

-          Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: het is onduidelijk of de poort van de doorgang over het openbaar domein opendraait;

-          Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: de slaapkamer van het gelijkvloers appartement bezit slechts een lichtdoorlatende oppervlakte van 0,86 m² in plaats van de minimaal vereiste 1,27 m²;

-          Artikel 38 Groendaken: de blinde wachtgevel aan de linkerkant wordt niet voorzien van gevelbegroening.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag vertoont een aantal afwijkingen ten opzichte van de van kracht zijnde voorschriften.

De meerderheid hiervan kan worden opgenomen in voorwaarden maar het blijkt dat de uitspringende terrassen achteraan niet gelegen te zijn binnen een hoek van 45° ten opzichte van de erfscheiding, hetgeen voor ontoelaatbare inkijk kan zorgen naar de aanpalende achtergevels toe. Er is in deze echter sprake van een zeer beperkte afwijking: de terrassen bevinden zich op 1,90 m van de perceelgrens en zijn uiteindelijk 2 meter diep; het verschil bedraagt dus slechts 10 centimeter. Betreffende zal geen onaanvaardbare overlast genereren en kan bijgevolg gefundeerd aanvaard worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het optrekken van een gebouw met 4 woongelegenheden en gelet op de ligging hiervan in een Woonzone 1 binnen het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg, waarbij binnen deze zone principieel het voorzien van meergezinswoningen toegelaten wordt, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het geplande volume, over de gehele perceelbreedte, gelijkvloers gedeeltelijk tot een diepte van 17 meter en op de verdiepingen tot een diepte van 11 meter, past zich geheel aan aan zijn gebouwde omgeving. Zo is 17 m voor een gelijkvloerse bouwlaag zonder meer aanvaardbaar en een algemeen gehanteerde maatvoering en in deze specifieke context wordt bovendien voldoende open en onbebouwde ruimte behouden op het achterste deel van het perceel. Op deze manier beschikken de gelijkvloerse woonunit en de bestaande woning achteraan op het perceel beiden over een voldoende grote tuin. Ook de bouwhoogte ervan is met zijn 3,25 m ten opzichte van het maaiveld een aanvaardbare en eerder zelfs beperkte hoogte voor een gelijkvloerse bouwlaag.

Op verdieping 1 en 2 sluit het gebouw met een diepte van 11 m naadloos aan op de bouwdiepte van het rechter buurpand; ook de basis van de daklaag hanteert deze maat, die eveneens aan de rechterzijde aanwezig is. Het volume van de daklaag zal iets hoger uitvallen dan dat van het buurpand rechts maar dit is inherent aan deze specifieke dakvorm en vloeit gedeeltelijk voort uit de op deze locatie atypische dakvorm (plat dak) van het buurpand rechts. Deze verhoging is echter beperkt tot 1,35 m en dit slechts in het middelste deel van het pand, waarna het aan beide zijden afzwakt.

De keuze om op deze locatie perceelsbreed te bouwen is verdedigbaar vanuit het oogpunt dat de aanpalende woning, ondanks het feit dat het hier open bebouwing betreft, op een aantal gebouwen met erfgoedwaarde na qua typologie afwijkend is langsheen het plein. Aan deze zijde van de kerk bevinden er zich, uitgezonderd 2 panden die worden vermeld op de inventaris van het cultuurbezit, enkel gebouwen in de typologie van rijbebouwing. Ervan uit gaande dat er toekomstgericht geen voorbehoud zal zijn bij het slopen van de aanpalende woning, is een aanstaande invulling van het aangrenzende perceel met enerzijds bebouwing op de rooilijn en anderzijds aansluitend op de bestaande gevelrij aan de rechterzijde ervan, geen foutieve ruimtelijke denkwijze, gelet dat hier op een respectvolle manier wordt omgegaan met de overgang naar de te behouden pastorijwoning op huisnummer 28. Om de continuïteit van de gevelwand langsheen het plein, die in feite reeds start bij huisnummer 6 in de Van De Weyngaertlei, te garanderen en geen amalgaam van bebouwing te bekomen, is het perceelbreed bouwen op nummer 32 dan ook ruimtelijk aanvaardbaar.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is op basis van bovenstaande gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

Het geplande materiaalgebruik, oranje-grijze keramische gevelsteen, donkergrijs schrijnwerk en dakpannen en geprepatineerd zink, is in overeenstemming met die in de bestaande bebouwde omgeving. Zo zijn vermelde kleurtinten van het parement in dezelfde gevelrij aanwezig, is er veelvuldig sprake van het gebruik van gevelsteen in de gehele omgeving, is er aansluitend eveneens donkergrijs schrijnwerk voorhanden en past het gebruik van zink binnen het beeld van de meeste daken die hier voornamelijk gebruikmaken van leien, in precies dezelfde tint.

Het uitzicht van de gevel geeft een indruk van een pastorijstijl onder mansardedak, visueel los gebaseerd op enkele gelijkaardige panden in dezelfde gevelwand. De gevelgeleding neemt bovendien een gelijkaardige ritmiek en verdeling over. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de toegangspoort tot de doorgang dient naar binnen open te draaien en niet over het openbaar domein heen;

3.      het raam van de slaapkamer op het gelijkvloers dient aangepast te worden zodat een licht doorlatende oppervlakte van minimaal 1,27 m² wordt bekomen;

4.      de blinde wachtgevel aan de linkerzijde dient voorzien te worden van gevelbegroeiing;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden in de loop van de bevraging der omwonenden 63 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.      Foutieve bestemming: er bevinden zich op het betreffende plein geen andere meergezinswoningen waardoor het optrekken van dergelijk pand niet in harmonie en niet aanvaardbaar is, ook niet naar de toekomst toe.

Beoordeling:

Er bestaan geen specifieke voorschriften die het bouwen van een meergezinswoning op deze locatie verbieden. Bovendien staan de specifieke zoneringsgegevens van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan dit expliciet toe in deze zone. In het kader van de context van een bevolkingstoename en de zoek naar een ruimtelijk correcte vertaling van deze nood, is het feit dat dezelfde woonvorm al dan niet reeds zou voorkomen in de onmiddellijke omgeving geen argument om een meergezinswoning uit te sluiten. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Negatie van de bestaande toestand: door het bouwen van een gesloten bebouwing naast een open type (dat recent gerenoveerd werd) wordt de aanwezige gebouwde omgeving compleet genegeerd; een halfopen typologie met een zijdelingse afstand van 3 m was hier meer wenselijk geweest, zoals ook werd aangegeven in eerdere berichtgeving. Het voorliggende plan geeft aan dat de naastgelegen beschermde woning in de toekomst kan gesloopt worden, hetgeen onaanvaardbaar is.

Beoordeling:

De keuze om op deze locatie perceelsbreed te bouwen is verdedigbaar vanuit het oogpunt dat de aanpalende woning, ondanks het feit dat het hier open bebouwing betreft, op een aantal gebouwen met erfgoedwaarde na qua typologie afwijkend is langsheen het plein. Aan deze zijde van de kerk bevinden er zich, uitgezonderd 2 panden die worden vermeld op de inventaris van het cultuurbezit, enkel gebouwen in de typologie van rijbebouwing. Ervan uit gaande dat er toekomstgericht geen voorbehoud zal zijn bij het slopen van de aanpalende woning (aangezien deze geen inventarispand betreft en geen beschermde status bezit), is een aanstaande invulling van het aangrenzende perceel met enerzijds bebouwing op de rooilijn en anderzijds aansluitend op de bestaande gevelrij aan de rechterzijde ervan, geen foutieve ruimtelijke denkwijze, gelet dat hier op een respectvolle manier wordt omgegaan met de overgang naar de te behouden pastorijwoning op huisnummer 28. Om de continuïteit van de gevelwand langsheen het plein, die in feite reeds start bij huisnummer 6 in de Van De Weyngaertlei, te garanderen en geen amalgaam aan bebouwing te bekomen, is het perceelbreed bouwen op nummer 32 dan ook ruimtelijk aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Verdwijnen van groen:omwille van de geplande bebouwing wordt de groene noordzijde van het plein aangesneden, hetgeen een kwaliteitsvermindering betekent, ook naar de toekomst toe. Bijkomend zal de overlevingskans van de bomen op het plein aanzienlijk dalen.

Beoordeling:

Los van het feit dat het verdwijnen van groen een kwaliteitsvermindering kan betekenen, is de aanwezigheid van bestaand groen op deze site het gevolg van het langere tijd onbebouwd blijven van dit deel van het perceel. Dit laatste verleent de omwonenden geen rechten op het zichtgroen an sich en ook geen rechten om de bebouwbaarheid van een stuk grond te hypothekeren. Er dient dus geoordeeld te worden, ook bij elk toekomstig project, of het geplande volume aanvaardbaar is in zijn gebouwde context, los van het eventueel te verwijderen groen; voor dit laatste kan steeds compensatie worden opgelegd indien gewenst. Dat het realiseren van een project met een beperkte onderkelderde oppervlakte een nadelige invloed zou kunnen hebben op het bomenbestand op het aangrenzende plein is louter hypothetisch en maakt geen onderwerp uit van de ruimtelijke beoordeling van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Vernietiging straatbeeld:het bestaande straatbeeld met een aantal cultuurhistorische panden en relicten verdwijnt en wordt danig aangetast door de geplande bebouwing.

Beoordeling:

De geplande bebouwing is in het kader van het gehele straatbeeld eerder beperkt van omvang; een perceelbreedte van 9 m ten aanzien van een plein met gehele gevelomtrek van om en bij de 340 m (zonder de delen aan de andere zijde van de kerk mee te rekenen). Bovendien staat het geplande project voldoende ver verwijderd van vermelde erfgoedrelicten om er een fundamentele visuele impact op te hebben. Het straatbeeld verdwijnt daarenboven niet door het invullen van de projectgrond, het wordt er enkel systematisch in een minieme hoeveelheid door aangevuld. De relicten waarvan sprake worden ernaast allen in hun waarde bewaard. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Foutief uitvoeren van het openbaar onderzoek:de impact van het gebouw vereist een openbaar onderzoek, daar waar heden slechts de direct aanpalenden werden aangeschreven.

Beoordeling:

De aanvraag is niet strijdig met de specifieke voorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan waardoor in het kader van de procedure geen openbaar onderzoek vereist was doch enkel een bevraging van de aanpalenden ter hoogte van wiens perceelgrens wijzigingen zouden worden uitgevoerd. In dit geval betrof dit slechts de linker- en rechterbuur en bijvoorbeeld niet de aanpalers achteraan de tuinzone. De procedure en de eraan gekoppelde bevraging werden bijgevolg correct uitgevoerd. Het bezwaar is ongegrond.

6.      Parkeeroverlast:door het creëren van 4 extra wooneenheden (met telkens 2 auto’s) met slechts 1 extra parkeerplaats op eigen terrein zal de parkeerdruk in de omgeving onaanvaardbaar toenemen.

Beoordeling:

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de bevoegde dienst mobiliteit die een gunstig advies uitbracht. De afmetingen van het perceel (slechts 9 m breedte) maken het in eerste instantie niet mogelijk om een degelijke en bruikbare ondergrondse parkeergarage te voorzien. De verwachte parkeerdruk bedraagt bovendien geen 2 maar slechts 1 wagen per wooneenheid waardoor het op de openbare weg af te handelen aantal auto’s beperkt blijft tot 3, gelet op één inpandige garage, hetgeen in se beperkt is qua grootteorde en bijgevolg aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Onaanvaardbare bouwhoogte:dit project met 4 of 5 verdiepingen is beduidend hoger dan enig ander bouwwerk aan het betreffende plein en voldoet niet aan de voorwaarden van het referentiebeeld, hetgeen zich ook vertaalt in de hoogte van de kroonlijst en de nok.

Beoordeling:

Er is in de aanvraag geen sprake van hoogbouw, noch van een gebouw van 4 of 5 verdiepingen, doch slechts van 3 volwaardige bouwlagen (inclusief het gelijkvloers) met daarbovenop een daklaag. Zowel het rechts aanpalende gebouw als dat daarnaast beschikken over 3 bouwlagen onder een dak, het buurpand zelfs over 4 volwaardige bouwlagen. Gelet op enerzijds de ruimte voor het gebouw (gelegen aan een plein), de bouwhoogte van de aanpalende gebouwen en de aanwezigheid van de kerk, is het voorgestelde gabarit – dat eenduidig een beeld van 3 bouwlagen onder een dak voorstelt – op deze specifieke plek meer dan aanvaardbaar en zeker niet te hoog. De kroonlijsthoogte die in deze wordt gehanteerd is een stuk lager dan de dakrand van het buurpand en wordt gesitueerd op nagenoeg dezelfde hoogte als het pand daarnaast, dat eveneens uit drie bouwlagen onder mansarde bestaat. Vermeld pand, nummer 34, hanteert bijkomend dezelfde nokhoogte als het ingediende ontwerp. De geplande bouwhoogtes zijn bijgevolg in overeenstemming met die van de bebouwing rondom. Het bezwaar is ongegrond.

8.      Inbreuk op de privacy:de terrassen aan de achterzijde zorgen voor onaanvaardbare inkijk naar de aanpalende panden en tuinen.

Beoordeling:

De voorziene terrassen aan de achterzijde voldoen allen aan de opgelegde normen inzake de privacywetgeving en respecteren voldoende afstand tot de aanpalende perceelgrenzen. Ook de beperkte diepte ervan (2 m) is in combinatie met de zijdelingse afstand aanvaardbaar en creëert geen bijkomende inkijk naar de aangrenzende achtergevels. Bijkomend is de afstand tot de verder gelegen bebouwing, langsheen Van De Weyngaertplein en Oudstrijderslei, meer dan ruim genoeg om op een eenduidige manier niet meer van een overduidelijke inkijk te kunnen spreken; ± 11 à 12 m zijdelings naar de dichtste buurpanden toe en ± 55 m ten opzichte van de woningen aan de Oudstrijderslei. Er is dan ook geen sprake van inbreuk op de privacy. Het bezwaar is ongegrond.

9.      Bouwdichtheid:het aantal woningen overschrijdt de norm van 15 woningen per hectare voor zogenaamd buitengebied.

Beoordeling:

Betreffende opmerking verwijst naar een voorschrift dat louter richtinggevend is maar geen dwingende kracht bezit. Bovendien wordt vermelde richtlijn in hoofdzaak gebruikt als toepassing bij de ontwikkeling van iets ruimere en nog niet ontwikkelde gebieden die buiten stads- en dorpskernen gelegen zijn en waarbij vermelde densiteit als houvast wordt gehanteerd bij het opstellen van nieuwe verkavelingen. Betreffende aanvraag heeft betrekking op één onbebouwde kavel in een bestaande dorpskern waardoor het toepassen van vermeld directief onjuist is. Het bezwaar is ongegrond.

10.  Wateroverlast:door het verdwijnen van een deel van de bestaande en onverharde tuin zal wateroverlast ontstaan aangezien het water niet meer op natuurlijke wijze in de grond kan indringen.

Beoordeling:

Het perceel in kwestie is niet gelegen in een zone die mogelijk of effectief overstromingsgevoelig is en gelet op de eerder beperkte oppervlakte van het project (± 165 m² aan bijkomende verharde oppervlakte) wordt geoordeeld dat er geen schadelijke effecten dienaangaande zullen veroorzaakt. Het bezwaar is ongegrond.

11.  Atypische bouwtypologie:door het behoud van de zonevreemde woning achteraan wordt een precedent gecreëerd om op bestaande terreinen achteraan in de tuinzone bijkomende wooneenheden op te trekken. De woning achteraan zou logischerwijze dienen afgebroken te worden.

Beoordeling:

Het gebouw achteraan op het perceel is wel degelijk een vergunde woning uit het verleden en is bijgevolg niet zonevreemd, doch enkel atypisch. Ze werd destijds vergund als koetsierswoning bij de losstaande villa op nummer 30 en werd hier in een later stadium kadastraal van losgekoppeld; vandaar de atypische typologie. Louter door het optrekken van een nieuwbouw aan de straatzijde kan echter geen volwaardige eis worden gesteld in verband met de afbraak van een vergund bouwvolume, zelfs niet met de atypische bestemming wonen in de tuinzone. Omgekeerd is deze atypische doch historisch gevormde toestand eveneens geen precedent voor toekomstige bebouwing in de tuinzone van percelen in tweede orde. Het bezwaar is ongegrond.

12.  Verkeersoverlast:extra wagens in de buurt toelaten zal de verkeersveiligheid niet ten goede komen. Bovendien zijn er geen garagepoorten aanwezig op het plein waardoor de gevraagde situatie (met in- en uitrijden) onveilig zal zijn.

Beoordeling:

De verkeerssituatie is voor een project van dergelijke beperkte omvang geen aspect dat deel uitmaakt van een stedenbouwkundige beoordeling, laat staan van een MOBER. Het voorzien van de garagepoort is een noodzakelijke voorwaarde om op minimale wijze tegemoet te komen aan het principe van “parkeren op eigen terrein” dat onderschreven wordt in het bestuursakkoord. Er zijn bovendien wel degelijk garagepoorten en parkeeropritten aanwezig op het plein, zelfs in dezelfde huizenrij. Het bezwaar is ongegrond.

13.  Strijdigheid met het Ruimtelijk Uitvoeringsplan:de geest van de aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het goedgekeurde Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg.

Beoordeling:

Het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan bevat een aantal voorschriften die de geest ervan in duidelijke richtlijnen vertalen. Er is echter geen van deze specifieke voorschriften, inzake bouwhoogte, uitzicht, bouwdiepte, gebouwtypologie of grondinname die door het ingediende ontwerp expliciet met de voeten wordt getreden. Het bezwaar is ongegrond.

14.  Wegname van (zon-)licht: het optrekken van dit gebouw zal zonlicht wegnemen uit de aanpalende panden en tuinen.

Beoordeling:

Het feit dat betreffende kavel langere tijd onbebouwd is gebleven geeft de omwonenden geen verworven rechten ten gevolge van vermelde onbebouwde zone; het betreft namelijk een bebouwbaar stuk grond, aan de straatzijde en aansluitend bij de daar reeds aanwezige bebouwing. Bovendien is het op te trekken pand qua bouwgabarit nagenoeg identiek aan de ernaast gelegen gebouwen waardoor betreffende impact gelijkaardig en dus aanvaardbaar zal zijn in deze gebouwde omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

15.  Waardevermindering:door het optrekken van bebouwing met een scheidsmuur wordt de verkoopwaarde van de naastliggende stukken grond sterk verminderd.

Beoordeling:

De inhoud van het bezwaar is niet van ruimtelijke of stedenbouwkundige aard, en bovendien zuiver hypothetisch, en derhalve niet onderhevig aan een beoordeling in het kader van deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

16.  Verdwijnen dorpse karakter:door deze verstedelijking zal de buurt zijn kleinschalige sfeer van een echte wijk verliezen en gaat het historische en waardevolle karakter ervan teniet.

Beoordeling:

De geplande bebouwing is in het kader van het gehele pleinbeeld eerder beperkt van omvang; een perceelbreedte van 9 m ten aanzien van een plein met gehele gevelomtrek van om en bij de 340 m (zonder de delen aan de andere zijde van de kerk mee te rekenen) waardoor er van een echte verstedelijking niet echt sprake is. Bovendien staat het geplande project voldoende ver verwijderd van historische elementen in de omgeving om deze visueel aan te tasten en zij allen in hun waarde worden bewaard. Het bezwaar is ongegrond.

17.  Visuele afwijking: het bouwen van een gebouw in baksteen wijkt af van wat visueel overheersend is in het straatbeeld en de gevelopbouw is afwijkend te noemen ten aanzien van andere gebouwen in dezelfde rij.

Beoordeling:

Het gebruik van baksteen als parement komt in de onmiddellijke omgeving wel degelijk veelvuldig voor en is er derhalve mee in harmonie. Ook de gevelgeleding, met zijn drie traveeën, is ondanks het feit dat de raamopeningen qua afmetingen minder groot zijn dan wat doorgaans voorkomt in overeenstemming met wat bij een groot aantal panden langsheen het plein wordt gehanteerd. Bijgevolg is het visuele beeld van het gebouw in overeenstemming met dat van de onmiddellijke omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

18.  Onvoldoende bergruimte:er is onvoldoende stalplaats voorzien in de kelder voor het stallen van de fietsen van 5 gezinnen en dit zal mogelijks nog verergeren indien voor een minimale onderkeldering wordt gekozen om de stabiliteit van het aanpalende pand niet in het gedrang te brengen.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient de aanvraag te beoordelen aan de hand van de aangeleverde informatie en kan niet uitgaan van hypothetische wijzigingen die het dossier zou kunnen ondergaan. Bovendien is de stabiliteit bij de uitvoering van een ontwerp de uitsluitende verantwoordelijkheid van de aangestelde ingenieur en architect en maakt deze geen onderwerp uit van de ruimtelijke beoordeling. In dit geval werden de hoeveelheid en de grootte van de bergingen in kwestie beoordeeld door de bevoegde dienst mobiliteit en in alle aspecten voldoende bevonden. Het bezwaar is ongegrond.

19.  Geen ontwikkelbaar binnengebied: de aanvraag is een inbreiding en voldoet niet aan de voorwaarden uit het Ruimtelijk Uitvoeringsplan om ontwikkelbaar te zijn.

Beoordeling:

De term ontwikkelbaar binnengebied, die wordt gehanteerd in het Ruimtelijk Uitvoeringsplan, betreft een 3 à 4-tal aangeduide binnengebieden, dus niet gelegen aan de schil van een bouwblok, waarbinnen een nieuwe ontwikkeling mogelijk zou kunnen zijn. Alle andere binnengebieden van bestaande bouwblokken worden per definitie als niet-ontwikkelbaar aangemerkt. Laatstgenoemde is echter niet van toepassing op de aanvraag in kwestie aangezien hier eenduidig en zonder twijfel wordt gekozen voor bebouwing aan de straatzijde en bijgevolg een versteviging van de rand en de wand van het bouwblok. Het bezwaar is ongegrond.

20.  Overmatige bouwdiepte: de bouwdiepte van de verschillende bouwlagen sluit niet aan op die van de aanpalende panden.

Beoordeling:

De geplande diepte van 17 meter op het gelijkvloers is voor een die bouwlaag zonder meer aanvaardbaar en een algemeen gehanteerde maatvoering. In deze specifieke ruimtelijke context wordt bovendien voldoende open en onbebouwde ruimte behouden op het achterste deel van het perceel; het feit dat het buurgebouw zich beperkt tot een geringe gelijkvloerse diepte van 11 m is daarom geen referentie. Ook de bouwhoogte ervan is met zijn 3,25 m een aanvaardbare en zelfs eerder beperkte hoogte voor een gelijkvloerse bouwlaag. Op de verdiepingen sluit het gebouw met een diepte van 11 meter aan op de bouwdiepte van het buurpand rechts; ook de basis van de daklaag hanteert deze maat, die eveneens op deze hoogte aan de rechterzijde aanwezig is. Gelet op bovenstaande zijn de bouwdieptes van het gebouw in overeenstemming met de gebouwde omgeving. Het bezwaar is ongegrond.

21.  Foutieve informatie: de aanvraag vertoont niet de vereiste informatie op de opgetekende plannen, zoals ontbrekende tuinbergingen op de aanpalende percelen.

Beoordeling:

De aanvraag werd op zijn volledigheid gecontroleerd en er werd geacht dat het dossier voldoende relevante informatie bevatte om tot een degelijke en gedragen stedenbouwkundige beoordeling van het geheel te komen, zoals in eerste instantie de gegevens aangaande de bebouwing waarop wordt aangesloten. Het ontbreken van een aantal bijgebouwen op de tekeningen is in deze niet overmatig relevant waardoor een behoorlijke inschatting wel degelijk mogelijk was. Het bezwaar is ongegrond.

22.  Illegale uitgevoerde werken: bij de woning achteraan op het terrein werden verschillende bouwovertredingen begaan die niet zichtbaar zijn in het dossier.

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient slechts een uitspraak te doen inzake de aangevraagde werken en niet omtrent niet in het dossier vermelde aangelegenheden. Betreffende overtredingen kunnen inderdaad mogelijks bestaan maar maken geen deel uit van deze procedure en dienen via een andere weg te worden behandeld. Het bezwaar is ongegrond.

23.  Geuroverlast: de geplande afvalberging in de tuinzone zal voor geuroverlast zorgen.

Beoordeling:

De overlast waarvan sprake is in deze louter hypothetisch en bijgevolg niet bewezen. Vermelde gaat bovendien voorbij aan het feit dat de meerderheid van de bestaande eengezinswoningen niet beschikt over een afzonderlijke afvalberging, zoals tegenwoordig voor meergezinswoningen verplicht is, en dat dientengevolge de meeste gezinnen in dergelijke gebouwen de afvalcontainers in de tuin stockeren. De voorgestelde locatie van vermelde berging is dan ook enerzijds in overeenstemming met laatstgenoemde en anderzijds voldoende ver verwijderd van de bebouwing aan de straatzijde om deze mogelijke overlast tot een minimum te beperken. Het bezwaar is ongegrond.

24.  Verminderde ecologie: het geplande volume houdt geen rekening met ecologisch bouwen en zorgt bovendien voor schaduwwerking op de aanpalende zonneboiler.

Beoordeling:

Het geplande nieuwbouwproject dient te worden uitgevoerd volgens de meest recente EPB-normen om voor vergunning in aanmerking te komen; het feit dat het gebouw wordt opgetrokken naast een woning volgens het passiefhuis-principe is geen dwingende reden om dezelfde, en strengere normen, voor het nieuwe project op te leggen. Bijkomend is de verhoging van de scheidsmuur ter hoogte van het platte dak van het buurpand eerder gering (maximaal 1,35 m) en bovendien beperkt tot het middelste punt van het dak en daarna aflopend. De nadelige impact op vermelde boiler zal dus eerder beperkt zijn. Het bezwaar is ongegrond.

25.  Gebrek sociale cohesie: door het voorzien van kleinere woongelegenheden zal verloop van bewoners ontstaan en geen vestiging van gezinnen met kinderen.

Beoordeling:

Het eventuele verloop van mogelijke huurders maakt geen onderwerp uit van een ruimtelijke beoordeling maar het aantal te voorziene nieuwe wooneenheden is beperkt te noemen in zijn ruimere gebouwde context, zodat de impact van verondersteld verloop eerder miniem zal zijn. Het bezwaar is ongegrond.

26.  Ontbreken rechtszekerheid: de aanvraag is niet in overeenstemming met eerder in het verleden geformuleerde ruimtelijke inzichten waardoor planschade optreedt. Zo werd destijds een opmetingsplan opgemaakt waar op het bewuste perceel een kopgebouw werd voorzien.

Beoordeling:

Er wordt verwezen naar ruimtelijke inzichten uit het verleden die werden geformuleerd in het kader van officieuze voorbesprekingen, zonder rechtsgrond dus, dewelke bovendien niet kunnen gecontroleerd worden. Bijkomend is er in het brede kader van de ruimtelijke ordening steeds sprake van voortschrijdend inzicht enerzijds en een steeds evoluerende wetgeving en voorschriften anderzijds. Het opmetingsplan waarnaar wordt verwezen in het bezwaar dateert zo bijvoorbeeld uit 1989, zo’n kleine 30 jaar geleden, en de erop getekende invulling qua bouwtypologie heeft geen enkele vergunningtechnische waarde; het document werd louter opgemaakt door een notaris met de intentie tot verkoop en bevat enerzijds de wensen van kopen en verkoper maar het heeft geen juridische grond aangaande de ruimtelijke beoordeling of wenselijkheid van eventueel toekomstige bebouwing. Het bezwaar is ongegrond.

27.  Brandveiligheid: er is onduidelijkheid over de brandveiligheid en evacuatiemogelijkheden van de achteraan gelegen woning.

Beoordeling:

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de bevoegde diensten brandpreventie en er werd in het kader hiervan een voorwaardelijk gunstig advies bekomen. Het bezwaar is ongegrond.