2018_CBS_09454 - Omgevingsvergunning - OMV_2018086323. Constant De Jongstraat 9. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 14 breedte van een looppad: de breedte van het gelijkvloerse looppad tot aan de trap en de lift bedraagt minder dan 150cm;
• artikel 18 algemene bepalingen: niveauverschil tussen binnen en buitenruimte bedraagt 14cm, dit moet overbrugd worden met een helling;
• artikel 24 draairuimte: op het gelijkvloers is er voor de liftdeur en voor de deur van de gang geen draairuimte van 150cm voorzien. 

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht: functie wonen in binnengebied is niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 25 toegankelijkheid van de functie: de nieuwe appartementen zijn via de voorziene looppad niet rechtstreeks toegankelijk;
• artikel 26 afvalverzameling: er is geen afgescheiden gemeenschappelijke ruimte  voor afvalverzameling voorzien, deze dient minstens 4m² te bedragen;
• artikel 27 open ruimte: er wordt geen buitenruimte voorzien op het niveau van het maaiveld, deze dient  minstens 20% van de oppervlakte van het perceel te zijn;
• artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte: de buitenruimte voldoet, maar maakt onderdeel uit van de vluchtweg
• artikel 29 fietsstalplaatsen fietsparkeerplaatsen:  oppervlakte fietsenberging is te klein voorzien, dient minstens 32m² te voorzien worden;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: het is niet duidelijk waar de plaatsen worden voorzien 

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op een paar artikels van de bouwcode, meer bepaald artikel 6 en 27. Beide artikels hangen nauw samen. De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving, de draagkracht wordt overschreden. Het bestaande volume is heden ten dagen niet meer inpasbaar in de omgeving. Een dergelijke hoge bouw in een binnengebied met residentieel karakter is niet verantwoord. 

De aanvraag betreft een functiewijziging (van magazijn naar wonen), hiervoor moet er worden voldaan aan artikel 27 van de bouwcode. Er moet 20 % open ruimte worden aangeboden op eigen perceel. Wat als gevolg heeft dat het bebouwde oppervlakte zal moeten worden verkleind en dus het bestaand volume niet kan behouden blijven. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het wenselijk om dit binnengebied aanmerkelijk te vergroenen. 

De mogelijkheid bestaat wel dat er aan schaalverkleining wordt gedaan. Door een deel van het volume te verkleinen of af te bouwen en voldoende kwalitatieve open ruimte aan te bieden, past het volume meer in de residentiele woonwijk. Tevens wijkt de aanvraag nog af van enkele bijkomende artikels van de bouwcode, welke ook een rol spelen in de beoordeling van het project. 

De aanvraag wijkt af van artikel 25. De nieuwe functies, de bijkomende wooneenheden, zijn niet rechtstreeks toegankelijk van het openbaar domein. Het looppad dat moet worden afgelegd, langsheen de bergingen van de reeds bestaande wooneenheden, tot diep in het gebouw is niet kwalitatief en niet gebruiksvriendelijk (zie punt toegankelijkheid). 

De aanvraag voorziet geen afgescheiden gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling van minstens 4 m² zoals opgelegd in artikel 26. Dit is vanuit het oogpunt van comfort en hygiëne voor bewoners en gebruikers van het gebouw noodzakelijk. 

De aanvraag voorziet wel conform artikel 28 voldoende buitenruimte voor iedere wooneenheid. Echter dienen deze balkons ook als vluchtweg voor de brandveiligheid. Het plaatsen van een tafel of stoelen is dus onmogelijk aangezien deze de doorgang blokkeren van de vluchtweg. 

Bijkomend wijkt de aanvraag af op 3 artikels van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

De breedte van het gelijkvloerse looppad tot aan de trap en de lift bedraagt minder dan 1,50 m en is dus niet conform artikel 14. Aangezien dit toch een lang looppad is, is het toch wenselijk om hieraan te voldoen. 

Het niveauverschil tussen binnen en buitenruimte bedraagt 14 cm, dit moet overbrugd worden met een helling conform artikel 18.

Op de gelijkvloers verdieping is er voor de liftdeur en voor de deur van de gang geen draairuimte van 1,50 m voorzien. De aanvraag is niet conform artikel 24. 

De wooneenheden zelf voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Echter heeft het weinig nut als deze niet bereikbaar zijn omwille van voorafgaande punten. 

Omwille van het afwijken op 5 artikels van de bouwcode en 3 artikels van de verordening toegankelijkheid, is de aanvraag niet voor vergunning vatbaar. Het college wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren. 

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het omvormen van een magazijn naar meergezinswoningen sluit aan bij de bestaande woonfuncties aanwezig op de omliggende percelen in Constant De Jongstraat. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Dit project bestaat uit 6 woningen: 3 woningen met 2 slaapkamer en 3 woningen met 3 slaapkamers. De parkeerbehoefte wordt als volgt berekend: 3x(2+1) + 3x(3+1) = 9 + 12 = 21

Het project voorziet een fietsenberging met plaats voor 22 fietsen waarvan 5 plaatsen via een ophangsysteem. De afmetingen die gehanteerd worden voor de andere fietsparkeerplaatsen zijn enkel mogelijk indien er gebruik wordt gemaakt van een hoog-laag systeem. Dit is echter zo niet ingetekend in de plannen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Volgens het bouwblokkenboek valt dit bouwblok in categorie 3 waarin beperkte bebouwing toegelaten is. Enkel bebouwing die qua korrel en typologie duidelijk ondergeschikt is aan de bebouwing uit de celwand wordt toegelaten. De mogelijke bebouwing is slechts één bouwlaag hoog. Naast woningen wordt ook gedacht aan ateliers, garages of … .

De aanvraag betreft een functiewijziging van magazijn naar wonen. Naast het bestaande volume, dat blijft behouden, wordt een trapkoker bij aangebouwd. Er wordt niet ontpit. Het gebouw richt zich noch naar de bestaande elementen van de straatwand of de omliggende gebouwen, noch naar de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. De schaal van de aanvraag is totaal anders dan die van het referentiebeeld. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet aan de wetgeving op lichten en zichten en heeft niet meer impact op de belendende percelen dan dat normalerwijze kon verwacht worden. Echter is het aanbieden van woongelegenheden, diep in het binnengebied niet wenselijk wegens privacy-redenen. Er ontstaat inkijk bij de aanpalende achterliggende buren, maar er is ook inkijk in de wooneenheden zelf. Een aanvraag met een kleiner volume veroorzaakt minder overlast. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

1. Er worden geen parkeerplaatsen voorzien, waar een parkeerbehoefte van 7 plaatsen is berekend;
2. Het magazijn is niet in harmonie met de omgeving, doordat het te hoog is voor bebouwing in tweede lijn en bovendien zeer kort op de perceelgrenzen staat;
3. De draagkracht van het perceel wordt overschreden, om bovenvermelde redenen;
4. De plannen voldoen niet aan de verordening toegankelijkheid. Hiervan kan niet worden afgeweken, omdat het Gewestelijke regelgeving betreft;
5. Het openbaar onderzoek is niet correct verlopen, omdat de aanvrager de gele affiches niet heeft uitgehangen. Omwille van bovenvermelde redenen zou een tweede openbaar onderzoek middels een administratieve lus niet leiden tot een vergunbare aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Op 14 augustus 2018 werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan leidt automatisch tot een onwettige beslissing. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. Hinder privacy: Zoals opgesteld in het inplantingsplan creëren de appartementen vanop de geplande nieuwe inpandige terrassen aan de achterzijde een rechtstreekse inkijk in de tuin en woning van de bezwaarindiener.
   Beoordeling: Gezien de diepe ligging van het perceel en het gebouw in het binnengebied ontstaat er effectief hinder naar inkijk. Er ontstaat inkijk bij de aanpalende achterliggende buren, maar er is ook inkijk in de wooneenheden zelf. Dit is niet wenselijk. Echter voldoet de aanvraag aan de wetgeving op lichten en zichten en heeft niet meer impact op de belendende percelen dan dat normalerwijze kon verwacht worden. Het bezwaar is ongegrond.
2. Parkeerplaatsen: Er wordt nergens verduidelijkt hoeveel parkeerplaatsen voorzien worden.  Gezien de reeds hoge parkeerdruk in deze wijk lijkt het volgens de bezwaarindiener niet aangewezen 6 nieuwe woonplaatsen te voorzien zonder hier voldoende parkeerplaatsen tegenover te stellen.
   Beoordeling: Uit de documenten en de plannen horende bij de aanvraag kan inderdaad niet worden uitgemaakt of er aan de parkeerbehoefte wordt voldaan. Tevens is de aanvraag voor advies opgestuurd naar de dienst mobiliteit. Zij oordelen dat er niet wordt voldaan aan de parkeerbehoefte. Het bezwaar is gegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

-       01/07/2005: vergunning (20042132) verbouwen magazijn tot appartementsgebouwen. 

Laatst vergunde toestand

-       volledig bebouwd perceel met 2 gebouwen met achterbouw als magazijn en een parking;

-       het gelijkvloers is ingericht als winkel en heeft achteraan een magazijn over 4 bouwlagen;

-       het perceel bevat 17 wooneenheden:

• de eerste verdieping bestaat uit 2 wooneenheden, 1 aan de straatzijde, de ander aan een doorzon-wooneenheid;
• de overige 3 verdiepingen zijn ingericht met 5 wooneenheden;

-       op de gelijkvloers verdieping zijn 18 parkeerplaatsen voorzien, te weinig voor de huidige behoefte;

-       de kroonlijsthoogte bedraagt 16.44 meter; 

Bestaande toestand

-       idem als laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-       betreft het omvormen van magazijnen aan de achterbouw tot woningen;

-       op verdieping +2, +3 en +4 worden er telkens 2 woningen per verdieping voorzien;

-       de bestaande liftkooi van de goederenlift wordt vervangen naar een grotere liftkooi;

-       aan de achtergevel worden er nieuwe raamopening gemaakt en inpandige terrassen voorzien;

-       de achtergevel wordt afgewerkt met wit gevelbepleistering en pvc wit schrijnwerk;

-       op het gelijkvloers word er een fietsenberging voor 21 fietsen voorzien;

-       de voorgevel blijft ongewijzigd.