2018_CBS_09450 - Omgevingsvergunning - OMV_2018084031. Lamorinièrestraat 178-182. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen 

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad: 

de breedte van een looppad moet minimum 1,5m zijn.  De gang naar de meterlokalen in de kelder moet toegankelijk zijn, De breedte van deze gang heeft over een afstand van 10m een breedte van 1m, dit is te smal;   

• artikel 27 Parkeerplaatsen: 

de parkeerplaatsen voor mindervaliden dienen zich zo dicht mogelijk tegen de ingang van de constructie te bevinden.           

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

de fietsen werden voorzien met een tussenafstand van 40cm.  Dit is te smal voor een plaatsing in één laag of één niveau.  Indien bedoeld is om ze in hoog-laagsysteem te plaatsen, zou deze afstand goed zijn, maar dit is niet zo opgetekend. Vanaf 30 fietsen moet er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt voorzien worden;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  het benodigde aantal parkeerplaatsen wijkt af van de behoefte. Men vraagt hiervoor een bijstelling op basis van de huidig afgewentelde parkeerbehoefte. Per 10 auto’s dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden; 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Functionele inpasbaarheid

De Lamorinièrestraat en omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De beoogde meergezinswoning is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Wegens het verdwijnen van de bestaande handelszaken werd volgend advies gegeven door de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie’:

“Het betreft hier de afbraak van bestaande gebouwen met handelsgelijkvloers voor de realisatie van een monofunctionele woonfunctie.  In het dossier is geen motivatie terug te vinden waarom er geen nieuwe economische functie wordt voorzien in het project.

In het kader van ‘Labo XX Werk’ en vanuit heel wat beleidsdocumenten wordt er net gewezen op de noodzaak om functies te verweven en monofunctionele ontwikkelingen te vermijden.

Zowel de bestemming, de omgeving als de projectsite laten een meer verweven ontwikkeling toe.”

Zonder afbreuk te doen aan de terechte wens om woon- en werkfuncties te verweven, is het voorzien van open en groene ruimte op dit perceel een positieve ontwikkeling die stedenbouwkundig alleen maar toegejuicht  kan worden. De omgeving wordt sterk gekenmerkt door woonfuncties en een achterliggende school; gevoelige functies die gebaat zijn bij de groene inrichting van het binnengebied. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door de iets grotere schaal van de betreffende projectgrond ten opzichte van de kenmerkende korrelgrootte in de straat is het ruimtelijk aanvaardbaar om op voldoende afstand van de aanpalende buren beperkt hoger en dieper te bouwen. De ontpitting van het binnengebied is navenant groot en zorgt voor een merkelijke kwaliteitsverhoging van de tuinzone. Het nieuwbouwvolume sluit qua hoogte en diepte aan op beide buurpanden en komt inzake bouwlagen overeen met de configuratie van soortgelijke projecten in de ruimere omgeving.

Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en ruime private en gemeenschappelijke buitenruimten. Er wordt in een voldoende mix voorzien van 1-, 2- en 3-slaapkamerappartementen. Iedere woongelegenheid beschikt over een kwalitatieve private buitenruimte. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Het advies Mobiliteit bevat ook volgende zaken inzake ontsluiting van de parking en de fietsvoorzieningen:

“De toegang van de parking is slechts 2,74m breed. Omdat het niet mogelijk is om te kruisen moet de toegang van de parking geregeld worden met een verkeerslicht.

Er zijn 43 fietsstalplaatsen nodig voor de 16 appartementen volgens de bouwcode. Er worden 44 fietsstalplaatsen voorzien in het bijgebouw. Deze zijn conform de  richtlijnen met afmetingen van de bouwcode indien het een hoog-laag systeem betreft. De tussenafstand is immers maar 0.4m.”

De aandachtspunten van de dienst mobiliteit worden integraal bijgetreden. Het gebruik van verkeerslichten en een hoog-laagsysteem voor fietsen wordt als voorwaarde opgelegd bij deze vergunning.

Er wordt bovendien, conform artikels 29 en 30 van de bouwcode, opgelegd om minstens één oplaadpunt te voorzien voor elektrische fietsen en een elektriciteitsvoorziening voor een elektrisch oplaadpunt voor wagens. 

Visueel-vormelijke en cultuurhistorische elementen

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met gepleisterde en gemetselde gevels in witte, rode en gele tinten en grote verschillen in stijlen en afwerkingsgraad. De aangevraagde materialisatie in zandkleurig gevelmetselwerk is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Omwille van de schaalvergroting ten opzichte van de bestaande omgeving, werd dit project

voorgelegd aan de welstandscommissie op 17 augustus en werd als volgt geadviseerd:

“Het project werd reeds besproken en de aanpassingen in de ingediende bouwaanvraag liggen voor. De welstandscommissie apprecieert de doorgevoerde detaillering op het gelijkvloers, maar vraagt om eenzelfde aandacht voor detail door te trekken in vb. dorpels, kroonlijsten, rollagen, etc. Wat betreft de balkons vraagt de welstandscommissie om geen uitkragingen te voorzien, maar het parament te laten doorlopen. Een uniforme behandeling van de balkons is wenselijk, zoals nu voorzien aan de linkerzijde.

Het raam op het gelijkvloers, onder de balkons, kan dan meer links geplaatst worden zodat dit aansluit bij de aangepaste gevelindeling (doorlopen parament). De terugliggende daklaag wordt best uitgevoerd in eenzelfde paramentmetselwerk.

Conclusie:

-       Balkons: uniforme behandeling zoals aan de linkerzijde, geen uitkragingen voorzien, maar parament laten doorlopen

-       Aandacht voor detaillering: dorpels, kroonlijsten

-       Daklaag: voorzien in metselwerk ipv pleisterwerk”

Bovenstaande adviezen worden bijgetreden en opgelegd als voorwaarden bij de vergunning. Als detaillering van de kroonlijst wordt aangeraden om het verticaal metselverband uit de plint te herhalen. Er wordt bovendien aangeraden om verdere verfijning van een aantal bouwdetails te onderzoeken, zoals het gebruik van rollagen boven de raamopeningen of een verfijnde plaatsing van arduinen voor dorpelsen lijsten. 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de verordening toegankelijkheid. De voorbehouden parkeerplaats nr. 6 wordt namelijk relatief ver van de toegang geplaatst. Op basis van artikel 33 kan hiervoor een afwijking toegestaan worden. De andere voorbehouden parkeerplaats (nr. 14) bevindt zich dichtbij de toegang en ook parkeerplaatsen 11 en 15 bieden ook een relatief hoog gebruiksgemak voor mindervaliden.

Er is geen reden om af te wijken van de toegankelijkheid van de meterlokalen in de kelder. In voorwaarde wordt opgelegd om de gang naar de meterlokalen uit te voeren met een minimale breedte van 1m20 na afwerking, een keerpunt aan het einde van de gang en voldoende opstelruimte bij de toegangsdeuren van de meterlokalen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De inrichting voldoet aan de gestelde eisen inzake hedendaags gebruiksgenot en wooncomfort.
De terrassen respecteren voldoende afstand van de perceelsgrenzen en zijn niet hinderlijk voor de privacy op de omliggende percelen. 

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de fietsstalplaatsen volgens de afmetingen op de plannen uitvoeren in een hoog-laag systeem;
3. de toegang van de parking te regelen met een verkeerslicht;
4. minstens één elektrisch oplaadpunt te voorzien in de fietsenberging;
5. minstens één elektriciteitsvoorziening te voorzien ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens;
6. de daklaag uit te voeren in eenzelfde paramentmetselwerk als de voorgevel zonder de afstand tot de rooilijn verder te verkleinen;
7. alle dakranden aan de voorgevel uit te voeren in arduin;
8. verbijzondering van het metselwerkverband ter hoogte van de kroonlijst;
9. geen uitkragingen voorzien bij de balkons in de voorgevel;
10. het gevelparement laten doorlopen boven de inpandige voorgevelterrassen, op een uniforme manier zoals de terrassen aan de linkerzijde;
11. speciale aandacht te bieden aan een fijngevoelige uitvoering van geveldetails, zoals dorpels, rollagen en kroonlijsten;
12. na uitvoering moeten de meterlokalen in de kelder integraal toegankelijk zijn. De gang is minstens 1m20 breed na afwerking. Op het einde van de gang en voor de toegangsdeuren van de meterlokalen is er een vrije en vlakke draairuimte;
13. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen; 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten 

Bespreking van de bezwaren

1. 1.     Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de hoogte van het gebouw, de gevelgeleding, het materiaalgebruik en de algemene vormgeving. De beoogde nieuwbouw zorgt voor een beeldbreuk met de bestaande bebouwing aan deze zijde van de straat en verwijst ten onrechte naar de bouwhoogte aan de overzijde van de straat. Hierdoor komt de waardevolle beeldkwaliteit van de aanwezige straatbebouwing in gedrang. Er wordt niet gepast aangesloten met de kenmerkende hogere verdiepingshoogtes en de reflectie ervan in het gevelbeeld. Er wordt niet gepast aangesloten met de kenmerkende sterke geledingen en afwerkingsgraad van de gevelarchitectuur in de straat. De povere vormentaal van raamopeningen en balkons komt niet overeen met de gedecoreerde elementen van de aanwezige bebouwing. Het gevelmateriaal is een zandkleurige gevelsteen die niet kenmerkend is en niet voldoende bestand tegen de vervuiling in de stad. De algemene lage visuele kwaliteit en slechte harmonische inpassing worden versterkt door de grote en afwijkende schaal van het gebouw;

Beoordeling: Het is inderdaad correct dat het project afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van de schaal die ontstaat door verschillende percelen samen te voegen.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgestelde hoogte in het straatbeeld. De hoogte van het voorgevelvlak sluit in grote mate aan op de kenmerkende kroonlijsthoogte aan deze zijde van de straat. De beperkte verhoging van het gevelvlak in een centrale travee benadrukt de verticale geleding van het gebouw. Door de inplanting van de inpandige terrassen en de plaatselijke verhoging van de kroonlijst leest het gebouw als vier verticale delen die overeenstemmen met de typische korrelgrootte van de omgevende bebouwing. Er wordt gepast aangesloten met de aanpalende gebouwen. De daklaag is beperkt zichtbaar in het straatbeeld en doet geen afbreuk aan de visuele inpassing.
De afwezigheid van sterk geprofileerde gevelversieringen wordt aanvaard als onderdeel van de hedendaagse architectuur. Er dient opgemerkt dat een verscheidenheid aan typologieën, stijlperiodes en schaal ook eigen is aan de stedelijke context en deze omgeving. Toch is er een terechte bezorgdheid over de vervlakking en lage afwerkingsgraad van de gevel. In het kader van de algemene beeldkwaliteit werd advies verleend door de welstandscommissie. Op basis van dit advies worden voorwaarden opgelegd inzake de gevelafwerking. Het bezwaar is deels gegrond; 

1. 2.     Draagkracht: Het bezwaar dat het aantal aangevraagde woningen en het bijhorende bouwvolume de draagkracht van deze plaats overschrijdt. De schaal van het project stemt niet overeen met de kenmerkende korrel en inrichting in deze omgeving. Het feit dat de aanvrager ‘kunstgrepen’ moet doen om aan een gemiddelde oppervlakte van 80m² per woning te geraken, wordt beschouwd als bewijs dat de woningen te klein zijn en het programma te groot.
   De bezwaarindiener verwijst naar Nederlands onderzoek over kwalitatieve verdichting, met name door Rudy Uytenhaek, en stelt dat deze aanvraag een type-voorbeeld is voor een foutieve verdichting: de combinatie van te hoog bouwen met te kleine wooneenheden wordt op termijn nefast beschouwd voor alle bewoners van de stad. De gemeenschappelijk tuinzone wordt ontoereikend beschouwd voor de 16 aangevraagde woningen. Bovendien zou een stuk tuin aangeboden zijn aan de buren;

Beoordeling: Alle voorliggend woongelegenheden voldoen aan de gestelde eisen inzake modern wooncomfort zodat het aangevraagde woonprogramma niet in vraag wordt gesteld. De ingerichte woningen zijn voldoende ruim en kwalitatief, met goede oplossingen voor o.a. autoparkeerplaatsen, fietsenberging, buitenruimte en  een gemeenschappelijk afvallokaal.

Door de bestaande bebouwing in de tuinzone te vervangen door een open en groene tuin, wordt hierbij een duidelijke meerwaarde gecreëerd voor de omwonenden die zullen uitkijken op een groen binnengebied. Speculatie over toekomstig gebruik van deze tuin, maakt geen deel uit van deze aanvraag.

Gelet op de hoge kwaliteit van de woningen en de meerwaarde voor het binnengebied, wordt de verdichting hier wel gunstig geacht. Het bezwaar is ongegrond; 

1. 3.     Tekort aan parkeerplaatsen: Er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien. Er wordt geen rekening gehouden met parking voor bezoekers of leveranciers. Wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.

Beoordeling: De parkeernormen die gebruikt worden door de stedelijke dienst Mobiliteit houden reeds rekening met een aandeel voor bezoekers. De aanvraag voldoet aan deze parkeernormen en voorziet de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein. De inspanningen om parkeerplaatsen te voorzien zijn toereikend voor dit project. Het bezwaar is ongegrond; 

1. 4.     Kwaliteit van de straat: Door de grote hoogte van het gebouw, in combinatie met het hogere gebouw aan de overzijde en de beperkte straatbreedte van slechts 12 meter, zal de straat minder lucht en licht ontvangen. De mogelijke luchtverplaatsingen voor aanvoer van gezonde lucht, zullen in frequentie en debiet significant verminderen, zodat de luchtkwaliteit in de straat verergert. De hoge bebouwing vormt ernstige hinder qua bezonning en belichting, niet in het minst voor de overburen;

Beoordeling: De hoogte van de aangevraagde bebouwing is niet dermate afwijkend van de bestaande bebouwing. De negatieve luchtkwaliteit is niet inherent aan het hoger bouwen, maar aan het vervuilende verkeer in de straat. Oplossingen hiervoor moeten op een ruimere schaal gezocht worden en niet door het beknotten van bouwrechten. De bebouwing bevindt zich bovendien aan de noordwestzijde van de straat, zodat de impact op bezonning beperkt is. Het bezwaar is ongegrond; 

1. 5.     Gelijkvloerse insprongen: Het bezwaar tegen de uitvoering van gelijkvloerse insprongen in de voorgevel die vervuiling aantrekken en zo hinder veroorzaken. Er wordt gewerkt met inpandige poorten, waarbij een soort niemandsland ontstaat tussen openbare weg en prive dat nergens in de wijk voorkomt. Overal in de stad is het gevelvlak gesloten omwille van evidente redenen: het zijn plaatsen die vervuiling aantrekken, zowel door straatgebruikers als door de bewoners zelf, omdat zij dit beschouwen als openbaar domein, waar zij recht op hebben maar dat zij niet moeten onderhouden;

Beoordeling: Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggende oplossing en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Bovendien zijn de insprongen wel degelijk afgesloten. De plaatsing van de poorten op 1m50 van het gevelvlak kan stedenbouwkundig aanvaard worden. Het bezwaar is ongegrond; 

1. 6.     Levendige plint: Het bezwaar dat alle slaapvertrekken aan de voorgevel zijn gepland. Dit is niet conform de bouwcode en zal niet bijdragen tot een levendig straatbeeld. Het betekent een vermindering van sociale controle en draagt niet bij tot de nodige buurt- en gemeenschapsvorming;

Beoordeling: Het is correct dat de straatgevel hoofdzakelijk uit slaapkamers bestaat. Er zijn echter ook verschillende terrassen die een levendig gebruik mogelijk maken en op het gelijkvloers bevindt zich ook een keuken en twee doorgangen met zicht op de groene binnentuin, zodat voldoende contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. De aanvraag voldoet aan artikel 12 ‘levendige plint’ van de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond; 

1. 7.     Inkijk en schending van de privacy: Door alle leefruimtes te richten naar de achterkant, zal er door de inkijk een grote druk zijn op het privaat karakter van de achtertuinen. Op de vijfde verdieping bevinden zich tevens zijdelingse terrassen die niet kenmerkend zijn en zorgen voor zijdelingse en storende inkijk in de aanpalende panden;

Beoordeling: Wonen in een stad houdt een hogere densiteit in, zodat enige inkijk niet kan voorkomen worden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1m90 van de perceelsgrenzen in te richten. Het bezwaar is ongegrond; 

1. 8.     Vermoeden van andere uitvoering: Het bezwaar dat er bij de uitvoering mogelijke toevoegingen zullen gebeuren die geen deel uitmaken van de vergunningsaanvraag, zoals regenwaterafvoeren of luchtbehandelingstoestellen op de voorgevel. Er moet uitdrukkelijk toegezien worden dat zulke afwijkende elementen niet geplaatst worden;

Beoordeling: Er wordt opgemerkt dat er duidelijk melding wordt gemaakt van regenwaterafvoeren in de voorgevel in de plannen, maar dat deze informatie niet op de geveltekening wordt weergegeven. Deze regenwaterafvoeren worden ingewerkt in het gevelmetselwerk en bekleed met een zinken afwerkingsplaat. Er is geen aanleiding om andere afwijkingen te vermoeden. Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen. Het bezwaar is ongegrond;

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

nr. 178: 

• 24/09/1948: vergunning (18#24510) voor gevel-en binnenveranderingen;
• 20/06/1958: vergunning (18#38396) voor het veranderen van een gevel;
• 28/09/1995: weigering (86#950632) voor de renovatie van de voorgevel en het dak;
• 07/10/2004 weigering via deputatie (86#980688) voor het regulariseren van een verbouwing van een bestaande winkelruimte + regulariseren van een bestemmingswijziging (drankencentrale tot winkel);
• 04/05/2018: weigering (20173466) voor het slopen van een handelspand met appartementen en het bouwen van een meergezinswoning met 19 wooneenheden en een bovengrondse fietsenstalling en een ondergrondse parkeergarage.   

nr. 180:

• 15/07/1932: vergunning (1932#42133) voor gevelveranderingen.

nr. 182:

• 19/04/1946: vergunning (18#20653) voor gevel- en binnenveranderingen;
• 12/07/1946: vergunning (18#21207) voor gevelveranderingen. 

Laatst vergunde toestand en bestaande toestand

• 2 percelen volledig bebouwd met handelspand en appartementen;
• perceel nr.180-182 bevat 2 panden met zadeldak waarbij de kroonlijsthoogtes respectievelijk 12,31m en 14,85m zijn;
• perceel nr.178 bevat een gebouw met zadeldak kops op de straatzijde, de kroonlijsthoogte is 5,13m. 

 Inhoud van de aanvraag

• slopen van de bestaande bebouwing;
• bouwen van een meergezinswoning met 16 appartementen, een bovengrondse fietsenstalling en een ondergrondse parkeergarage;
• volume van het hoofdgebouw:
  • voorzien van 4 bouwlagen met 2 teruggesprongen daklagen onder plat dak; 
  • de kroonlijsthoogtes links en rechts zijn 12,5m en sluiten ongeveer aan op naastliggende bebouwing; 
  • in het midden van de gevel wordt de kroonlijst onderbroken en verhoogd naar 15,5m;
  • de teruggesprongen daklaag is aan de linker- en rechterzijde 15,5m hoog en in het midden 18,5m;
  • de terrassen aan de voorgevel worden grotendeels inpandig voorzien, met kleine uitkraging;
  • de bouwdiepte is over de onderste 4 bouwlagen voorzien op 15m met uitkragende balkons (tot 2,55m) aan de achtergevel; 
  • vanaf de 5^de bouwlaag is de bouwdiepte 12m en springt deze vooraan 1,8m terug vanaf de voorgevel;
• gevel:
  • lichtkleurige gevelsteen met teruggesprongen daklagen in witte bepleistering;
  • het buitenschrijnwerk en balustrades  zijn voorzien in aluminium in lichte tint;  
• inrichting: 
  • 9 één-slaapkamerappartementen:
    • Appartement 0.2.: oppervlakte 61m² en buitenruimte van 21,12m²
    • Appartement 1.2. : oppervlakte 71m² en buitenruimte van 17,11m²
    • Appartement 1.3.: oppervlakte 60m² en buitenruimte van 10,38m²
    • Appartement 1.4.: oppervlakte 61m² en buitenruimte van 6,43m²
    • Appartement 2.2. + 3.2: oppervlakte 60m² en buitenruimte van 10,26m²
    • Appartement 4.1.: oppervlakte 56m² en buitenruimtes van 16,78m² en 4,9m²
    • Appartement 4.2.: oppervlakte 57m² en buitenruimte van 14,83m²
    • Appartement 4.3.: oppervlakte van 67m² en buitenruimtes van 17,57m² en 10,34m²
    • 3 twee-slaapkamerappartementen:
      • Appartement 1.1.: oppervlakte 82m² en buitenruimte van 7,47m² en 4,9m²
      • Appartement 2.1. + 3.1. : oppervlakte 81m² en buitenruimte van 13,94m²
      • 4 drie-slaapkamerappartementen:
        • Appartement 0.1.: oppervlakte 111m² en buitenruimte van 20,65m²
        • Appartement 2.2. + 3.2.: oppervlakte 111m² en buitenruimtes van 19,46m² en 10,46m²
        • Appartement 5.1.: oppervlakte 127m² en buitenruimtes van 16m², 9m² en 8,48m²
        • aan de linkerzijde bevindt zich de inrit naar de ondergrondse parkeergarage;
        • in het gebouw worden twee verticale circulatieschachten voorzien, met daarnaast telkens een doorsteek naar de gemeenschappelijke tuin; de ondergrondse parkeergarage neemt 75% van het perceel in.  Deze voorziet plaats voor 17 wagens waarvan 2 voor mindervaliden, enkele technische ruimtes en aparte berging per appartement;
• bijgebouw:
  • één bouwlaag met kelder in de tuinzone tegen de linkerperceelsgrens:
  • het gebouw voorziet de afvalberging (8,18m²), fietsenberging (44 plaatsen) en een collectieve tuinkamer; 
• alle platte daken worden voorzien van groendak/terras;
• er wordt een gemeenschappelijke buitenruimte voorzien op het gelijkvloers met een oppervlakte van 313 m² en een collectief terras van 26 m²