2018_CBS_09225 - Omgevingsvergunning - OMV_2018091406. Draakplaats 4. District Antwerpen - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. 1.     Strijdigheid met de bescherming van eengezinswoningen: Het bezwaar dat de opdeling van deze woning in 6 appartementen strijdig is met de door het college goedgekeurde beleidsrichtlijn inzake de bescherming van eengezinswoningen en de principiële beslissing van het college om het artikel 23 van de bouwcode te herzien;

Beoordeling: Het is niet correct dat de aanvraag in strijd is met de vermelde collegebeslissingen. De woning wordt niet beschouwd als een te beschermen eengezinswoning volgens de herziene tekst van artikel 23 van de bouwcode, aangezien deze groter is dan 350m² BVO. Bovendien voorziet deze aanvraag wel in een gelijkvloerse woning van minimum 130 m² netto-vloeroppervlakte, aangezien de garage als deel van deze wooneenheid moet gerekend worden. Het bezwaar is ongegrond;

1. 2.     Schending van de draagkracht: Het bezwaar dat de aanvraag niet overeenstemt met de kenmerken van de omgeving. Daardoor wordt er proportioneel veel overlast gegenereerd en wordt de draagkracht van de omgeving overschreden. De aanvraag is dan ook strijdig met artikel 6 ‘Harmonie en draagkracht’ van de Antwerpse bouwcode.

Er wordt aangetoond dat het bouwblok wordt gekenmerkt door eengezinswoningen met gelijkvloerse tuinen en leefruimten en voornamelijk slaapvertrekken op de hogere verdiepingen. De voorliggende aanvraag omvat de omvorming van zulke eengezinswoning naar een gebouw met 6 appartementen, elk met een eigen terras aan de achtergevel. Dit leidt tot een atypische concentratie van bewoners op dit perceel met tot gevolg een verwachte stijging in geluidsoverlast op de verdiepingen, een intensievere schending van de privacy door inkijk in de omliggende tuinen en een verhoging van de parkeerdruk omdat geen parkeerplaats kan voorzien worden op het eigen terrein.

Beoordeling: De gemotiveerde argumenten van de bezwaarindiener worden aanvaard als bewijs voor het overschrijden van de draagkracht. Het is niet de typologie op zich die problematisch is, maar de concentratie van kleine wooneenheden en buitenruimtes aan de achtergevel. Door de ligging in de hoek van een zeer smal bouwblok zijn deze terrassen allen gelegen op zeer korte afstand van verschillende achtergevels en private tuinen met grote inkijk ten gevolg. In een typische omgeving met eengezinswoningen zorgt dit voor een buitensporige druk op het woonweefsel. Het bezwaar is gegrond;

1. 3.     Visuele en ruimtelijke inpasbaarheid: Het bezwaar tegen de verhoging van het bouwvolume tot vier bouwlagen. Dit wordt niet in harmonie geacht met de omgeving die gekenmerkt wordt door maximaal drie bouwlagen. Door de bestaande woning met een bouwlaag te verhogen, sluit de nieuwe gevel niet aan met de omringende gebouwen en wordt de waardevolle beeldkwaliteit van de omgeving aangetast. Er zijn ook vragen bij de visuele inpasbaarheid van de extra bouwlaag in het overwegend neoclassicistische straatbeeld.

Beoordeling: De Draakplaats wordt gekenmerkt door een eclectische mix van stijlperiodes waarbij de gemiddelde bouwhoogte hoger is dan het bestaande pand op nummer 4. Vanuit een goede ruimtelijke ordening is er geen bezwaar tegen de verhoging van het hoofdvolume en de voorgestelde materialisatie. De afwerking van de daklaag in een mansarde-typologie sluit gepast aan op de architectuur van het gebouw en van de omgeving. Het bezwaar is ongegrond;

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-       22/12/1959: vergunning (18#40567) voor het bouwen van een dokterswoning;

-       13/01/1960: vergunning (18#40625) voor de afbraak van de vorige woning.

Laatst vergunde toestand

-       woning met dokterspraktijk bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-       hoogte van de straatpas tot de kroonlijst bedraagt 9.50m en heeft een breedte van 10.74m;

-       het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 16.8m links en 18.9m rechts met een extra toiletvoorziening van 3m² rechts achteraan;  

-       de eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 6.5m links en 15.5m rechts;

-       op de eerste verdieping werd een inpandig terras rechts vooraan (3.2m²), een open koer rechtsachter (8.3m²) en een “bloemenhofje” linksachter (19.8m²) voorzien;

-       de tweede verdieping heeft een bouwdiepte van 6.5m links en 15.5m rechts;

-       op de tweede verdieping werd ook een inpandig balkon rechts vooraan voorzien;

-       de voorgevel werd voorzien van twee inkomdeuren (inkom praktijk links en privaat in het midden van de gevel) en een garagepoort rechts;

-       de voorgevel en de kroonlijst werden opgetrokken in lichte beige zandsteen met een middenmotief in kunstgleisteen. Hierdoor krijgen de verdiepingen een uitgesproken symmetrisch karaker;

-       de plint tot aan de verdieping werd voorzien in lichte beige zandsteen en blauwe hardsteen;

-       het schrijnwerk is van metaal;

-       de achtergevel werd opgetrokken in kempische baksteen met platvolle voegen.

Bestaande toestand

-       er zijn enkele wijzigingen aangebracht sinds de laatst vergunde toestand:

• rechts achteraan werd op het gelijkvloers een extra volume voor badkamer en sauna van 18.7m² opgetrokken;
• het buitenschrijnwerk van de voorgevel werd vervangen door donkerblauw aluminium op de verdiepingen en zwart geschilderd hout op het gelijkvloers;
• de kroonlijst is bekleed met licht grijs geschilderd hout;
• de raam- en deurindeling van de achtergevel links achteraan werd gewijzigd;
• het buitenschrijnwerk van de achtergevel werd uitgevoerd in wit geschilderd en natuurlijk hout (op de plaats van de wijziging);
• het “bloemenhofje” links achteraan werd omgevormd tot terras.

Inhoud van de aanvraag

-       verbouwen van een woning met dokterspraktijk tot een meergezinswoning met 6 appartementen;

-       de appartementen hebben gemiddeld 65 m² netto-vloeroppervlakte;

-       het platte dak wordt afgebroken en vervangen door een extra verdieping onder mansardedak, bekleed met antraciet-kleurige imitatieleien;

-       op het gelijkvloers wordt een deel van de achterbouw (samen met het niet vergunde volume met badkamer en sauna) afgebroken en geeft plaats aan tuin en terras;

-       de totale perceelsoppervlakte bedraagt 223m². De vergunde bebouwde oppervlakte bedroeg 188m². De nieuwe buitenruimte zal 53m² bedragen;

-       op de eerste en tweede verdiepingen achteraan wordt een deel, aan de linkerzijde, bijgebouwd en, aan de rechterzijde, een deel afgebroken. De scheidingsmuren blijven ongewijzigd;

-       de achtergevel bestaat uit opeenvolgende, teruglopende verdiepingen;

-       het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 17.5m en wordt ingedeeld als 1 appartement (2 slaapkamers) met aparte inkom (vroegere toegang naar praktijk) en de garage. Deze woning heeft een eigen tuin. Er is een aparte inkomhal met trap naar de verdiepingen;

-       de eerste (bouwdiepte: 12.4m) en tweede verdieping (bouwdiepte: 10.4m) worden opgedeeld in telkens 2 appartementen met 1 slaapkamer. Deze 4 appartementen hebben een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 48m²;

-       het nieuwe volume onder mansardedak (bouwdiepte: 7.2m) biedt plaats aan 1 dakappartement met 2 slaapkamers met 66 m² NVO;

-       de kelderverdieping biedt ruimte aan 15 fietsen, afval- en gewone berging, de septische put en een meterlokaal;

-       de appartementen op de verdiepingen worden voorzien van een terras van minstens 5.9m² en worden afgewerkt met grijs gelakte aluminium balustrades ;

-       het buitenschrijnwerk van de voor- en achtergevel wordt vervangen door zwart gelakt aluminium;

-       de achtergevel wordt afgewerkt met witte bepleistering.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-       Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project zijn niet voldoende afgestemd op de draagkracht van de omgeving.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt een parkeerbehoefte van 5 plaatsen gegenereerd die niet op eigen terrein worden voorzien.  
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.
• artikel 43 Septische putten:
  minimale inhoud dienst 4400l te zijn. Inhoud bestaande septische put is niet af te lezen van de plannen.
  

Sectorale wetgeving

-       MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn..

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag is in strijd met artikel 6 van de bouwcode. Elke aanvraag moet zowel in de aard als de grootte van de functie afgetoetst worden aan de draagkracht van de omgeving. Het inrichten van 6 appartementen met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 65 m² leidt tot een woningverdichting die niet overeenstemt met de omringende eengezinswoningen.

Ondanks de ligging in de oksel van een bouwblok, wordt het volume enkel uitgebreid op de verdiepingen en wordt het woonprogramma sterk verzwaard. Zo worden er enkel bijkomende lasten gelegd op de omliggende buren zonder enige oplossing te zoeken voor de bestaande negatieve invloed van de diepe uitbouw tegen de rechter perceelsgrens.

De achtergevel wordt volledig ingericht met de terrassen van de nieuwe appartementen, zodat op korte afstand van de aanliggende woningen en tuinen een intensief gebruik zal ontstaan op elke verdieping. Dit wordt beschouwd als buitenmaats belastend voor de buren. Er wordt bovendien opgemerkt dat enkele terrassen niet voldoen aan het Burgerlijk Wetboek inzake zichten en lichten. Bijkomend wijst ook de onopgeloste parkeerbehoefte op het overschrijden van de limieten van dit perceel.

Door bestaande eengezinswoningen op te delen in kleine appartementen wordt het aanbod van ruimere eengezinswoningen onder druk gezet. Deze omgeving en specifiek dit bouwblok met zeer ondiepe tuinen hebben niet voldoende draagkracht om zulke verdichting te verdragen. Het woonprogramma dient aangepast te worden om in aanmerking te komen voor een vergunning.

Deze vergunning moet geweigerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:

“Voor de 5 bijkomende wooneenheden moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-       4 appartementen met 1 slaapkamer = 5 x 2 (1slaapkamer + 1 extra) = 10.

Er worden in de kelder 14 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot.”

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning tot meergezinswoning met zes woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden. Ondanks het feit dat het aantal woningen en de bijhorende inrichting de draagkracht van deze plaats overschrijdt, is de woonfunctie functioneel inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand gelegen in che-gebied. Het pand heeft geen erfgoedstatuut en is neutraal in deze omgeving.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Gezien de aard en de omvang van de werken is een CHE-rapport niet gevraagd.  De aanvraag voldoet dan ook aan artikel 5§2.

Men wenst het pand op te delen in 6 appartementen, er wordt ook een dakvolume toegevoegd in de vorm van een mansardedak in met twee dakkapellen in een zwarte kleur. Het nieuwe buitenschrijnwerk van de voorgevel wordt in zwart hout voorzien.

Op basis van archiefplannen en fotomateriaal blijkt dat het huidige schrijnwerk in staal voorzien. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden aluminium schrijnwerk te voorzien in zwarte kleur met steellook in plaats van houten schrijnwerk zoals voorgesteld.

De zones in de plint voorzien in rotsbepleistering worden bekleed met blauwe hardsteen. De rotsbepleistering is zichtbaar op de plannen van 1959, er zal dan ook gevraagd worden om deze te behouden.

Het nieuwe volume zal zowel door het materiaalgebruik als door de hoogte duidelijk aanwezig zijn op de Draakplaats. Door het dak en de dakkapellen te voorzien in eenzelfde materiaal, wordt de aanwezigheid in het straatbeeld minder zwaar.

Het is niet duidelijk of de delen in zandsteen en metselwerk geschilderd zijn. Op oude foto’s is zichtbaar dat de bakstenen delen onbeschilderd waren. Hierdoor heeft de gevel een duidelijke geleding. De geleding blijft echter nog wel zichtbaar, waardoor het schilderen van de baksteen aanvaardbaar is.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden en kan onder volgende voorwaarden een gunstig advies verleend worden inzake de cultuurhistorische aspecten:

-       Het buitenschrijnwerk in de voorgevel moet in aluminium met steellook voorzien worden, zwart geschilderd.

-       De rotsbepleistering op het gelijkvloers moet behouden blijven.

-       De bekleding van de dakkapellen dient in hetzelfde materiaal te worden uitgevoerd als het dak.

Visueel-vormelijke elementen

Mits het naleven van de hierboven vermelde cultuurhistorische voorwaarden, is de voorgestelde materialisatie aanvaardbaar. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er is geen reden om af te wijken van de artikels 40 en 43 van de bouwcode inzake de afvoerleidingen van de huisriolering. Mits te voldoen aan deze artikels voldoen de woningen aan de minimale kwaliteitseisen.

Er wordt echter geoordeeld dat de verdichting van woonfuncties op deze plaats een buitenmaatse overlast genereert voor de omwonenden, zodat de aanvraag de draagkracht van de omgeving overschrijdt en moet geweigerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.