2018_CBS_08342 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018089013. Maria-Theresialei 15. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein. 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale plafondhoogte:
  de ruimtes in de koer voldoen enkel aan de minimale hoogte van 2,60 meter wanneer gemeten wordt tussen de dakbalken;
• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  de ruimtes achteraan het perceel hebben geen verticaal raam dat uitmondt in open lucht;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen afgescheiden afvalberging opgetekend op de plannen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de nieuwe functie;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt een parkeerbehoefte gecrëeerd, maar er wordt geen parkeerplaats voorzien;
• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:
  publiciteit die wordt geplakt op een raam mag maximaal 50% van de opening bedekken. 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De vrije hoogte in de nieuw ingerichte ruimtes achteraan het perceel bedraagt geen 2,60 meter en wijkt dus af van artikel 21 van de bouwcode. Er wordt geen afwijking toegestaan, zie verder.

De ruimtes achteraan het perceel, met functie massagekamer, wijken af van artikel 24. Door het gebrek aan kwalitatieve raamopeningen voor toetreding van licht en lucht, komen deze ruimtes niet in aanmerking als verblijfsruimte. Er wordt geen afwijking toegestaan, zie verder.

De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode.  Er werd geen afgescheiden afvalberging voorzien van minstens 4 m². Er wordt geen afwijking toegestaan. 

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging van een gelijkvloers appartement met magazijn naar een dienstenfunctie. Deze functie is verenigbaar met de hoofdzakelijke woonfunctie in de omgeving. Het inrichten van diensten op het gelijkvloers is aanvaardbaar gezien de ligging in kernwinkelgebied. 

Omdat dit een gelijkvloerse functiewijziging betreft van een pand in afgebakend kernwinkelgebied werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst maatschappelijke veiligheid/  bestuurlijke handhaving.  Zij merken op dat er voor de vestiging van een massagesalon een toelating vereist is conform de politiecodes. Ingevolge een ongunstig moraliteitsonderzoek werd de vestigingstoelating geweigerd door de burgemeester op 27 april 2018. Deze specifieke vorm van dienstverlening (massagesalon) wordt dus niet aanvaard. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

 Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen;

“Voor de klanten en personeel moeten een aantal fietsenstallingen voorzien worden.”

In voorwaarde bij deze vergunning wordt opgelegd om een aantal fietsenstallingen te voorzien voor klanten en personeel. Deze kunnen berekend worden op basis van de norm voor de functie diensten in de tabel in artikel29§1 van de bouwcode:

-       Voor personeel: 0,60 plaatsen /100m² bvo -> voor 166m² = 1 plaats

-       Voor bezoekers: 2 plaatsen /100m² bvo van de publiek toegankelijke delen -> voor 143m² = 3 plaatsen

In het totaal worden er 4 fietsstalplaatsen opgelegd die ingericht moeten worden volgens de principes in de bouwcode. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken, het bebouwen van de gelijkvloerse open koeren. zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Aangezien het perceel gelegen is in kernwinkelgebied en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers, is het mogelijk om minder dan 20% van de oppervlakte onbebouwd te laten, conform artikel 27 van de bouwcode.

Gezien echter geen detailhandel, maar een - relatief gezien – publiekstrekkende dienstenfunctie wordt aangevraagd, is de verblijfskwaliteit voor personeel en klanten van belang. In die optiek is het volledig dichtbouwen niet aanvaardbaar, gezien het volledig ontbreken van lichten en zichten. Dakkoepels komen niet tegemoet aan deze eis. 

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven, behoudens het plaatsen van publiciteit, ongewijzigd.

Het plaatsen van zaakgebonden publiciteit is aanvaardbaar bij handelspanden om zich kenbaar te maken in de omgeving. Publiciteit mag echter geen afbreuk doen aan de globale beeldkwaliteit van de straat en moet dus om evidente reden beperkt en discreet blijven in omvang en uitstraling.

Conform artikel 33 van de bouwcode mag het voorgestelde reclamebord boven de vitrine niet inwendig verlicht worden. Uit de foto’s bij deze aanvraag blijkt dat de raamopeningen van de vitrine beplakt zijn met stickers. Conform artikel 33 mogen deze maximaal 50% van de opening bedekken. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit de voorliggende aanvraag komt een onvoldoende gebruiksgenot naar voren. Er wordt geen personeelsruimte voorzien, hoewel een behoorlijk aantal massagekamers wordt voorzien. Bij het saunagedeelte wordt geen rust- of afkoelplaats voorzien met afdoende privacy.

De massagekamers zijn uiterst minimaal en de toegangen benepen.

Zoals eerder opgemerkt, kan niet voldaan worden aan voldoende verblijfskwaliteit door het dichtbouwen van de laatste open ruimte, is er geen plaats voor fietsbergingen of afvalberging. Het afkopen van drie parkeerplaatsen is in verhouding tot de bruikbare oppervlakte niet aanvaardbaar. De blindering van de gevel komt tegemoet aan de behoefte aan privacy, dergelijke blinde façade is echter onwenselijk in kernwinkelgebied en bovendien strijdig met de bouwcode. 

Er kan bijgevolg gesteld worden dat  het voorgestelde ruimtelijk programma niet geschikt is voor dit perceel en dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren om hoofdzakelijk om de strijdigheid met de voorschriften en het gebrek aan ruimtelijke kwaliteit. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       30/04/1959: vergunning (18#39235) voor het afbreken van een huis en oprichten van een appartementsgebouw;

-       19/01/2017: proces verbaal (11002_2017_3269) voor het uitvoeren van werken en het wijzigen van de hoofdfunctie zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-       17/05/2017: proces verbaal (11002_2017_4147) voor het rechtzetten van aanvankelijk proces verbaal met nummer 11002_2017_3269 voor het gedeelte van de functiewijziging.

Laatst vergunde toestand

-       het pand bestaat uit 9 bouwlagen onder een plat dak;

-       het gebouw is ingericht met een wooneenheid met magazijn op de benedenverdieping en appartementen op de bovengelegen verdiepingen.

Bestaande toestand

-       de benedenverdieping is volledig dichtbebouwd;

-       de wooneenheid met magazijn is omgevormd tot massagesalon;

-       de vitrine is aangepast;

-       er is reclame aangebracht aan de voorgevel.

Inhoud van de aanvraag

-       omvormen van een gelijkvloers appartement met magazijn naar een massagesalon;

-       dichtbouwen van de middelste koer en de koer achteraan het gebouw;

-       het massagesalon is ingericht met een onthaal, sauna, wachtzaal en vijf massage kamers;

-       de vitrine is aangepast naar een vitrine met een centrale inkomdeur;

-       boven de vitrine is een reclamebord geplaatst van 0,38 op 4,26 meter;

-       de ramen van de vitrine zijn grotendeels beplakt met publiciteit;

-       de overige delen van de voorgevel zijn ongewijzigd.