2018_CBS_09442 - Omgevingsvergunning - OMV_2018069945. Sint-Bavostraat 77. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit bijzonder plan van aanleg ligt het goed in volgende zones: zone a voor woningen. 

Bijzondere plannen van aanleg kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

• b.3: Gevelmaterialen: schilderen en pleisteren van gevels is verboden. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 17: Uit de wand stekende constructies: in de kelder mag de brandblusser en de brandmeldcentrale het gebruik van het looppad niet  hinderen;
• artikel 18: Algemene bepalingen: in de gemeenschappelijke hal op het gelijkvloers is er van aan de inkomdeur van de appartementen en de toegangsdeur naar het pad aan de achterzijde een niveauverschil van 7cm. Het is niet duidelijk of deze met een helling wordt overbrugd. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: de bijgebouwen aan zijde Kortestraat zijn niet voorzien van een dakopstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 43: septische putten: er staat geen inhoud vermeld bij de septische put. deze moet een minimale inhoud hebben van 5750 liter. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met BPA nr. 1-2-ST.-Bavostraat. Voor alle gevels geldt dat ze moeten uitgevoerd worden in gebakken gevelsteen waarvan de kleur in harmonie is met de kleursfeer van het straatbeeld. Schildering is daarbij verboden. De gevels van het nieuwe pand worden uitgevoerd in een bakstenen gevelsteen die wit geschilderd wordt. Een afwijking op het wit schilderen van de bakstenen gevels kan worden bekomen om volgende redenen. Ten eerste werd een openbaar onderzoek gevoerd waarbij geen bezwaar werd getekend tegen de voorliggende aanvraag, een afwijking is daardoor mogelijk. Ten tweede is de witte kleur van de gevel in harmonie met de kleursfeer van het straatbeeld. De Sint-Bavostraat is gekenmerkt door licht beige of witte gevels en rood genuanceerde gevels, waarbij het hoekgebouw met de Kortestraat en het naastliggend pand van het hoekgebouw werden uitgevoerd in een bakstenen gevel die wit geschilderd werd, net zoals in voorliggende aanvraag aangevraagd wordt. Ten derde wordt een witte kleur gunstig geadviseerd omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit  en de historische waarde (Antwerpen is immers historisch een ‘witte stad’). Een witte kleur wordt door de stad dan ook aangeraden. Een afwijking op het schilderen van de gevels kan worden bekomen omwille van bovenstaande redenen. 

De scheimuur van de bebouwing aan de Kortestraat (tuin- en fietsberging) is niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledig dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuw openbaar onderzoek, waarvoor in dat geval een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend.

Op het kelderplan werd de inhoud van de septische put niet weergeven, waardoor de aanvraag mogelijks strijdig is met artikel 43 van de bouwcode. Volgens de dimensionering van septische putten dient de septische put in voorliggende aanvraag een minimale inhoud te hebben van 5.750l. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Inzake toegankelijkheid is de aanvraag strijdig met volgende artikels. Volgens artikel 17 mogen brandhaspels, brandblusapparaten of andere uit de wand stekende constructies het gebruik van het looppad niet in gedrang brengen. De brandmeldcentrale en het brandblusapparaat hindert het gebruik van het looppad. In voorwaarde wordt gesteld dat de brandmeldcentrale en het brandblusapparaat in een nis ingewerkt worden zodat ze niet buiten het afgewerkte muurvlak uitsteken.

Artikel 18 van de verordening toegankelijkheid stelt dat niveauverschillen tot en met 18cm minstens met een helling overbrugd moeten worden. In de gemeenschappelijke hal op het gelijkvloers is er tussen de inkomdeur van de appartementen en de toegangsdeur aan de achterzijde van het pand een niveauverschil van 7cm, waarbij er geen helling aangeduid staat. Het is op de plannen niet duidelijk of het niveauverschil met een helling wordt overbrugd. In voorwaarde wordt opgenomen om het niveauverschil van 7cm van een helling te voorzien, conform aan artikel 18. 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het slopen van een werkplaats met garages, magazijnen, bureaus, een kleedkamer en een refter. Het gebouw wordt volledig gesloopt en maakt plaats voor een nieuwbouw met een woongebouw langs de Sint-Bavostraat bestaande uit vier bouwlagen, inclusief zadeldak, een parkeerkelder, een tuinzone en een tuin- en fietsenberging achteraan, aansluitend aan de Kortestraat. Het voorzien van woonfuncties is toelaatbaar in een straat waar aan de zijde van het perceel voornamelijk appartementen en eengezinswoningen aanwezig zijn. De overzijde is gekenmerkt door de Sint-Bavokerk, het heemmuseum Wilrica en het park Steyrelinck. De beoogde inrichting van 7 appartementen overschrijdt de draagkracht van het perceel, dat rijkt tot aan de Kortestraat, en die van de omgeving niet en is functioneel inpasbaar in de omgeving. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

Voor de 7 2-slaapkamerappartementen is er een fietsparkeerbehoefte van 7 x (2+1) = 21 fietsenstallingen. Aan de tuin van één van de gelijkvloersappartementen is er een fietsenberging voor 3 fietsen. Er wordt in de tuin een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien voor de overige appartementen. De stallingen moeten voorzien worden van een hoog-laagsysteem. De twee fietsen tegen de zijmuur in het midden, worden best met een hangsysteem voorzien in het midden, zodat er meer manoeuvreerruimte is voor de andere fietsen.  In voorwaarde wordt opgenomen om de 16 fietsen langs de kant van een hoog-laag parkeersysteem te voorzien en de 2 fietsen aan de zijmuur via een hangsysteem te laten parkeren. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel wordt volledig vrijgemaakt van bebouwing. Aan de Sint-Bavostraat wordt het woongedeelte voorzien met vier bouwlagen en ondergrondse parking. De fietsen- en tuinberging wordt achteraan voorzien in 1 bouwlaag. Tussen beide gebouwen bevindt zich de tuinzone voor de twee appartementen op het gelijkvloers. Het hoofdgebouw heeft een hoogte van 13,50m en heeft een hoogteverschil van 41cm tegenover de linkerwoning (nr. 75). De voorziene bouwdieptes zijn aanvaardbaar op een dergelijk perceel en tegenover de omliggende omgeving. Er worden geen storende effecten veroorzaakt voor de aanliggende percelen op vlak van schaal en ruimtegebruik. 

Visueel-vormelijke elementen

De voor- en achtergevel worden opgetrokken in een wit geschilderde baksteen. Hiervoor wordt een afwijking voorzien wegens strijdigheid met de geldende voorschriften. Het dak word uitgevoerd in rood geschakeerde dakpannen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in een houtnerfstructuur of aluminium. Onderaan wordt een plint van arduin geplaatst. Achteraan wordt zwart stalen smeedwerk toegevoegd aan de inpandige terrassen. De fietsen- en tuinberging achteraan worden opgetrokken in witte sierpleister met een garagepoort in plankenstructuur in een aluminium zwarte kleur, als toegang naar de parkeergarage. De opmerkingen van de welstandcommissie met ongunstig besluit op 13/02/2018 hadden voornamelijk betrekking op de het visuele aspect van het nieuwe pand. Deze opmerkingen werden verwerkt in de voorliggende aanvraag. De toegepaste materialen zijn aanvaardbaar. Er worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen storende effecten verwacht met betrekking tot de visuele en vormelijke aspecten. 

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in woongebied met culturele, historische en/of esthetische (CHE) waarde. Advies werd gevraagd aan onroerend erfgoed/ monumentenzorg. Het advies luidt als volgt:

“De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie gelegen in CHE-gebied of opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. Het che-rapport heeft uitgewezen dat het complex geen uitzonderlijke erfgoedkenmerken bevat of getuigt van enige architecturale kwaliteit. Daarnaast hebben de verschillende verbouwingscampagnes, leegstand en de gewijzigde stedenbouwkundige context, de erfgoedwaarden van het pand dusdanig uitgehold dat vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw bespreekbaar is. Het ontwerp dient op welstand getoetst. Indien er tijdens de sloop van de panden nog extra gegevens aan het licht komen die de bouwhistoriek vervolledigen, dan dienen deze onderzocht en gedocumenteerd (structurele opbouw voorhuis,….). Mogelijke aanvullende informatie mag bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg.” 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen zijn ruim met voldoende lichtinval, worden telkens voorzien van een buitenruimte met voldoende respect voor privacy en zijn gebruiksvriendelijk ingericht.

Het laten begroeien van de wachtgevel, gelegen aan het onbebouwd perceel, met inheems plantgoed kan gunstig worden geadviseerd omdat groen, onder eender welke vorm, een positief effect heeft op de algemene leefkwaliteit in een stedelijke omgeving. De klimplanten zullen worden geleid tegen de gevelleien waarbij de constructie op een eenvoudige manier te verwijderen is indien nr.79 wil bouwen. 

Het onderbroken voetpad (nu uitgevoerd in straatkeien) ter hoogte van de voormalige garage aan de Sint-Bavostraat dient doorgetrokken te worden en het bestaande voetpad dient heraangelegd te worden daar de garage intrit aan deze zijde verdwijnt.

Alle noodzakelijke wijzigingen buiten de eigendomsgrens, deel uit makend van Openbaar Domein, dient afgestemd te worden met de consulent Openbaar Domein van het district Wilrijk en de (her)aanleg zelf gebeurt via Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud; 

Mits voldaan aan de voorwaarden zijn de geplande werken stedenbouwkundig aanvaardbaar en verenigbaar met de goede ruimtelijke aanleg van de plaats. De voorliggende aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig beoordeeld. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de 16 fietsen langs de kant voorzien van een hoog-laag parkeersysteem;
3. de 2 fietsen aan de zijmuur via een hangsysteem laten parkeren;
4. indien er tijdens de sloop van de panden nog extra gegevens aan het licht komen die de bouwhistoriek vervolledigen, dan dienen deze onderzocht en gedocumenteerd (structurele opbouw voorhuis,….). Aanvullende informatie dient bezorgd te worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg;
5. het aan de nieuwe scheidingsmuren grenzende dakvlak moet over een breedte van 0,30 meter zoveel worden verlaagd, dat de vereiste minimale opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak verkregen wordt. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden;
6. de septische put in de kelder voorzien van een minimale inhoud van 5.750l, conform artikel 43 van de bouwcode;
7. de brandmeldcentrale en het brandblusapparaat in de kelder in een nis verwerken zodat ze het gebruik van het looppad niet hinderen, conform artikel 17 van de verordening toegankelijkheid;
8. een helling voorzien in de gemeenschappelijke hal op het gelijkvloers tussen de inkomdeur van de appartementen en de toegangsdeur van het pand aan de achterzijde om het niveauverschil van 7cm te overbruggen, conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;
9. de voorwaarden in het bijgevoegd advies van Water-link strikt na te leven;
10. het onderbroken voetpad (nu uitgevoerd in straatkeien) door te trekken en het bestaande voetpad her aan te leggen;
11. alles buiten de eigendomsgrens, deel uit makend van Openbaar Domein, af te stemmen met de consulent Openbaar Domein van het district Wilrijk en de (her)aanleg zelf gebeurt via Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud;
12. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 13/07/1943: vergunning (238#5818) voor het vergroten van een magazijn;
• 26/08/1943: vergunning (238#5790) voor de verbouwing van een dak;
• 13/07/1944: vergunning (1402#1072) voor het verbouwen van een magazijn;
• 31/08/1944: vergunning (1402#1071) voor binnenveranderingen;
• 31/08/1944: vergunning (238#5853) voor binnenveranderingen;
• 6/12/1945: vergunning (238#5982) voor een garage;
• 04/12/1972: vergunning (222#3337) voor het plaatsen van een lichtreclame;
• 06/02/1978: vergunning (222#4794) voor het plaatsen van een reclamebord.

Bestaande en vergund geachte toestand

• werkplaats/magazijn in halfopen bebouwing, gelegen tussen de Kortestraat en Sint-Bavostraat;
• het perceel is voor 95% bebouwd;
• de hoogtes van het gebouw variëren tussen de 4,25m en 10,37m.

Inhoud van de aanvraag

• slopen van de bestaande gebouwen en constructies;
• nieuwbouw van appartementsgebouw met 7 twee-slaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakte van circa 71m² (1), 86m² (5) en 94m² (1).