2018_CBS_09234 - Omgevingsvergunning - OMV_2018095875. Franckenstraat 8. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

-        Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

-        Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

-        De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in strijd met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan, RUP Binnenstad op volgend punt:

• 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: De culturele, historische en/of esthetische waarde van de aanwezige elementen wordt niet beschreven in de beschrijvende nota. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde van het pand en zijn omgeving te beoordelen.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

De voorgevel wordt sterk verbouwd, waar de wenselijkheid van behoud wordt vooropgesteld. De culturele, historische en/of esthetische waarde van de aanwezige elementen wordt niet beschreven in de beschrijvende nota. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde van het pand en zijn omgeving te beoordelen;

• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Voor het bijkomende appartement is geen inpandige parkeerplaats voorzien;

• Artikel 43: Septische putten:

Volume van bestaande beerput is niet opgegeven, 10 GE te voorzien: 3,500 liter.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-        Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-        Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is laatst vergund als een handelshuis met een café op het gelijkvloers en een woonfunctie op de bovenliggende verdiepingen. Volgens de bewonerskaarten is het pand gekend en geacht vergund als een meergezinswoning met 4 appartementen.

De aanvraag tot het uitbreiden van het pand en de inrichting met 5 appartementen heeft geen storende impact op de functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand is initieel geconcipieerd als een handelshuis van 3 bouwlagen onder een zadeldak. In het midden van de 20^ste eeuw werd de dakverdieping verbouwd tot een volwaardige bouwlaag en verkreeg het pand zijn huidige verschijningsvorm. Voorliggende aanvraag beoogt een uitbreiding van het pand met een bijkomende bouwlaag en een hellend dak. Het nieuwe volume, sluit qua hoogte en aantal bouwlagen aan op het linker aanpalende pand. Het nieuwe volume is in harmonie met het referentiekader in de omgeving en is dan ook aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Het pand zelf heeft geen vastgesteld erfgoedstatuut. De aanwezigheid muurankers en een tongewelfde kelder doen een oudere kern vermoeden. Het huidige pand is beeld ondersteunend in deze omgeving.

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg laat zich als volgt samenvatten:

Op basis van de aangeleverde informatie is het niet duidelijk welke impact het ontwerpvoorstel heeft op de nog aanwezige erfgoedelementen in het pand en de mogelijks nog aanwezige oudere kern.

In 1950 wordt er een bouwvergunning afgeleverd voor het vervangen van het zadeldak door een volwaardige bouwlaag met plat dak. Hierdoor wijzigde de gevelordonnantie reeds, maar werd wel de logica gerespecteerd van grotere vensteropeningen op de gelijkvloerse verdieping verkleinend naar de boven gelegen verdiepingen waardoor de gevel zich blijft inpassen in het straatbeeld dat gekenmerkt wordt door hoofdzakelijk 19e eeuwse lijstgevels.

Door het wijzigen van de vensteropeningen in de voorgevel verdwijnt de gevelordonnantie volledig. De voorgevel confirmeert zich niet meer in het straatbeeld qua geleding en wordt omgevormd tot een vlakke voorgevel in tegenstelling tot de huidige voorgevel die door de aanwezige raamomlijstingen en afmetingen van deze openingen een beeldondersteunende functie had. Het nieuwe gevelvoorstel werkt beeldverstorend. 

Gelet op het bovenstaande wordt een ongunstig advies verleend.

De intrinsieke waarde van het pand is niet gekend. De aanvraag bevat hierover geen enkele informatie, waardoor de impact van de wijzigingen op de eventuele waardevolle delen niet kan beoordeeld worden en de vergunningverlenende overheid geen afweging kan maken over het al dan niet behoud van eventueel culturele, historische en/of esthetisch waardevolle elementen.

Mits wijzigingen aan de voorgevel aanvaardbaar zijn, dient het nieuwe gevelontwerp zich qua gevelordonnantie en gevelritmiek in te passen in de waardevolle omgeving. Het verplaatsen en het verkleinen van de raamopeningen resulteert in een gesloten gevelbeeld. Ten opzichte van de kenmerkende bebouwing in de Franckenstraat, is de verhouding tussen open en gesloten geveldelen afwijkend.

Bij de opmaak van een aangepast ontwerpvoorstel, wordt daarom aandacht gevraagd voor de gevelverhoudingen aan de straatzijde. Het uitgangspunt is geenszins de verwezenlijking van een historiserende architectuur, maar de historische gevels in de straat kunnen wel een leidraad zijn inzake herkenning identiteit en stijlkenmerken. Door de gelijkvloerse gevelpui en de raamopeningen op de verdiepingen te verhogen, vergroot de lichtinval in de verblijfsruimtes en wordt sterker gerefereerd naar de raamverhoudingen van de 19^de eeuwse gevelordonnantie die vaak voorkomen in het straatbeeld.

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan bovenvermelde opmerkingen, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de woonkwaliteit van de bestaaande en de nieuwe woonentiteiten te verhogen, worden buitenruimtes voorzien per verdiepingen in de vorm van uitkragende terrassen tegen de achtergevel. De uitkragende terrassen op +1, +2 en +3 worden geplaatst binnen het gabarit van de rechter aanpalende. De terrasconstructie ter hoogte van de 4^de verdieping bevindt zich tot tegen de perceelsgrens, waar geen scheidsmuur aanwezig is. Het ophogen van de scheidsmuur zou stedenbouwkundig onaanvaardbaar zijn. Niettegenstaande geen balustrade wordt voorzien op de perceelsgrens en het terras wordt beperkt om geen nieuwe erfdienstbaarheden te creëren, wordt een twijfelachtige aansluiting voorgesteld. Zo wordt een balustrade geplaatst in de gevelopening (tegen het glasraam) en loop de leuning door tot tegen de perceelgrens. Er wordt opgelegd om de gehele uitkragende constructie te beperken tot 1,90 m vanaf de perceelgrens.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van :

1. gesloten gevelbeeld dat sterk afwijkt van de harmonische samenhang binnen het referentiekader;
2. ontbreken van een historische nota, waardoor de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde van het pand niet kan worden beoordeeld.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1. 1.     Tegenstrijdigheid bestemming: de plannen tonen in de bestaande en nieuwe toestand een bestemming van het gebouw als een woongebouw. In de beschrijvende nota wordt melding gemaakt van het behoud van een gelijkvloerse handelszaak.

Beoordeling: Het pand is laatst vergund als een handelshuis met een café op het gelijkvloers en een woonfunctie op de bovenliggende verdiepingen. Volgens de bewonerskaarten is het pand gekend en geacht vergund als een meergezinswoning met 4 appartementen. De aanvraag betreft de herinrichting tot een meergezinswoning met appartementen zonder commerciële functie. De plannen laten daar geen twijfel over en de aanvraag is beoordeelbaar. Het klopt dat er een foutieve vermelding werd opgenomen in de beschrijvende nota. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. 

1. 2.     Terras op +4 strijdig met Burgerlijk Wetboek: Het terras op +4 bevindt zich tot tegen de perceelgrens van de rechter aanpalende, waar geen opgaande scheidsmuur aanwezig is en houdt geen rekening met de minimale 1,90m die bepaald wordt door het Burgerlijk Wetboek. De bezwaarindiener vermoedt dat de terrasleuning die dwars tegen het buitenschrijnwerk aansluit, niet zal worden geplaatst, met privacyhinder als gevolg.

Beoordeling: De uitkragende constructie op +4 is opgetekend tot tegen de perceelsgrens. De aanleg van het terras staat ingetekend op 1,90 m van de perceelsgrens, wat in overeenstemming is met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Het bezwaar inzake ‘het niet plaatsen van de leuning’ is berust op vermoedens, die niet kunnen worden opgenomen in een stedenbouwkundige beoordeling.

Toch wordt gesteld dat de aansluiting van de uitkragende constructie op de perceelsgrens niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. Het ophogen van de scheidsmuur zou stedenbouwkundig onaanvaardbaar zijn. Om die reden wordt opgelegd om het uitkragende balkon te beperken tot op 1,90 m van de perceelsgrens. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond. 

1. 3.     Terrassen op +1, +2 en +3 strijdig met Burgerlijk Wetboek: De minimale afstand van 1,90 m is niet gerespecteerd, want de terrassen sluiten aan op de scheidingsmuur:

Beoordeling: De uitkragende terrassen op +1, +2 en +3 worden geplaatst binnen het gabarit van de rechter aanpalende. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een terras enkel mogelijk is als de afstand tot de buur minstens 1,90 m bedraagt. De hoogte van de scheidsmuur is op alle verdiepingen in overeenstemming met deze bepalingen. Het bezwaar is ongegrond. 

1. 4.     Nieuwe scheidingsmuur: het is niet duidelijk op basis van de plannen hoe de aanpalende muur zal worden opgebouwd.

Beoordeling: Het is aan de bouwheer om erover te waken dat alle aangevraagde werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig argument waardoor dit ongegrond is. 

1. 5.     Isolatie: De aanvraag bevat geen informatie over de plaatsing van thermische of akoestische isolatie ter hoogte van de scheidsmuren of het al dan niet naleven van de regelgeving inzake EPB.

Beoordeling: Het is aan de bouwheer om erover te waken dat alle aangevraagde werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig argument waardoor dit ongegrond is. 

1. 6.     Schouw bij de scheidingsmuur en gemeenschappelijke schouw: De bestaande schouw die bij de scheidsmuur staat (van de rechterbuur) moet behouden worden. De schouw is in gebruik en moet opgetrokken worden zodat ze voldoende blijft trekken. De bestaande gemeenschappelijke schouw die over de scheidingsmuur loopt, ontbreekt volledig op de plannen.

Beoordeling: Het is aan de bouwheer om erover te waken dat alle aangevraagde werken worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar betreft echter geen stedenbouwkundig argument waardoor dit ongegrond is. 

1. 7.     Bevraging omwonenden: niet alle aanpalende hebben bericht ontvangen inzake voorliggende aanvraag.

Beoordeling: Voorliggende aanvraag is niet onderworpen aan een openbaar onderzoek. Bij een bevraging omwonenden worden alleen de eigenaars aangeschreven van aanpalende eigendommen waarvan de scheidsmuur wordt gewijzigd. Niettegenstaande het volume wordt gewijzigd, resulteert dit niet in een aanpassing (verlaging of verhoging) van de scheidsmuren met de linker- of achterbuur. Het klopt dus dat andere aanpalende niet werden aangeschreven, maar dit is geen fout in de procedure. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        15/02/1884: vergunning (1884#85) voor uitstalraam;

-        18/10/1946: vergunning (18#21863) voor gevel- en binnenveranderingen;

-        10/11/1950: vergunning (18#27524) voor schuin dak vervangen door plat dak.

Laatst vergunde toestand - Bestaande toestand

-        handelshuis van 4 bouwlagen onder plat dak;

-        links op straatniveau bevindt zich een rolpoort, waarachter een servitudeweg ligt;

-        de voorgevel is afgewerkt met een lichtgrijze pleister en heeft witte PVC ramen;

-        de totale diepte van het perceel bedraagt 14,68 meter;

-        het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van 7,8 meter;

-        achter het hoofdgebouw is er rechts een kleine uitbouw op de gelijkvloerse;

-        achteraan op het perceel bevindt zich een bijgebouw van twee bouwlagen.

Geacht vergunde toestand

-        op basis van de oude woonkaarten is de opdeling van het pand in 4 woonentiteiten geacht vergund.

Inhoud van de aanvraag

-        het betreft het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning;

-        er wordt een extra bouwlaag toegevoegd met erboven een nieuw schuin dak;

-        de bovenste bouwlaag van het bijgebouw achteraan wordt afgebroken en het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse verdieping wordt afgewerkt als groendak;

-        het pand wordt opgedeeld in 5 appartementen (1/bouwlaag) en de zolder wordt ingericht als duplex (berging) bij het hoogste appartement;

-        de gevelopeningen in de voorgevel worden verplaatst en gewijzigd in oppervlakte;

-        de blinde ramen in de tweede travee van links worden weer opengemaakt;

-        overal komt wit aluminium schrijnwerk en de voorgevel wordt afgewerkt in grijze, geborstelde pleister.