2018_CBS_09027 - Omgevingsvergunning - OMV_2018068456. Lammekensstraat 17. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

De aanvraag handelt over het verbouwen en het uitbreiden van een woning tot deel van een scholencomplex. Het gelijkvloers wordt uitgebreid en ingericht met twee klaslokalen, centraal achter het pand wordt een lift aangebouwd en op beide bovenverdiepingen wordt een klaslokaal voorzien. De voorgevel met witte gevelsteen en buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium blijft behouden, in plaats van de bestaande garagepoort en de inkomdeur wordt een raam voorzien met rondom een afwerking in mozaïek. De openruimte wordt ingericht als speelplaats. In de school aan Groenstraat wordt een doorgang gecreëerd met de bestaande speelplaats van deze school om de nieuwe klaslokalen langs hier te kunnen ontsluiten.

Als respons op een bezwaarschrift geeft de gemeentelijk omgevingsambtenaar aan dat het correct is te stellen dat de gemeenschapsfunctie niet duidelijk zichtbaar en bereikbaar is vanaf de straatzijde. In voorwaarde bij deze vergunning wordt dan ook, door de gemeentelijk omgevingsambtenaar opgelegd een toegang aan de straatzijde te plaatsen zodat een doorgang doorheen de twee percelen gevrijwaard wordt opdat het gebouw dat in aanvraag enkel via Groenstraat functioneert ook via Lammekensstraat kan functioneren. De school heeft echter als doel een capaciteitsuitbreiding te voorzien voor het complex in de Groenstraat, er is behoefte aan nieuwe klaslokalen die noodzakelijkerwijs de gehele breedte aan de straatzijde langs de Lammekensstraat innemen. Een toegang is voor de werking van de school niet nodig en niet gewenst, deze zal dus nooit gebruikt worden.

Dat er zich een gemeenschapsfunctie achter te gevel situeert wordt duidelijk aangegeven door het opschrift op de ramen “Sint-Norbertus SCHOOL”. Eén van de uiterste ramen dient tot op de grond uitgevoerd te worden en van een draai- / kipfunctie voorzien. Op deze wijze wordt voldaan aan de voorschriften van het RUP 2060, artikel 4.2 – “Zone voor maatschappelijke functie, inrichting” -.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 4 zone voor maatschappelijke functies - (ma1). 

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:

Bij verbouwingen, uitbreiding of toevoeging van bijgebouwen moet het percentage open ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De open ruimte wordt verkleind door de uitbreiding.

• artikel : 4.2 Inrichting

De gemeenschapsfunctie is niet duidelijk zichtbaar en bereikbaar zijn vanaf de straatzijde. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
  • artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

op de 1^ste en 2^de verdieping is er naast de ingangsdeur van de klaslokalen geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

In voorliggende aanvraag worden er geen extra stallingen voorzien.

• artikel 30 autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen:

In voorliggende aanvraag worden er geen extra plaats voorzien.

• artikel 43 Septische putten:

de inhoud van de nieuwe septische put wordt niet vermeld. Deze moet minimaal 2000 liter zijn. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
• Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 1.7.1 van het RUP 2060. Zo wordt de open ruimte met de uitbreiding verkleind. De aanvraag heeft betrekking op een perceel met een grondoppervlakte van circa 590 m2. De bebouwde grondoppervlakte na de werken zal 220 m2 bedragen. Dit wil zeggen dat nog 370 m2 open ruimte beschikbaar zal blijven oftewel 63% van de totale grondoppervlakte. We kunnen in alle redelijkheid stellen dat de uitbreiding de draagkracht van het gebied respecteert en aldus een afwijking toegestaan kan worden. 

Functionele inpasbaarheid:

De gemeenschapsfunctie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het schoolprogramma wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande uitbreidingswerken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er dient opgemerkt dat de gemeenschapsfunctie niet duidelijk zichtbaar en bereikbaar is vanaf de straatzijde. In voorwaarde wordt opgelegd een toegang aan de straatzijde te plaatsen.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. Zowel de luchtkwaliteit als de geluidskwaliteit zijn gunstig voor deze locatie.

De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. 

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe gevelgeleding op het gelijkvloers en het afwerkingsmateriaal van de op te vullen opening is niet afgestemd op de gehele gevelgeleding waardoor geen kwaliteitsvolle relatie ontstaat tussen de oude en nieuwe architectuur. In voorwaarde wordt opgelegd de volledige plint uit te werken in natuursteen en de gevelopeningen af te stemmen op de bovenliggende geleding. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. op de 1ste en 2de verdieping naast de ingangsdeur van de klaslokalen een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm te voorzien conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;
3. 36 fietsstalplaatsen te voorzien aan de toegang van de Groenstraat conform artikel 29 van de bouwcode;
4. de inhoud van de nieuwe septische put dient minimaal 2000 liter te bedragen conform artikel 43 van de bouwcode;
5. een toegang aan de straatzijde te creëren en de plint uit te werken zoals in rood aangeduid op het gevelplan.

Wijzigingslus 

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijziging mee beoordeeld wordt.

De wijziging betreft het toevoegen van 'Aanvraagformulier afwijking stedelijke richtlijnen stad Antwerpen'

De wijziging is zodanig dat enkel advies brandweer opnieuw werd gevraagd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. 1.     Onduidelijkheid over de totaliteit van het project:

Bezwaarindieners melden dat deze site op wijkniveau van strategisch belang is. De ontwikkeling van de site moet dan ook als één geheel bekeken worden. De voorliggende omgevingsvergunning heeft enkel betrekking op het perceel in de Lammekensstraat. Het is onmogelijk om de ontwikkeling aan de Lammekensstraat te beoordelen zonder te kijken naar de ontwikkeling van het perceel aan de Kerkstraat. De omgevingsvergunning bevat geen visie op de totaliteit van de site. Hierdoor kunnen buurtbewoners de invulling van de totaliteit ook onmogelijk beoordelen. De invulling van de Lammekensstraat 17 is een voorafname op de invulling van de gehele site. Ontwikkelingsmogelijkheden aan de kant van de Kerkstraat worden hierdoor mogelijk gehypothekeerd, zonder dat buurtbewoners dit kunnen beoordelen.

Beoordeling:

Het klopt dat er andere oplossingen voor de ontwikkeling aan Kerkstraat moet worden geboden indien het perceel aan Lammekensstraat niet meer tot het projectgebied hoort. Dat deze situatie de ontwikkeling aan Kerkstraat hypothekeert klopt echter niet. Een perceelsgebonden ontwikkeling aan Kerkstraat of Lammekensstraat behoorde steeds tot de mogelijkheden gelet op de afmetingen, oppervlakte en ligging van de percelen.

Het bezwaar is ongegrond;

1. 2.     Meerwaarde van het project op het vlak van buurtvoorzieningen is niet duidelijk:

Bezwaarindieners melden dat de omgeving van het project niet enkel kamt met een gebrek aan onderwijscapaciteit. In de ruime omgeving is er o.a. een gebrek aan sportinfrastructuur voor gangbare sporten zoals zaalvoetbal, basketbal en volleybal die voldoet aan de normen. De site aan de Kerkstraat/Lammekensstraat is de enige site in de ruime omgeving waar dergelijke sportinfrastructuur gerealiseerd kan worden. De combinatie van (buurt-)sportinfrastructuur en schoolsportinfrastructuur sluit ook helemaal aan bij het principe van een brede school, dat door het stadsbestuur van Antwerpen wordt onderschreven. Het project zoals het nu voorligt schept geen duidelijkheid over meerwaarde voor de buurt en heeft om die reden (voorlopig) geen draagvlak bij de buurtbewoners.

Beoordeling:

Een ontwikkeling aan Kerkstraat met sportinfrastructuur behoort nog steeds tot de mogelijkheden gelet op de afmetingen, oppervlakte én ligging van het perceel.

Daarenboven is het creëren van schoolinfrastructuur weldegelijk een meerwaarde voor de buurt.

Het bezwaar is ongegrond;

1. 3.     Afwijkingen van Artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen van het RUP 2060:

Bezwaarindieners melden dat Het RUP voorschrijft dat het volume aan open ruimte gelijk moet blijven of moet vergroten. Met het voorliggende ontwerp verkleint het volume aan open ruimte aan de Lammekenstraat 17. Gelet op het gebrek aan open ruimte in het gebied wordt met deze uitbreiding van bebouwing de draagkracht van het gebied overschreden.

Beoordeling:

Het is correct te stellen dat de open ruimte verkleint. Echter in alle redelijkheid kan gesteld worden dat de uitbreiding de draagkracht van het gebied respecteert. De aanvraag heeft betrekking op een perceel met een grondoppervlakte van circa 590 m2. De bebouwde grondoppervlakte na de werken zal 220 m2 bedragen. Dit wil zeggen dat nog 370 m2 open ruimte beschikbaar zal blijven oftewel 63% van de totale grondoppervlakte.

Indien de redenering van bezwaarindiener wordt doorgetrokken, verkleint ook elk volume op het perceel aan Kerkstraat de openruimte. Deze redenering hypothekeert dus een ontwikkeling op het perceel aan Kerkstraat.

Het bezwaar is ongegrond;

1. 4.     Afwijkingen van Artikel 4.2 Inrichting van het RUP 2060:

Bezwaarindieners melden dat Het RUP voorschrijft dat de functie inpasbaar moet zijn in de stedenbouwkundige context en dat de gemeenschapsfunctie duidelijk zichtbaar en bereikbaar moet zijn van de straatzijde. In het voorstel is de gemeenschapsvoorziening niet echt zichtbaar vanaf de straatzijde. Bovendien is er in het ontwerp geen toegang vanuit de Lammekensstraat voorzien. De stedenbouwkundige meerwaarde en inpassing van de gemeenschapsvoorziening voor de Lammekensstraat is daarom niet aangetoond.

Met betrekking tot de bereikbaarheid en de ontsluiting van het terrein biedt het voorstel evenmin duidelijkheid. Er is geen toegang voor leerlingen langs de Lammekensstraat. Hoe wordt deze georganiseerd? Waar komen de extra leerlingen toe ? Ook hier kan dit aspect enkel bekeken worden binnen de totale visie van het project.

Beoordeling:

Het is correct te stellen dat de gemeenschapsfunctie niet duidelijk zichtbaar en bereikbaar is vanaf de straatzijde. In voorwaarde bij deze vergunning wordt dan ook opgelegd een toegang aan de straatzijde te plaatsen zodat een doorgang doorheen de 2 percelen gevrijwaard wordt opdat het gebouw dat in aanvraag enkel via Groenstraat functioneert ook via Lammekensstraat kan functioneren.

Het bezwaar is gegrond. 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 07/05/1937: vergunning (1399#16263) voor binnenveranderingswerken;
• 01/01/1956: vergunning (179#3978) voor een nieuwbouw;
• 27/04/2018: vergunning (20173233) voor het verbouwen van een woning tot deel van een schoolcomplex.

Laatst uitgevoerde vergunning

• pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
• garagedoorgang op het gelijkvloers en telkens 1 wooneenheid op niveau 1 en 2.

Bestaande toestand

• garagepoort versmald i.f.v. toegangsdeur aan rechterzijde.

Inhoud van de aanvraag

• verbouwing van een appartementsgebouw, met gelijkvloerse doorgang naar garage, aan Lammekensstraat tot deel van een school aan Groenstraat;
  • het gelijkvloers wordt uitgebreid en ingericht met twee klaslokalen;
  • centraal achter het pand wordt een lift aangebouwd en op beide bovenverdiepingen wordt een klaslokaal voorzien;
  • de voorgevel met witte gevelsteen en buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium blijft behouden;
  • in plaats van de bestaande garagepoort en de inkomdeur wordt een raam voorzien met rondom een afwerking in mozaïek;
  • de openruimte wordt ingericht als speelplaats;
• in de school aan Groenstraat wordt een doorgang gecreëerd met de bestaande speelplaats van het gebouwencomplex aan Groenstraat, om de nieuwe klaslokalen langs hier te kunnen ontsluiten.