2018_CBS_09219 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018064973. Scheldestraat 3. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag wijkt af van  de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-       Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het referentiekader is in deze samengesteld door een huizenrij van 5 neo-classistische lijstgevels van 4 hoge bouwlagen onder een geprononceerde kroonlijst. Een opbouw van 5 lage bouwlagen kan niet kenmerkend genoemd worden binnen het referentiekader. De gevelopbouw en gevelritmiek zijn dus niet in harmonie met de omgeving, wat in strijd is met dit voorschrift;

-       Artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

de gevelopbouw en gevelgeleding zijn niet  in harmonie met het referentiebeeld; 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-       Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

om aan het vooropgestelde programma van 5 appartementen binnen het maximaal toelaatbaar volume te geraken, wordt sterk ingeboet op woonkwaliteit en gebruiksgenot. De hoogte van de bouwlagen, de oppervlakte en de vrije hoogte van de woningen, de oppervlakte en bereikbaarheid van de fietsenberging zijn ontoereikend of herleid tot het absolute minimum om aan de voorschriften te voldoen. De draagkracht van het perceel wordt overschreden en gevelopbouw en gevelritmiek zijn niet in harmonie met de omgeving;

-       Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden in de kelder 12 fietsstalplaatsen voorzien. De oppervlakte van de fietsenberging bedraagt 16 m2, waar die minstens 18 m2 moet zijn;

-       Artikel 43 Septische putten:

de voorziene septische put heeft een inhoud van 3500l, waar die minstens een houd moet hebben van 3725l. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsparkeerplaatsen en fietsvoorzieningen

De oppervlakte van de fietsenberging is strijdig met de voorschriften van de bouwcode. De stedelijke dienst mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende motivatie:

Er wordt een fietsenstalling voorzien in de kelder, bereikbaar via trap met fietsgoot. De afmetingen die in de fietsenstalling worden gehanteerd kunnen enkel toepasbaar zijn op een ‘hoog-laag’ fietsparkeersysteem. Dit moet ook zo worden in getekend op plan.

Voor minder mobiele bewoners is het aangeraden ook een plaats voor fietsen te voorzien op het gelijkvloers. 

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een enkelhuis van vier bouwlagen en drie traveeën onder dak. Men wenst het pand te slopen en te vervangen door een nieuwbouw van vijf bouwlagen. Gezien de ligging volgens het RUP binnenstad in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde wordt uitgegaan van de wenselijkheid van behoud. Indien het ontbreekt aan erfgoedwaarde kan een sloop overwogen worden. 

Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale stadslandschap, en meer bepaald de Zuidwijk. Vervanging is enkel mogelijk indien het nieuwe gebouw zich zowel op vlak van schaal, korrel, volume en materialen inpast in de bestaande straatwand. Het pand maakt deel uit van een reeks van vier sobere enkelhuizen met een kenmerkende traveegeleding.

De voorgestelde architecturale uitwerking en het volume zijn niet-in harmonie met het referentiebeeld en ondersteunen de straatwand en het stadslandschap niet. Vanuit oogpunt monumentenzorg wordt deze aanvraag dan ook ongunstig geadviseerd. 

Visueel-vormelijke elementen

Het bestaande pand, inclusief het achterhuis worden gesloopt. Het bestaande volume bestaat uit 4 bouwlagen en dak. Het nieuwbouwvolume wordt gerealiseerd binnen het gabarit van beide aanpalenden. Door het beperken van de plafondhoogtes op de verdiepingen tot de minimale vrije hoogte, wordt binnen het bestaande gabarit een nieuw volume van 5 bouwlagen en daklaag gerealiseerd. 

De vooropgestelde 5 bouwlagen binnen de bestaande kroonlijsthoogte resulteren in een te dens ontwerp dat de gevelritmiek en gelaagdheid van de straat verstoort. Een afwijkend voorstel zou evenwel de schaal en gelaagdheid van de straat tot uitgangspunt moeten hebben. 

Functionele inpasbaarheid

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om aan het vooropgestelde programma van 5 appartementen binnen het maximaal toelaatbaar volume te geraken, wordt sterk ingeboet op woonkwaliteit en gebruiksgenot. De hoogte van de bouwlagen, de oppervlakte en de vrije hoogte van de woningen, de oppervlakte en bereikbaarheid van de fietsenberging zijn ontoereikend of herleid tot het absolute minimum om aan de voorschriften te voldoen.

De draagkracht van het perceel wordt overschreden en het pand voldoet niet aan de (woon)kwaliteit en de welstandseisen die anno 2018 in de historische binnenstad aan een nieuwbouwproject worden gesteld. 

De aanpassingen dien nodig zijn om tegemoet te komen aan bovengenoemde knelpunten, wijzigingen het ontwerp op essentiële punten, waardoor deze niet in voorwaarde kunnen worden opgenomen. 

Bodemreliëf

Gezien de beperkte oppervlakte van het bouwperceel en de beperkte ingreep in de bodem wordt de bouwheer vrijgesteld van de opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013.

Het bouwproject bevindt zich anderzijds in de historische binnenstad, meer bepaald binnen de grenzen van de derde stadsuitbreiding van 1295-1314. Bij ingrepen in de bodem blijft de kans groot dat archeologische vondsten worden aangesneden en dienen werfcontroles toegelaten te worden. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van

1. om aan het vooropgestelde programma van 5 appartementen binnen maximaal toelaatbaar volume te geraken, wordt sterk ingeboet op woonkwaliteit en gebruiksgenot. Zo bedraagt de gemiddelde oppervlakte van de appartementen slechts 51 m²;
2. de draagkracht van het perceel wordt overschreden en het pand voldoet niet aan de (woon)kwaliteit en de welstandseisen die anno 2018 in de historische binnenstad aan een nieuwbouwproject worden gesteld.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 01/05/1919: toelating (1919#7930) voor het veranderen van een uitstalraam;
• 28/09/1929: toelating (1929#34835) voor binnenveranderingen;
• 09/04/1982: vergunning (18#62129) voor een gevelverbouwing;
• 14/01/1991: weigering (86#900568) voor een gevelwijziging;
• 20/4/2018: weigering (20173338) voor het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van 5 appartementen. 

Laatst uitgevoerde vergunning

• handelshuis in gesloten bebouwing met een straatvolume van 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• entresol van 4 verdiepingen onder plat dak;
• achterbouw (bergplaats) van 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• voorgevel opgetrokken in licht geschilderd pleisterwerk met een donker geschilderd buitenschrijnwerk;
• achter- en zijgevel bestaat uit roodbruine baksteen met een donker geschilderd buitenschrijnwerk;
• zadeldak in zwarte leien. 

Geacht vergunde toestand

• uit de kadastrale gegevens blijkt dat er, voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962), minstens 3 woningen aanwezig waren. 

Bestaande toestand

• garagepoort geplaatst in voorgevel;
• gelijkvloers volledig dichtgebouwd en ingericht als garage.

Inhoud van de aanvraag:

• slopen van de bestaande bebouwing met uitzondering van de kelder aan de straatzijde;
• het pand zal bestaan uit 5 bouwlagen en een extra teruggetrokken laag onder een plat dak;
• er worden 4 éénslaapkamer-appartementen ingericht met een respectievelijke vloeroppervlakte van 58 m², 46 m², 37 m² en 37 m² en een duplex-appartement met 2 slaapkamers en een vloeroppervlakte van 77 m²;
• de gemiddelde oppervlakte van de appartementen bedraagt 51 m²;
• op het gelijkvloers wordt open ruimte voorzien als buitenruimte van het appartement;
• in de kelder wordt een gemeenschappelijke fietsen- en afvalberging voorzien;
• de voorgevel wordt afgewerkt met een lichtkleurige pleister en donkerkleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• de daklaag wordt bekleed met zink;
• de ramen op de verdiepingen en het dakterras worden voorzien van glazen balustrades;
• alle platte daken worden als groendak aangelegd.