2018_CBS_07743 - Omgevingsvergunning - OMV_2018050365. Sint-Pietersvliet 21. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed .

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1.4.2: Kroonlijsthoogte van de achtergevels: de kroonlijst aan de achtergevel is hoger dan aan de voorgevel;
• artikel 2.1.9: Dakvormen en dakkapellen: de teruggetrokken bovenste bouwlaag is enkel langs de voorzijde teruggetrokken en dit maar voor 1,45m in plaats van de opgelegde 3m aan de voor- en achterzijde

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt geen hemelwaterput voorzien.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de kelder wordt te laag voorzien, er kan geen fietsenstalling in voorzien worden, de fietsenkelder is niet toegankelijk via de haakse trap
• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen stalplaatsen voorzien voor de bijkomende woningen, er wordt zelfs een garage weggenomen;

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand wordt tegenover de bestaande toestand in de hoogte uitgebreid. De huidige daklaag wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag en men voegt nog een teruggetrokken daklaag toe. Hierdoor past het volume zich meer in in het straatbeeld. De verhoging is aanvaardbaar.

De bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping wordt verkleind door de functiewijziging van atelier naar wonen. De bouwdiepte blijft echter te diep. De verhouding tussen bebouwde en onbebouwde oppervlakte is niet aanvaardbaar. 16,5 meter bouwdiepte met een volledig onbebouwde strook achteraan zal voor meer open ruimte zorgen en meer broodnodige onverharde oppervlakte.

Momenteel wordt er minimaal ontpit, louter om tot een een ruimer appartement voor een gezin te komen (echter kleiner dan de gewenste 130m NVO).

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Conform artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en inplanting van constructies.

Volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan binnenstad moet de teruggetrokken bouwlaag langs zowel voor- en achtergevel 3 meter afstand nemen. De omgeving wordt gekenmerkt door verschillende soorten daken. Een mansardedak of hellend dak zou eveneens mogelijk geweest zijn. Gezien de voorgestelde daklaag valt binnen het gabarit van een mansardedak, is het minder terugspringen dan 3 meter aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… Het object/ complex is neutraal.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De erfgoedwaarden zijn door de vele verbouwingen uitgehold. De voorziene werken doen hier geen extra afbreuk aan.”

Vanuit het advies mobiliteit is het wenselijk om de vergunde parkeerplaats te behouden. De wijziging naar een levendige functie op de begane grond zorgt voor een verbetering in het gevelbeeld. Vanuit welstand en beeldkwaliteit is het wenselijker dat de garagepoort verdwijnt. Bovendien is de gevel smaller dan 8 m, dus mag de poort worden gesupprimeerd

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De opdeling naar appartementen op zich is principieel mogelijk. Het pand is hiervoor immers voldoende groot. Het teruggeven van de oppervlakte voor een gezin is echter onvoldoende. Op begane grond wordt achteraan slaapkamer 2 ingetekend, terwijl er vooraan een bureau staat ingetekend. Het bureau is voldoende groot om ook als slaapkamer te dienen, maar het volledige appartement is zo ingericht dat dit zich onvoldoende leent om een gezin te huisvesten. De badkamer is zo geplaatst dat die eigenlijk alleen vlot door de gebruiker van de achterste slaapkamer gebruikt kan worden.

De appartementen op de eerste en tweede verdieping tonen duidelijk 2 slaapkamers maar zijn zo klein qua totale oppervlakte (62, 52 en 53 m²), dat dit naar gebruikscomfort onvoldoende is. De badkamer is te klein om te gebruiken als gezin met kind. Er is ook geen berging aanwezig, wat broodnodig is voor voldoende woonkwaliteit.

Het dakappartement is slechts 43 m², met één slaapkamer en geen bergruimte.

De appartementen voldoen niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. De dienst mobiliteit geeft volgende advies voor de voorziene fietsenstalling:

“Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de appartementen.

Voor de bestaande eengezinswoning was een garage beschikbaar, dus deze fietsenstallingen moeten ook opnieuw voorzien worden.

4 appartementen met 2 slaapkamers  4 x 3 = 12

1 appartement met 1 slaapkamer 1 x 2 = 2

In totaal moeten 14 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een voldoende grote fietsenberging ingericht in de kelder. Deze is echter enkel bereikbaar met een draaitrap (hoeken van 90°). Het is niet mogelijk met de fiets de fietsenberging in de kelder te bereiken.

De toegang naar de fietsenberging moet vlot en veilig mogelijk zijn. (rechte trap, fietsgoot,…).

Indien dit niet mogelijk is, moet de fietsenberging ingericht worden op het gelijkvloers.”

Het advies van mobiliteit kan bijgetreden worden: 3 bochten van 90° zorgt voor een ontoegankelijke toegang voor de fiets.

Naar privacy toe zijn er ook enkele knelpunten. Vanop het terras van de eerste verdieping kan men binnenkijken in de slaapkamer van het appartement van de begane grond. Het terras op de eerste verdieping geeft problemen naar inkijk bij de buren, dit is duidelijk te zien aan de schermen die geplaatst zijn op de scheidingsmuur (enkel op foto, niet getekend op de plannen).

De bouwaanvraag werd voorgelegd aan de brandweer voor advies. Dit advies is ongunstig omwille van de vele en belangrijke conceptuele tekortkomingen.  De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van;

-       een ongunstig advies van brandweer,

-       onvoldoende woonkwaliteit,

-       te diepe volume-uitbreiding op het gelijkvloers,

-       strijdigheden met het RUP/bouwcode.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Openbaar onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 21/10/1949: vergunning (18#25789) voor gevel en binnenveranderingen;
• 03/02/1950: vergunning (18#26294) voor gevel en binnenveranderingen;
• 28/04/1950: vergunning (18#26715) voor gevel en binnenveranderingen;
• 27/01/2000: vergunning (86#990549) voor het verbouwen van een zolderverdieping.

Laatst vergunde toestand

• eengezinswoning in gesloten bebouwing met een kelder en 4 bovengrondse bouwlagen onder een schuin aflopend dak van de linkerzijde naar de rechterzijde;
• nokhoogte linkerperceelsgrens bedraagt 14,02m en aan de rechtersperceelsgrens 12,77m;
• kroonlijsthoogte bedraagt 10,33m;
• perceel is volledig bebouwd met op het gelijkvloers een garage met aansluitend atelier;
• op de bovengelegen verdiepingen is er een eengezinswoning gerealiseerd met op de 1^ste verdieping een dakterras;
• voorgevel opgetrokken in beige baksteen, nieuwe dakverdieping voorzien in beige crepi;
• bestaand houten buitenschrijnwerk is zwart geschilderd;
• schrijnwerk dakverdieping voorzien in zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• poort die toegang geeft tot de garage bestaat uit wit PVC;
• achtergevel volledig bezet met witte crepi;
• bestaande schrijnwerk voorzien in wit en zwart hout, nieuw schrijnwerk conform het schrijnwerk aan de voorzijde.

Bestaande toestand

• eengezinswoning met een bruto-vloeroppervlakte groter dan  350m² (ca 425m²)  in gesloten bebouwing met een kelder en 4 bovengrondse bouwlagen onder een schuin aflopend dak van de linkerzijde naar de rechterzijde;
• nokhoogte linkerperceelsgrens bedraagt 14,02m en aan de rechtersperceelsgrens 12,77m;
• kroonlijsthoogte bedraagt 10,33m;
• perceel is volledig bebouwd met op het gelijkvloers een garage met aansluitend atelier;
• op de bovengelegen verdiepingen is er een eengezinswoning gerealiseerd met op de 1^ste verdieping een dakterras;
• voorgevel opgetrokken in bruine gevelsteen, nieuwe dakverdieping voorzien in beige crepi;
• bestaand schrijnwerk voorzien in grijze PVC;
• schrijnwerk dakverdieping voorzien in zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• poort die toegang geeft tot de garage bestaat uit wit PVC;
• achtergevel volledig bezet met beige crepi;
• schrijnwerk werd gerealiseerd in grijze PVC.

Inhoud van de aanvraag

• opdelen van een bestaande eengezinswoning in gesloten bebouwing in 5 appartementen;
• bijbouwen van een bouwlaag als een teruggetrokken dakappartement;
• maximale bouwhoogte wordt op 16,55m gerealiseerd;
• er wordt een septische put voorzien met een inhoud van 5000L;
• kelder wordt ingedeeld als fietsenstalling met een maximale bouwhoogte van ongeveer 1,80m en een afvalberging van ongeveer 6m²;
• de fietsenkelder is toegankelijk via een haakse trap;
• deel van het gelijkvloers (24,49m²) wordt ontpit om een buitenruimte te creëren voor het appartement met een netto-vloeroppervlakte van ongeveer 100m²;
• op de bovenliggende verdiepingen wordt er per verdiep een appartement gerealiseerd;
• alle appartementen worden voorzien van een buitenruimte;
• de buitenruimte van de dakverdieping wordt aan de voorzijde voorzien over de gehele gevelbreedte;
• aan de voorgevel blijft de bestaande beige baksteen behouden, 3^de verdiep wordt met dezelfde gevelmaterialen opgetrokken;
• teruggetrokken dakverdieping wordt voorzien in zwarte houten panelen;
• al het schrijnwerk wordt in zwart PVC geplaatst met een zwart metalen borstwering;
• de achtergevel wordt volledig in het wit bezet;
• schrijnwerk en borstweringen worden conform de materialen aan de voorgevel gerealiseerd;
• het nieuwe dak wordt als een groendak aangelegd.