2018_CBS_09253 - Omgevingsvergunning - OMV_2018099144. Boerendijk 53. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Er werden geen adviezen gevraagd. 

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

• Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

• Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

• De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 43 Septische putten: het volume van de septische put is niet opgegeven, deze moet een inhoud van minimaal 2.000 liter hebben.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in de aanvraag geen afwijkingen geconstateerd waarover werd geoordeeld dat aan het college dient geadviseerd te worden ze te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt louter de verbouwing en uitbreiding van een bestaande eengezinswoning en gelet op de ligging daarvan in een ontwikkeld woongebied is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande bouwdieptes en –hoogtes, 15,27 m gelijkvloers en deels tot 13 m op de eerste verdieping, zijn algemeen aanvaardbare maten voor dit type van bebouwing. De volumetrie respecteert de bebouwing in de omgeving en zorgt niet voor onaanvaardbare schaduwwerking in de aanpalende panden. Ook de gehanteerde hoogtes van 3,50 en 6,30 m zijn doorgaans gebruikte maatvoeringen. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, rode dakpannen, grijze sierpleister en lichtgroene houten ramen, zijn in hun geheel aanvaardbaar in het straatbeeld en zijn ingepast in de gebouwde omgeving, gelet op het feit dat de meerderheid van deze materialen reeds voorkomen in de omringende buurt. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is gunstig.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. een septische put te voorzien met een minimale inhoud van 2.000 liter;
2. het raam van de slaapkamer aan de achterzijde niet in de achtergevel te voorzien maar in de zijgevel, zoals in rood aangeduid op de plannen;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.       

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. 1.     Negatief antecedent: het feit dat in het verleden voor het buurpand, dat net als nummer 53 als enige naar voren geplaatst is ten opzichte van de andere panden in de straat, niet werd toegelaten dat een uitbreiding werd voorzien in de hoogte, tenzij het gebouw zou worden afgebroken en in dezelfde lijn als de andere huizen zou heropgebouwd worden.

Beoordeling:

Indien vermelde bewering correct zou zijn, hetgeen moeilijk kan gecontroleerd worden, dan is er nog steeds sprake van voortschrijdend inzicht en in de tijd veranderende stedenbouwkundige visies. Zoals in het bezwaarschrift eveneens wordt aangehaald dient vooral het naburige pand als referentie te worden gehanteerd waardoor het verplicht uitlijnen met de andere panden in de straat geen expliciete voorkeur geniet. In de onmiddellijke nabijheid zijn 3 à 4 verschillende inplantingen qua voorgevel aanwezig waardoor er geen voorbehoud is bij het effectieve behoud van de huidige inplanting. Bijkomend dient vermeld te worden dat nagenoeg alle gebouwen in de onmiddellijke omgeving over 2 bouwlagen onder hellend dak beschikken en dat huisnummers 53 en 55, met enkel een gelijkvloers, hierop een uitzondering vormen. Er is geen enkele reden om deze schaalvergroting in de hoogte niet toe te laten en het gebouw daardoor meer in overeenstemming te krijgen met het overheersende straatbeeld. Het bezwaar is ongegrond.

1. 2.     Overmatige bouwdiepte: de voorgestelde bouwdiepte op de eerste verdieping, 13 m, is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode die stellen dat deze geen nadelige gevolgen mag hebben voor de bezonning en daglichttoetreding van de aanpalende panden en percelen en dat dient verwezen te worden qua bouwdiepte naar het referentiebeeld in de omgeving. Geen enkel gebouw in de omgeving beschikt over een gebouwdeel tot 13 m op de eerste verdieping; er zijn slechts 2 panden die qua diepte in de buurt van 12 m uitkomen.

Beoordeling:

Het klopt inderdaad dat een groot deel van de naburige panden niet over vermelde bouwdiepte beschikt maar bouwdieptes van 13 en zelfs 15 m komen in de iets ruimere omgeving wel voor, zelfs inclusief de derde bouwlaag. Bijkomend is voorgestelde bouwdiepte een in de regel gehanteerde maat voor dit type van bebouwing in algemene gevallen en het feit dat hier in een beperkte perimeter nog geen bebouwing met deze afmeting voorkomt is geen alibi om geen principiële schaalvergroting toe te laten. Het bezwaar is ongegrond.

1. 3.     Wegname zonlicht en vermindering privacy: omwille van het feit dat de tuin van nummer 55 links om de achterbouw van nummer 53 heen plooit, is de wegname van licht door vermelde overmatige bouwdiepte op deze plaats en ter hoogte van de aanwezige lichtstraat in het buurpand het grootst en onaanvaardbaar. Het erbovenop voorzien, verplicht maar tegen de intentie van de bouwheer in, van nog een hellend dak versterkt enkel deze nadelen nog; het enkel voorzien van een eerste verdieping en dit tot 11,5 à 12 m zou bijgevolg een valabeler en aanvaardbaar alternatief zijn. Zo werd een gelijkaardige omvorming tot 2 bouwlagen onder plat dak vergund in de buurt.

Bijkomend zorgt het grote raam in de achtergevel op de eerste verdieping, los van het feit dat het zich op meer dan 1,90 m van de perceelgrens bevindt, voor ontoelaatbare inkijk in het grootste deel van de naburige tuin. Ten slotte kan het vermoeden ontstaan dat omwille van het plaatsen van een schuifraam tot op vloerniveau en het ontbreken van een balustrade dat het aan de perceelgrens aanpalende dak als terras zal gehanteerd worden, hetgeen geheel indruist tegen de wetgeving inzake privacy.

Beoordeling:

Wegname van licht is tot in bepaalde mate een logisch en aanvaardbaar nadeel van het wonen in een dergelijke verstedelijkte omgeving; het vaststaand feit van de oriëntatie van de tuin is hier bijkomend uiteraard eigen aan. Bovendien is de tuin van bezwaarindiener nog voldoende groot om een behoorlijk gebruik met zonlichtinval te garanderen.

Het voorzien van een hellend dak bovenop de tweede bouwlaag zorgt omwille van de dakhelling nauwelijks voor bijkomende schaduwwerking in de tuinzone, die hier bovendien voldoende ver vandaan gesitueerd is. Het voorzien van het hellende dak zorgt bovendien voor een betere visuele integratie van het gebouw in het straatbeeld, dat in de onmiddellijke omgeving louter uit gebouwen met een hellend dak bestaat.

Inzake de mogelijke aanleg van een dakterras op het aangrenzende platte dak, dient de vergunningverlenende overheid zich uitsluitend te baseren op de aangeleverde informatie en niet uit te gaan van veronderstellingen of hypothesen. Er kan omwille van inkijk en de specifieke situatie met de vorm van de tuinen echter wel geoordeeld worden dat er sprake is van onaanvaardbare vermindering van privacy naar het buurperceel toe vanuit de achterste slaapkamer op de eerste verdieping. Er zal bijgevolg dan ook in de voorwaarden van een eventuele vergunning worden opgenomen het raam in de zijgevel van de slaapkamer te voorzien, zoals in rood aangeduid op de plannen. Het bezwaar is deels gegrond.

1. 4.     Stabiliteit: de huidige scheidsmuur tussen beide woningen is te smal om over voldoende draagkracht te beschikken om een extra verdieping te dragen. De bouwheer zal bij uitvoering dus voor extra fundering en dragend metselwerk dienen te zorgen, hetgeen niet op de plannen wordt vermeld.

Beoordeling:

De correcte constructieve uitvoering van de werken is de uitsluitende verantwoordelijkheid van enerzijds de uitvoerende aannemer en anderzijds de bevoegde architect maar maakt geen onderdeel uit van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

1. 5.     Eigendomsrecht gemeenschappelijke muren: de scheidsmuur die zich heden achter het hoofdgebouw bevindt staat slechts gedeeltelijk te paard op de grens en kan dus slechts voor dat deel gehanteerd worden bij het optrekken van de uitbreiding, dit in tegenstelling tot wat op de grondplannen van de aanvraag getekend staat.

Beoordeling:

Het eigendomsrecht van de scheidsmuren in kwestie en het al dan niet hanteren ervan bij verbouwings- en uitbreidingswerken maakt onderdeel uit van een burgerrechtelijke kwestie doch is niet onderhevig aan een ruimtelijke beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        18/03/1957: vergunning (803#7226) voor het bouwen van een bergplaats met duivenhok;

-        08/05/1963: vergunning (803#1056) voor het bouwen van een bergplaats.

Laatst vergunde toestand

-        geen relevante voorgeschiedenis.

Bestaande toestand

-        eengezinswoning met voorbouw van één bouwlaag onder hellend dak;

-        achterbouw van één bouwlaag onder plat dak;

-        de woning staat op een perceel met knik naar links en een deel van de achterbouw van de woning staat in de uitsprong.

Inhoud van de aanvraag

-        een woning met één bouwlaag onder hellend dak wordt verbouwd tot woning met twee bouwlagen onder hellend dak;

-        bestaande achterbouw met één bouwlaag onder plat dak wordt vervangen door nieuwe achterbouw met twee bouwlagen onder plat dak. De bouwdiepte wordt verminderd en wordt in totaal teruggebracht tot 15,27 m over nagenoeg de gehele terreinbreedte;

-        het vrije en onbebouwde pad naast de woning blijft behouden;

-        de voor-, achter-, en zijgevel worden afgewerkt met grijze sierpleister;

-        de dakbedekking van het hellende dak wordt voorzien in roodoranje dakpannen, het dak heeft dakvlakvensters in voor- en achtergevel;

-        de ramen aan de voorgevel worden vervangen door nieuwe houten ramen en worden lichtgroen geschilderd;

-        het terras achteraan in de tuin blijft behouden.