2018_CBS_08346 - Omgevingsvergunning - OMV_2018085049. Vijverlaan 40. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging moet 20% van de oppervlakte van het perceel buitenruimte zijn. de oppervlakte van het terrein is 76,66 m², de oppervlakte van de patio is 5,81 m² < 15 m².
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:

-       Art. 27 Gezien het gaat om een kleiner perceel, ter hoogte van de hoek van twee straten, en met een diepte kleiner dan 20 meter, kan een afwijking op de 20% open ruimte bij verbouwing gunstig worden beoordeeld. Omdat de mogelijkheden van het perceel beperkt zijn en er duidelijk gezocht is naar een zo groot mogelijke oppervlakte aan kwaliteitsvolle buitenruimte, kan een afwijking worden toegestaan. 

Functionele inpasbaarheid

Het  supprimeren van de handelsfunctie op het gelijkvloers, en het integreren van het gelijkvloers in de bestaande woning, is in overeenstemming met de bestemming van het perceel. 

Omdat de functie handel wordt gewijzigd naar wonen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie. Zij brachten het volgende advies uit:

“Het gebouw was oorspronkelijk een bakkerij en werd later omgevormd naar een wasserij. Een wasserij is conform het bodemsaneringsdecreet een risicoactiviteit. In de beschrijvende nota is er sprake dat de vorige eigenaar het nodige gedaan heeft, maar het is onduidelijk wat. In het dossier zit er ook geen info van OVAM en het GEO-loket bodem geeft ook geen data weer voor de locatie. Enige voorzichtigheid is dan ook aan te bevelen.

Voorwaarde:

Grondige check bodem i.f.v. gewezen aanwezigheid wasserij activiteit”

Dit advies wordt beoordeeld als een aanbeveling, eerder dan een voorwaarde voor de vergunning. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde woning. De handelsfunctie verdwijnt. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het ontpitten van het gelijkvloers komt de woonfuncties op het gelijkvloers ten goede.

De rest van het bouwvolume blijft ongewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand, met uitzondering van een klein terras op de tweede verdieping. Hoewel het gaat om een terras met een hele kleine oppervlakte, tevens op meer dan 2 meter van de perceelgrens gelegen, is het terras potentieel storend voor de privacy van het naburig perceel en bijgevolg niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Het terras wordt uitgesloten van vergunning. 

Visueel-vormelijke elementen

Het zuidelijke straatgedeelte vanaf de hoekpanden met de Ahornenlaan maakt deel uit van de verstedelijkte zone in de zuidwestelijke hoek van de Nieuw-Parkwijk “Den Brandt”, gekenmerkt door een aaneengesloten rijbebouwing. Dit straatgedeelte werd bebouwd vanaf de vroege jaren 1920 tot midden jaren 1930, met burgerhuizen, meergezinswoningen en een complex appartementsgebouwen, in de diverse stijlstromingen die destijds gangbaar waren, van cottage- en beaux-artsstijl tot modernisme. 

Op 31 augustus 2018 werd bijkomend advies gevraagd aan de welstandscommissie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Het project werd reeds besproken en de aanpassingen liggen voor. De welstandscommissie gaat hiermee akkoord, maar vraagt om een symmetrische geveluitwerking te voorzien conform het grondplan. De verdiepingen dienen onafhankelijk van de plint eenzelfde geveluitwerking te krijgen met aandacht voor symmetrie en evenwicht.

Conclusie:

-       Geveluitwerking: aandacht voor symmetrie op 2^de en 3^de laag.”

De raamopening op de eerste verdieping, zoals ingetekend op het plan van de gevel, bevindt zich niet centraal tussen de perceelgrenzen. Dit in tegenstelling tot de raamopening ingetekend op het grondplan. De raamopening op de tweede verdieping is wel centraal ingetekend, ook op het grondplan, en houdt rekening met de achtergelegen bergruimte.

Als voorwaarde wordt opgelegd een drieledig raam te voorzien op de eerste verdieping met een breedte gelijk aan de raamopening op de tweede verdieping. Zie rode aanduiding op de plannen. Op die manier bevinden beide raamopeningen op de eerste en tweede verdiepingen zich centraal in de gevel en zijn ze gelijk voor wat betreft de breedte. 

De bouwheer wenst de voorgevel op het gelijkvloers te isoleren en te bepleisteren.

Het na-isoleren van dit deel van de gevel is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd. 

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het isoleren en bepleisteren van de gevel. Concreet dient de arrière corps behouden te blijven en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel. 

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet. 

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. 

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er opgelegd dat ook nieuwe elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) vooruit springen ten opzichte van het gevelvlak. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht te worden besteed aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein. 

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,80 meter, waarbij 1,50 meter (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. 

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. een drieledig raam te voorzien op de eerste verdieping aan de straatzijde met een breedte gelijk aan de raamopening op de tweede verdieping, conform de rode aanduiding op de plannen;
2. de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal op het gelijkvloers aan de voorgevel uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;
3. de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;
4. na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken;
5. de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;
6. de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;
7. wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein;
8. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

1. het terras op de tweede verdieping, aan de achterzijde van het pand, wordt uitgesloten van vergunning. Zie rode aanduiding op het plan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       12/09/1932: vergunning (238#3556)  voor het bijbouwen van verdiepen op de achterbouw;

-       14/05/2002: vergunning (222#10404) voor het regulariseren van de verbouwing van gelijkvloerse handelsruimte;

-       16/07/2002: vergunning (222#10444) voor het verbouwen van voorgevel;

-       10/11/2017: weigering (20171767) voor het verbouwen van een rijwoning.  

Laatst vergunde toestand

-       rijwoning bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-       eengezinswoning met handelsruimte (wassalon) op het gelijkvloers, woonruimten op de verdiepingen;

-       binnenkoer voorzien van koepel.  

Bestaande toestand

-       idem laatste vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-       verbouwen van een bestaande rijwoning;

-       de winkelruimte op het gelijkvloers wordt woonruimte met patio;

-       op de eerste en twee verdieping bevinden zich slaapkamers en badkamers;

-       isoleren en verhogen van het bestaande dak met 0,30 meter;

-       voorzien van de gelijkvloerse voorgevel van isolerende gevelbepleistering;

-       de erker verdwijnt in de voorgevel, de ramen worden aangepast aan de nieuwe interne indeling en voorzien van donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk;

-       voorzien van een klein terras ter hoogte van de badkamer op de bovenste verdieping.