2018_CBS_07556 - Omgevingsvergunning - OMV_2018043500. Touwstraat 25-27. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

Het bestuursakkoord 2013-2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningsaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal. Deze beleidswens werd nogmaals bekrachtigd in de beleidsrichtlijn over wonen waar de aandacht werd gevestigd op het beschermen van eengezinswoningen.

De aanvraag handelt over het verbouwen van een handelshuis met vier appartementen en magazijnen naar zeven appartementen. Door de afbraak van de magazijnen wordt het perceel sterk ontpit. Voor de drie bijkomende appartementen worden geen parkeerplaatsen voorzien. De bijkomende appartementen zijn in oppervlakte zeer beperkt, namelijk 36 m², 39 m², 43 m² en 45 m².

Door het voorzien van een project met meerdere eenheden, die op zich veelal kleiner worden uitgevoerd dan de bestaande typologie, wordt enerzijds de draagkracht van het perceel overschreden maar wordt bovendien de woonbalans in de buurt aangetast. Op deze wijze zal een gewenste variatie in doelpubliek niet meer mogelijk zijn aangezien de geplande wooneenheden niet meer volwaardig geschikt zijn voor het huisvesten van iets ruimere gezinnen en een gezonde sociale mix hierdoor zal verdwijnen. Het voorgestelde project beantwoordt niet aan de goede ruimtelijke ordening.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel 1 zone voor wonen - (wo).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

           De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
  
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het slopen van een magazijnruimte achteraan. Er worden tijdens de verbouwing 3 extra woongelegenheden bovenop de 4 bestaande woongelegenheden voorzien, waarbij een extra bouwlaag wordt gebouwd voorzien van een mansardedak.

De aanvraag is onderverdeeld in twee percelen: Touwstraat 25 enerzijds en Touwstraat 27 anderzijds. Op nr.25 worden drie wooneenheden voorzien, op nr. 27 worden vier wooneenheden voorzien. Het voorzien van in totaal 7 woongelegenheden overschrijdt de draagkracht van het geheel niet en is toelaatbaar.

Het verdwijnen van de magazijnruimte is aanvaardbaar in een omgeving met voornamelijk woonfuncties.

De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel wordt ontpit door het bestaande magazijn deels te slopen en om te vormen tot twee kwalitatieve tuinen.

Om te kunnen voorzien in drie extra woongelegenheden wordt er onder andere een nieuwe bouwlaag bovenop de bestaande drie bouwlagen voorzien waardoor het gebouw aan de straatzijde bestaat uit in totaal vier bouwlagen waarvan de daklaag in een mansardedak wordt uitgevoerd.

De nieuwe bouwhoogte sluit aan op de bestaande bouwhoogten aan de linker- en rechterzijde.

De bouwdiepte op het gelijkvloers en de verdiepingen overschrijdt de aanliggende bouwdieptes niet en is bijgevolg toelaatbaar.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het volume zoals voorgesteld aanvaardbaar en niet storend voor de omgeving. Het creëren van open ruimte wordt positief geadviseerd in een voorliggende stedelijke omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe voorgevel wordt uitgevoerd in een plint in blauwe hardsteen, een witte buitenbepleistering op de 1^ste en 2^de verdieping en een mansardedak uitgevoerd in imitatieleien in een antraciete kleur. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium. Zowel de garagepoort als de poort naar de inkom worden uitgevoerd in zwart aluminium. De achtergevel wordt in dezelfde kleurstellingen en materialen uitgevoerd als de voorgevel.

Het gebouw optrekken in een witte buitenpleistering kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt positief geadviseerd worden omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde. Bovendien wordt de omgeving van het pand gekenmerkt door voornamelijk bepleisterde gevels in een witte of grijze kleur.

De aanvraag voorziet in vier dakkapellen. Ook in de omgeving van het pand zijn dakkapellen aanwezig.

Het gelijkvloers wordt volledig uitgevoerd in blauwe hardsteen, waardoor de duurzaamheid van het gebouw verhoogt.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De toegankelijkheid en gebruiksgenot van de gebruikers van het pand verhoogt door het voorzien in een inkomsas en fietsenberging aan straatzijde.

De appartementen en duplexen zijn voldoende groot ingericht en hebben, voornamelijk aan de achterzijde, voldoende grote ramen die de woon- en leefruimten van daglicht voorzien. De duplexwoning op het gelijkvloers van pand nr. 25 heeft een zeer grote kwalitatieve buitenruimte van 226m² groot. Ook het appartement op nr.27 heeft een kwalitatieve buitenruimte ter beschikking. De bovenliggende appartementen zijn telkens voorzien van een terras. Er wordt geen hinder verwacht met betrekking tot privacy.

Inzake woonkwaliteit betreft de aanvraag een grote verbetering tegenover de bestaande toestand. Mits voldaan aan de voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen betreffende de hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

De aanvraag voorziet in een fietsenberging voor 24 fietsen in de kelder, toegankelijk via een trap met fietsgoot. Op het gelijkvloers worden 4 extra fietsstalplaatsen voorzien. Volgens de berekeningen dienen er 10 fietsstalplaatsen voorzien te worden. De aanvraag voldoet. Het plaatsen van extra fietsenstalplaatsen in de kelder en vier fietsstalplaatsen op het gelijkvloers wordt gunstig geadviseerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de voorwaarden in het advies Infrabel strikt na te leven;
3. de voorwaarden in het advies Fluvius (Infrax en Eandis) strikt na te leven;
4. de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;
5. de arrière corps te behouden. De arrière corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;
6. de uitstekende raamdorpels te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand;
7. de elementen voor nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;
8. de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;
9. de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;
10. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• Touwstraat 25:
  • 11/08/1967: vergunning (18#50322) voor het verbouwen van de voorgevel;
• Touwstraat 27:
  • 28/01/1943: vergunning (18#16592) voor herstellings- en veranderingswerken;
  • 15/07/1943: vergunning (18#17582) voor veranderingswerken.

Vergunde/Vergund geachte toestand

• Touwstraat 25:
  • aan de straatzijde een gebouw van 3 bouwlagen onder een schuin dak;
    • op de benedenverdieping is een doorrit voorzien;
    • het gebouw is ingericht met 2 appartementen. (61m² en 38m²).
• Touwstraat 27:
  • aan de straatzijde een gebouw van 3 bouwlagen onder een plat dak;
    • op de benedenverdieping is een doorrit voorzien;
    • het gebouw is ingericht met 2 appartementen. (43m² en 103m²).
  • in de tuinzone een gebouw van 2 bouwlagen (beperkt 3 bouwlagen) als atelier/magazijn/bergplaats.

Inhoud van de aanvraag

• afbraak van het volledige atelier/magazijn/bergplaats in tuinzone en het creëren van open ruimte;
• verbouwen van de twee gebouwen aan de straat tot een appartementsgebouw met 7 woongelegenheden:
  • omvormen van gelijkvloerse ruimten tot woonruimten en het toevoegen van een bijkomende bouwlaag;
  • appartemten:
    • één 3slaapkamer appartement (148m²);
    • twee 2 slaapkamer appartementen (107m² en 69m²);
    • vier 1 slaapkamer appartementen (36m², 39m², 43m² en 45m²).
  • de voorgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met bepleistering;
  • het nieuwe mansardedak wordt afgewerkt met antracietkleurige imitatieleien.