2018_CBS_09229 - Omgevingsvergunning - OMV_2018093565. Teniersplaats 1-9. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de verordening hemelwater, er werd een afwijking gevraagd en toegekend in vergunning 20182229.

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid:

Het pand is gelegen aan de bovenlokale commerciële as tussen De Keyserlei-Meir-Wilde Zee en op de hoek met de leien. Momenteel worden de Noordersingel Fase II uitgewerkt en zal het hoekpand na de werken aan het nieuwe Operaplein komen te liggen. Het pand is een startpunt van de winkelpromenade. Het optimaliseren en uitbreiden van de retailfunctie sluit aan bij het bestaande afgebakende kernwinkelgebied Centrum Antwerpen.

Deze bestemming in deze aanvraag blijft ongewijzigd tegenover het eerder vergunde dossier. De wijzigingen die doorgevoerd worden hebben geen invloed op de functionele inpasbaarheid.

De voorwaarden uit de vergunning AN1/B/SOK/20171581 zijn nog steeds op te volgen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

De wijzigingen hebben geen invloed op het eerder vergunde volume. Zij bevinden zich binnen dit volume en hebben grotendeels betrekking op het terugbrengen van de gevel na afbraak. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten:

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“...De aanvraag heeft betrekking op een gebouwencomplex gelegen op de hoek van de Frankrijklei en de Teniersplaats.  In 1928 werd de initiële 19e eeuwse bebouwing, die werd opgericht op de vrijgekomen gronden van de Spaanse omwalling,  gesloopt.  Op de braakliggende grond werd een gebouwencomplex in een art deco stijl met zandstenen gevel opgericht voor ‘SA La Foncieré d’Anvers naar ontwerp van architect J. De Langhe.  Tijdens WOII is er ernstige schade aan het gebouw, maar wel herstelbaar.  De aanpalende gebouwen, met name Frankrijklei 38 en de hoek met de Kipdorpvest werden aangekocht door Royal Belge.  In 1950 werd een bouwaanvraag ingediend door de architecten Christian & J. Pierre Housiaux in opdracht van Royale Belge ‘project d’immeuble à appartements’.   Het bestaande gebouw werd vernieuwd, uitgebreid en voorzien van een extra 6e dieperliggende verdieping.  In 1985 werd het appartementsgebouw omgevormd tot een kantorencomplex door ELD-architecten. 

We kunnen stellen dat het gebouwencomplex een ondersteunende stadslandschappelijke waarde heeft.  Het is gelegen op een prominente plaats die mee de zichtas van het station naar de Meir bepaald.  De bebouwing ondersteunt het beschermde landschap Leystraat.  Het is een gebouwencomplex dat niet opvalt in het straatbeeld maar door zijn gevelopbouw en natuurstenen gevel past het zich onopvallend in de context in.  Deze erfgoedkenmerken zijn behoudenswaardig en moeten versterkt worden waar mogelijk.    De gehele structuur en indeling werd aangepast tijdens de laatste verbouwingscampagne maar er is nog steeds een logische vertaling tussen gevel en achterliggend ruimtegebruik.  Deze kwaliteiten moeten worden meegenomen. 

B.  Afweging 

De geplande werken respecteren de ondersteunende stadslandschappelijke waarde.  Het behoud van de buitenarchitectuur zorgt voor het behoud van het totale stadslandschap.  De ingrijpende aanpassingswerken schikken zich naar de schaal, volume, korrel en materialisatie van het bestaande en zijn dan ook aanvaardbaar.

In tegenstelling tot de vorige aanvraag zullen de straatgevels tijdens de werken niet in situ behouden blijven.  Ze zullen worden afgebroken en heropgebouwd.  De volledige gevel wordt zorgvuldig gedemonteerd en de stukken worden genummerd en gestockeerd, zodat deze in identieke staat terug kunnen worden heropgebouwd.  De gevelelementen worden gestockeerd en in bewaring gegeven aan de stad Antwerpen met financiële waarborg. 

Gezien het specifieke gegeven dat het gebouwcomplex is gelegen binnen de werf zone van de heraanleg Leien, het type architectuur en de materialisatie van de gevels kan de dienst monumentenzorg voor deze aanvraag akkoord gaan met het principe van heropbouw.  De gemeentelijk omgevingsambtenaar moet voorafgaandelijk voldoende nagaan of de stockage van de gevelelementen bij de stad Antwerpen kan worden gegarandeerd.  Een optekening van de gevel met een aanduiding van de nummering van de gevelelementen en de nodige details aangevuld met voldoende fotomateriaal moet bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg. 

Als voorwaarde wordt opgelegd om het buitenschrijnwerk en de inpassing van de art-deco trapleuning meer in detail te bespreken met de stedelijke dienst monumentenzorg alvorens plaatsing.  

Het advies van monumentenzorg wordt integraal opnieuw overgenomen in deze beoordeling gezien de inhoud van deze aanvraag vooral betrekking heeft op de erfgoedwaarde en bijhorende beeldwaarde van het project. Het advies wordt aangepast aan het vorige op vlak van het “in situ” behouden van de huidige gevel. In deze aanvraag zal de gevel wel gedemonteerd worden en terug opgebouwd worden. 

Gezien de huidige beeldwaarde, die te behouden is, wordt het advies van monumentenzorg gevolgd vanuit stedenbouwkundig standpunt en is de heropbouw een absolute noodzaak. De eigenaar wenst hiervoor een eenzijdig gericht contract aan te gaan met de Stad om garanties te geven dat de gevel zal terugkomen met zijn originele materialen volgens de nummering van de optekening. De voorwaarden van monumentenzorg hieromtrent zullen opgenomen worden in de vergunning. 

Het geplande bouwproject valt binnen de drempelwaarden voor de verplichte opmaak van een archeologienota volgens art. 5.4.1. van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013: het projectgebied is gelegen binnen een vastgestelde archeologische zone (nl. de historische binnenstad), groter dan 300 m2 (1554m2) en de geplande ingrepen zijn groter dan 100m². Het projectgebied situeert zich boven het tracé van de 16de-eeuwse Spaanse Omwalling.

De eerder goedgekeurde archeologienota (ID 2670) blijft ongewijzigd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

De hotelkamers op zich voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Er is eveneens voldoende oppervlakte voorzien voor een restaurant/ontbijtruimte met aansluitend een dakterras op +6.

Ook hier worden enkel de wijzigingen beoordeeld tegenover de laatst vergunde toestand. De voorwaarden opgenomen in die vergunning zijn nog steeds van kracht. 

Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. 

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid 

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten 

De aanvraag heeft betrekking op een vestiging die deel uitmaakt van een concentratie van kleinhandel, met name het afgebakende kernwinkelgebied Centrum Antwerpen.

De aanvraag betreft de ingebruikname van een bestaande vergund handelspand, voorheen waren reeds gelijkvloers winkelruimten aanwezig.

De aanvraag is geen locatie binnen een ongewenst kleinhandelslint, noch is het een aanvraag op bedrijventerrein. 

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten 

De aanvraag heeft betrekking op een locatie nabij een woonkern, de Antwerpse binnenstad. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. 

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden 

De aanvraag betreft een vestiging in het kernwinkelgebied Centrum Antwerpen, binnen het stedelijk milieu. 

In het project worden ook de leegstaande eerste verdieping en kelder ingenomen als handelsoppervlakte. Dit kan gunstig beoordeeld worden. 

De aanvraag omvat meerdere handelszaken uit volgende productgroepen: voeding, persoonsuitrusting en andere producten. Persoonsuitrusting ligt in de lijn van het aanwezige handelsaanbod op de Meir. Het aanbod van persoonsuitrusting tast de draagkracht van het voorzieningenapparaat in de kern niet aan. De andere productgroepen voeding en “andere producten” dragen bij tot het gehele voorzieningenniveau, omdat zij nog minder aanwezig zijn in dit kernwinkelgebied. De omvang van het project ligt in de lijn van de andere gebouwen in deze kern. 

De aanvraag is nog niet concreet op het vlak van uitbaters & types winkel omdat deze nog niet gekend zijn door de aanvrager. Als voorwaarde wordt daarom gevraagd dat wanneer de definitieve invulling gekend is ( duidelijkheid over uitbaters/namen van winkels en/of types winkel met handelsoppervlakten), dient  de aanvrager een nieuwe omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten aan te vragen. Hierbij vragen we ook een definitief plan van indeling voor de retailverdiepingen met aanduiding van de verschillende handelsunits. 

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit 

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

1. Er moeten een 10-tal fietsenstallingen voorzien worden voor personeel van hotel en winkels. Deze moeten overdekt en afgesloten zijn.
2. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. detailtekeningen van het buitenschrijnwerk alvorens plaatsing ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
3. de inpassing van de art-deco trapleuning voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg alvorens plaatsing;
4. een optekening van de gevel met aanduiding van de nummering van de gevelelementen en de nodige details aangevuld met voldoende fotomateriaal moet bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
5. de gevel na afbraak terug te plaatsen met zijn oorspronkelijke materialen volgens de aangeleverde optekening met nummering aan de dienst monumentenzorg; 

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

1. De omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten voor het vestigen van een handelgeheel aan de Teniersplaats 1-9, 2000 Antwerpen met een totale nettohandelsoppervlakte van 2161 m², verdeeld over 324 m² nettohandelsoppervlakte verkoop van voeding, 1513 m² nettohandelsoppervlakte verkoop van persoonsuitrusting en 324 m² verkoop van andere producten, wordt gunstig beoordeeld onder voorwaarden. 

Geadviseerde voorwaarden betreffende de kleinhandelsactiviteiten

1. Wanneer de definitieve invulling gekend is (uitbaters/namen van winkels en/of types winkels), dient de aanvrager  een nieuwe omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten aan te vragen, samen met een definitief plan van indeling voor de retailverdiepingen met aanduiding van de verschillende handelsunits.
2. Er moeten een 10-tal fietsenstallingen voorzien worden voor personeel van hotel en winkels. Deze moeten overdekt en afgesloten zijn.
3. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       22/09/2017: vergunning (20171581) voor het slopen en herbouwen van een kantoorgebouw tot hotel en retailruimtes.

Laatst vergunde toestand

-       functiewijziging van kantoor naar hotel van +2 tot +6;

-       uitbreiden van de retailfunctie naar de kelder van -1 tot +1;

-       constructieve werken in het bestaande volume: nieuwe vloerplaten en invulling;

-       bestaande volume uitbreiden met één bouwlaag;

-       behoud van de bestaande gevels;

-       verhogen van de bestaande gevels in gelijkaardige materialen;

-       de extra bouwlaag wordt opgetrokken in baksteen met donkergrijze bepleistering en ingevuld

-       met grijs aluminium schrijnwerk;

-       de bouwhoogte wordt opgetrokken van 25,69m tot 28,72m

Bestaande toestand

-       kantoorgebouw van 7 bouwlagen onder plat dak met een gelijkvloerse winkelruimte;

-       er werd nog niet gestart met de werken, waarvoor een vergunning werd verleend in 2017 die nog steeds geldig is en waarvoor een wijziging wordt aangevraagd.

Inhoud van de aanvraag

-       de aanvraag betreft een enkele wijzigingen op de reeds verleende vergunning /AN1/B/SOK/20171581;

-       de wijziging betreft het demonteren van de volledige gevel en daaruit voortlopende ontwerpwijzigingen;

-       alle af te breken gevelelementen worden genummerd en opgeslagen zodat deze kunnen worden teruggeplaatst na voltooiing van de nieuwbouw met oorspronkelijke façade;

-       door de afbraak van de gevel wordt de gevelplint verhoogd en wordt aan de dakverdieping het bestaande gevelontwerp herzien;

-       omwille van het gewijzigde gevelprincipe wordt de dikte van de buitengevel op verschillende plaatsen gereduceerd. Hierdoor wordt de totale nuttige vloeroppervlakte licht verhoogd;

-       ter hoogte van de binnentuin, tegen de perceelsgrens, worden 3 schachten voorzien

voor aan- en afvoer van lucht en rwa;

-       de kamerindelingen werd aangepast, zo wordt de afgewerkte vloer van niv. +2 t.e.m. +6 telkens 5cm verhoogd;

-       Niveau -2

• er wordt een extra ondergrondse verdieping voorzien voor technische ruimtes waaronder: sceptische put, pompputten en een hemelwaterput;

-       Niveau -1

• de vrije hoogte van de retailruimte op niveau -1 werd verhoogd;
• de indeling van de technische lokalen t.h.v. kipdorpvest werden aangepast;
• de positie van de trapkern en lift t.h.v. Frankrijklei werd aangepast i.f.v. extra niveau -2 en de gewijzigde passen vloerplaten;

-       Niveau -0,5

• tussen niveau -1 en 0 wordt een technisch tussenverdiep toegevoegd;

-       Niveau 0

• de constructie en positie van de kolommen werd gewijzigd;

-       Niveau +0,5

• tussen niveau +1 en 0 wordt een tussenverdieping toegevoegd met personeelsruimtes;

-       Niveau +1

• de personeelsruimtes werden verplaatst naar niveau +0,5 waardoor op niveau +1 extra
• retailruimte vrij komt;

-       Niveau +2/+3/+4/+5

• de kamerindelingen werden door wijzigingen van schachten en de gewijzigde gevelconstructie licht aangepast;
• het ontwerp van de daktuin werd verder uitgewerkt en gedetailleerd;
• kamers x.10 en x.11 werden gespiegeld;

-       Niveau 6

• de technische ruimte wordt een technisch buitenterras. 

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

De omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten omvat het vestigen van een handelgeheel aan de Teniersplaats 1-9, 2000 Antwerpen met een totale nettohandelsoppervlakte van 2161 m², verdeeld over 324 m² nettohandelsoppervlakte verkoop van voeding, 1513 m² nettohandelsoppervlakte verkoop van persoonsuitrusting en 324 m² verkoop van andere producten. Voorheen was op deze locatie een handelsgeheel gevestigd met een totale nettohandelsoppervlakte van 597 m² in het assortiment persoonsuitrusting. Met de huidige aanvraag wordt de nettohandelsoppervlakte 1564 m² vergroot door de inname van de kelder en de eerste verdieping met winkelruimte.