2018_CBS_09231 - Omgevingsvergunning - OMV_2018083266. Aarschotstraat 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.          

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende  punten:

• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de aangepaste parkeerplaats bezit een breedte van slechts 3m38 in plaats van de minimaal vereiste van 3m50. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag. 

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14: Insprongen en openingen aan de voorgevels:

De insprong rechts aan de voorgevel is dieper dan de helft van de breedte van de insprong.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  14 van de 16 parkeerplaatsen bezitten door de nieuwe indeling en verhoging van het aantal stalplaatsen, niet de vereiste minimale breedte van 2m50 of 2m80 conform bouwcode;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  gezien de gewijzigde toestand van de ondergrondse parkeergarage door een vermeerdering van het aantal parkeerplaatsen van 14 naar 16 kleinere parkeerplaatsen dient per 10 autostalplaatsen er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens, waardoor bij deze regularisatie één oplaadpunt voorzien moet worden, conform de  bouwcode.
• artikel 43 Septische putten:
  er werd geen septische put voorzien conform artikel 43 van de bouwcode zoals opgelegd in voorwaarden bij de afgeleverde vergunning 20142603. Evenmin werd er een document toegevoegd aan het regularisatiedossier waarbij deze voorwaarde wordt geschrapt door het college van burgemeester en schepen. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen reden om af te wijken van de voorschriften. In voorwaarden worden aanpassingen opgelegd zodat de vergunning conform de geldende voorschriften uitgevoerd kan worden.

Er is dan ook geen reden om af te wijken van artikel 43 van de bouwcode. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om het niet plaatsen van een septische put te beargumenteren. De voorwaarde, zoals opgelegd in de vergunning van 30/01/2015, blijft gelden. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag behoudt de functie als studentenhuisvesting met conciërgewoning. Deze functie is in overeenstemming met de bestemming van het gewestplan, zijnde woongebied. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid wijzigt niet ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De aanvraag blijft inpasbaar in de omgeving. 

Visueel-vormelijke elementen

De raamindeling aan de voorgevel wordt nu voorzien in de vorm van vierkante vlakken. In de laatst vergunde toestand was dit nog als een serie vertikale ramen voorzien Gezien deze in harmonie zijn met het straatbeeld en goed aansluiten bij de nieuwe horizontale gevelgeleding is deze nieuwe configuratie aanvaardbaar. De asverspringing per verdiep heeft echter geen meerwaarde, een verticale uitlijning zou een nog betere afstemming zijn op de omgeving.

Zowel op visueel vormelijk vlak als naar materiaalgebruik is de voorgevel inpasbaar in de omgeving. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De 4^de verdieping voorziet twee dakterrassen voor aanpalende kamers en conciërgewoning, met een balustrade die dienst doet als valbescherming. Gezien een zichtbelemmeringshoek van 45° ten opzichte van het maaiveld gerespecteerd wordt, is deze niet zichtbaar vanaf de straatzijde en vergunbaar. 

Enkele fietsstalplekken voldoen niet aan de bouwcode. Aan de stedelijke mobiliteitsdienst werd deze situatie voorgelegd:

Er werden in de laatst vergunde toestand 55 fietsstalplaatsen voorzien. Er worden er nu 58 voorzien maar sommigen zijn niet vlot bereikbaar. Achter elke fietsstalplaats moet minimum 1m70 vrije ruimte zijn. De plaatsen rechts naast de deur hebben dat niet.

Dit zal worden opgelegd in voorwaarden. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het aanleggen van een septische put is verplicht, dit zoals de voorwaarden in de vergunning van 30/01/2015;
3. de breedte van de aangepaste parkeerplekken moet voorzien worden op 350 cm;
4. achter elke fietsstalplaats moet een vrije ruimte voorzien worden van 170 cm;
5. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

1. De aangevraagde inrichting van de parkeergarage; het aantal parkeerplekken moeten dalen van 16 naar 14, zodat alle plaatsen nuttig zijn.  De parkeerplaatsen moeten derhalve voorzien worden zoals in de vergunning van 30/01/2015.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over: 

1. Septische putten: Conform artikel 43 dient bij nieuwbouw een septische put voorzien te worden. De aanvraag tot regularisatie voorziet geen afvoerstelsel. De motivering, zo opgesteld door de aanvrager, is foutief.

   Beoordeling: In de vergunning van 30/01/2015 werd in de voorwaarden opgelegd om een septische put aan te leggen. Gezien er onvoldoende informatie aanwezig is in de aanvraag om hiervan af te wijken blijft dezelfde voorwaarde gelden. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

2. Afwijken procedure: Een medewerker van stad Antwerpen, deelde mee dat er afgeweken kon worden van een het vergunde plintmateriaal, zijnde blauwe hardsteen.

   Beoordeling: In de motivatienota staat vermeld dat er een akkoord werd bereikt met de stad om het gevelmateriaal te wijzigen. Echter kan een schriftelijke toestemming nooit de aanleiding geven tot een vrijstelling van een vergunning. Een wijziging ten opzichte van het vergunde plintmateriaal is vergunningsplichtig. Het bezwaar is ontvankelijk maar niet gegrond.

3. Regenwaterafvoer en isolatie: Door het inwerken van de regenwaterafvoerbuizen in de natuurstenen plint ontstaan er koudebruggen.

   Beoordeling: Het inwerken van de regenwaterafvoer in de voorgevel gebeurde om het geheel van de voorgevel niet te onderbreken en deze beter te laten aansluiten bij de aanpalende panden. Het inwerken is uitvoeringstechnisch en heeft daarnaast een minieme invloed op het verliest van isolatie aangezien deze dicht  bij de scheimuren worden geplaatst. Het bezwaar is ontvankelijk en ongegrond.

4. Plaatsing regenwaterafvoer op de zijgevel: Bij de uitvoering van de regenwaterafvoer werd deze geplaatst op de zijgevel.

   Beoordeling: Op de plannen is te zien dat de regenwaterafvoer zich beperkt tot het eigen perceel. Indien de vergunning niet wordt nageleefd dient dit opgevolgd te worden door handhaving. Daarnaast is het plaatsen van een regenwaterafvoer op de zijgevel, op het perceel van de buren burgerrechtelijk van aard. Om de afvoer te plaatsen is steeds een akkoord nodig van de gebuur. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

5. Parkeerplekke: Door het vermeerderen van het aantal parkeerplekken zijn de dimensies van de aanwezige paarkeerplekken niet conform artikel 30 van de bouwcode.

   Beoordeling: Een vermeerdering van het aantal parkeerplekken zorgt er inderdaad voor dat de afmetingen van de stalplaatsen verkleinen. Daarom wordt in voorwaarden opgelegd om het aantal parkeerplekken te beperken tot 12, zoals vergund op 30/01/2015. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

6. Hellingsgraad toegang gebouw: Voor de ingang is er is geen helling van 3,3 % voorzien. Het verschil tussen de zwarte stoepstenen bedraagt zes centimeter.

   Beoordeling: De aanvrager dient de vergunning uit te voeren volgens het plan. Indien hier niet aan wordt voldaan wordt dit gezien als een bouwmisdrijf. Echter is dit een uitvoeringstechnisch aspect en dient vastgesteld te worden door handhaving. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

7. Toegang gebouw: Aan de voor –en achtergevel wordt geen deur voorzien waardoor er ruimte ontstaat voor sluikstort.

   Beoordeling: De insprong aan de voorgevel moet ’s nachts afgesloten kunnen worden indien deze dieper is dan de helft van de breedte van de insprong. In voorwaarden wordt opgelegd dat de voordeur teruggebracht moet worden zodat deze in overeenstemming is met artikel 14 van de bouwcode. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

8. Verhuur conciërgewoning: De conciërgewoning op de dakverdieping wordt verhuurd als studentenhuisvesting.

   Beoordeling: De aanvrager dient de vergunning na te leven. Een vergunning beperkt zich echter tot de inrichting/constructie. Het (foutief) gebruik is niet vergunningsplichtig, noch stedenbouwkundig handhaafbaar. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       30/01/2015: vergunning (20142603) voor het oprichten van een studentenhuis met 55 kamers en 1 conciërgewoning met een ondergrondse parking;

-       11/10/2017: bevel tot staking van werken wegens het niet conform uitvoeren van gevelwerken volgens de afgeleverde vergunning (AN2/B/20142603) 

Bestaande toestand

-       de bestaande toestand voor aanvang der werken omvatte vijf aanpalende gebouwen in gesloten bebouwing: twee samengevoegde handelshuizen van drie bouwlagen onder plat dak, twee samengevoegde handelshuizen van drie bouwlagen onder schuin dak en een woonhuis van vier bouwlagen onder schuin dak. Het binnengebied van het bouwblok was op de vijf percelen quasi volledig volgebouwd tot op de perceelgrenzen.

-       stilgelegde ruwbouwfase door wijzigingen op de uitvoering van de vergunning (20142603).

Inhoud van de aanvraag

-       regulariseren van wijzigingen op een verkregen vergunning voor 55 studentenkamers en 1 conciërgewoning;

-       de raampartijen in voor- en achtergevel werden gewijzigd;

-       de inrichting van de inkom en de doorgang naar de achtergelegen fietsenberging werd gewijzigd;

-       de ondergrondse parking inclusief de bergruimtes en de 2^de vluchtweg werden anders ingericht;

-       de studentenkamers, gemeenschappelijke ruimtes en de technische ruimtes op de 2^de en 3^de verdieping werden anders ingedeeld waardoor de lichtinval op de gang van verdiepingen 1, 2 en 3 verdwijnt;

-       de regenwaterafvoeren in zink werden niet intern maar tegen de voorgevel geplaatst;

-       er werden dakterrassen vooraan en achteraan dit volume voorzien;

-       op het dak van de teruggetrokken dakverdieping werd een liftuitloop geplaatst;

-       de voorgevel wordt afgewerkt met een gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen en bovenliggend glad, wit pleisterwerk;

-       het buitenschrijnwerk bestaat uit zwart in plaats van wit aluminium en de raamdorpels op de gelijkvloerse verdieping uit blauwe hardsteen, de bovenliggende raamdorpels uit aluminium.