2018_CBS_09441 - Omgevingsvergunning - OMV_2018049483. Biekorfstraat 65. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 1.3:
  • De straat en de onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door 19de eeuwse panden en bijhorende gevelgeleding van 3 bouwlagen en een daklaag met verhoogd gelijkvloers en repetitieve raamopeningen. De meeste recentere panden zoeken hierbij aansluiting (zie bijvoorbeeld nieuwbouw Biekorfstraat 67).

Uitsprongen aan de gevel komen bijna niet voor in het straatbeeld uitgezonderd een paar panden met een balkon of Frans balkon op de 1ste verdieping. Ook insprongen in het dak ter hoogte van de voorgevel zijn niet kenmerkend.

Voorliggende aanvraag voorziet een laag gelijkvloers met een netto plafondhoogte van slechts 2,60 meter en een dubbelhoge daklaag. Hierdoor ontstaat een verhouding in de gevel die bezwaarlijk als een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande 19de eeuwse weefsel kan worden genoemd.

Verder wordt de gevel opgebouwd door zeer uiteenlopende gevelopeningen. Zo worden op de begane grond en 1ste verdieping zeer smalle gevelopeningen voorzien en op de 2de verdieping een zeer grote gevelopening die niet of zeer weinig voorkomen in het bouwblok. Daarenboven is deze opening op plan dan weer weergegeven zoals de openingen op de 1ste verdieping.

Ook de uitsprongen en insprongen zoeken geen enkele relatie met de omliggende omgeving. Zo komen uitkragende terrassen op de 2de  verdieping en insprongen in het dak aan de voorgevel niet voor in de straat.

De opbouw van de gevelgeleding zoekt geen enkele relatie met de 19de eeuwse gevelopbouw die in de omgeving en het bestaande weefsel kenmerkend is.

Ook met de gevelopbouw en gevelgeleding van de nieuwe architectuur wordt geen aansluiting gezocht. Zo voorziet de recente nieuwbouw Biekorfstraat 67 (het buurpand) een verhoogd gelijkvloers met een netto plafondhoogte van 3,38 meter waardoor dit project duidelijk aansluiting zoekt bij de schaal van de omringende bebouwing. Ook de horizontale (banden) en verticale (afmetingen raamopeningen) geleding worden afgestemd op de kenmerken van de omgeving.

• Op een oppervlakte tot 80m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio of een één-slaapkamerappartement herbergen.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden Unit +2 en +3 onvoldoende wooncomfort bieden. Hierdoor overschrijdt het project de ruimtelijke draagkracht. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de hoogte op de mezzanine bedraagt slechts 2,5m, waar dit 2,6m zou moeten zijn;  

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

unit 2 op de 2^de verdieping is voorzien van twee slaapkamers en een buitenruimte van slechts 4,3m².  Dit is te weinig, een twee-slaapkamerappartement dient een buitenruimte van minimum 6m² te bezitten.  Ook Unit 3 op de 3^de verdieping is voorzien van twee slaapkamers en een buitenruimte van ca. 5m².  Deze dient ook minimaal 6m² te zijn;

• artikel 43 Septische putten: 

de septische put werd ingetekend, maar de inhoud wordt niet aangeduid. 

De inhoud voor 9 gebruikersequivalenten zou minimum 3200liter moeten zijn. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie wonen is conform de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Echter door het gebruik van een gelijkvloers met een netto plafondhoogte dat net voldoet aan de minimale voorgeschreven hoogte én een dubbelhoge daklaag ontstaat echter een verhouding die een schaalbreuk is met de kenmerken van de omgeving.

De straat en de onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door 19de eeuwse panden en bijhorende gevelgeleding van 3 bouwlagen en een daklaag met een hoog en/of verhoogd gelijkvloers.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een voorwaarde gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de appartementen op de verdieping in het voorliggend project, waardoor de woonentiteiten onvoldoende wooncomfort bieden.

Het verplichten van buitenruimten voor elke woongelegenheid is erop gericht om het wonen in de stad aantrekkelijker te maken. De buitenruimten dienen wel voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Daarenboven geldt dat, hoe groter de woning is, hoe meer buitenruimte moet worden voorzien. Het aantal slaapkamers geeft een goede representatie van het potentieel aantal bewoners. De terrassen van de woongelegenheden op de verdiepingen zijn te klein waardoor onvoldoende gebruikersgenot gegenereerd wordt. Daarenboven is een uitkragend terras op de 2^de verdieping en een inspringing in het dak niet wenselijk waardoor de 2 bovenliggende appartementen niet kunnen beschikken over een (voldoende grote) buitenruimte.

Ook het laag gelijkvloers waarborgt onvoldoende woonkwaliteit. Op de gelijkvloerse verdieping valt in het algemeen minder licht binnen dan op de bovengelegen verdiepingen.  Door het voorzien van een hoog gelijkvloers kunnen grotere raamgehelen geplaatst worden waardoor de invalshoek van de zon vergroot kan worden. Dit kan ook door een verhoogd gelijkvloers toe te passen.

Een verhoogd gelijkvloers vergroot ook het verblijfscomfort van de verblijfsruimten aan de straatzijde.

De aanvraag voldoet door het gebrek aan ruimtecomfort, de te kleine terrassen en het laag gelijkvloers niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Visueel-vormelijke elementen

Door de voorziene verhouding tussen het laag gelijkvloers en de dubbele daklaag alsook door de voorziene geleding in de gevel door de ramen ontbreekt er een kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur.

Een mogelijke oplossing zou zijn aansluiting te zoeken met de horizontale en verticale geleding van het rechterpand.

Door het ontwerpen van een hoger gelijkvloers (of een verhoogd gelijkvloers) binnen hetzelfde volume én de gevelopeningen en horizontale banden gelijkaardig af te stemmen, zou het geheel zich meer in passen in de omgeving en zou daardoor een kwaliteitsvollere relatie ontstaan met het bestaande weefsel.

Ook het gebruik van 1 kenmerkende raamtypologie zou meer rust brengen in de gevel waardoor een meer harmonisch geheel ontstaat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1.

De berekening is dusdanig gebaseerd op 3 woningen met 2 slaapamers . De totale parkeerbehoefte bedraagt 9 (3x(2+1)).

Het project voorziet een fietsenstalling in de kelder, bereikbaar via een trap met fietsgoot met plaats voor 9 fietsen. Dit is voldoende.

Er moeten 3 deuren geopend worden om tot de fietsenstalling te geraken. Het is aangeraden met automatische deuren te werken om het fietscomfort te vergroten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. 

Het openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Op 10 augustus 2018 werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan leidt automatisch tot een onwettige beslissing. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 01/04/1938: vergunning (18#9943) voor het veranderen van de gevel;
• 17/02/1950: vergunning (18#26220) voor het bouwen van een smeerstation;
• 07/02/1958: vergunning (18#37699) voor het plaatsen van een benzinepomp. 

Laatst vergunde toestand

• garage met benzinepomp en smeerstation;
• het perceel is volledig bebouwd;
• de voorgevel bestaat uit een puntgevel opgetrokken in klampsteen met grote toegangspoort over het volledige gelijkvloers.  De hoogte van deze gevel is 6,45m; 
• de rest van de bebouwing bestaat uit één bouwlaag onder schuin dak.  De hoogte aan de linkerzijde is 5,8m, aan de rechterzijde is dit 4m.

Bestaande toestand

• conform laatst vergunde toestand. 

Inhoud van de aanvraag

• slopen van bestaande garage en bouwen van een nieuwbouw meergezinswoning met 3 woonentiteiten; 
• volume:
  • 3,5 bouwlagen onder afgetopt zadeldak met dakvensters en een uitsparing vooraan achter de kroonlijst;
  • de kroonlijsthoogte is voorzien op 10,15m, de nokhoogte op 15m; 
  • het gelijkvloers wordt bebouwd tot 14,5m, de bovenliggende verdiepingen hebben een bouwdiepte van 12,5m;
• de gevel:
  • witte bepleistering op de verdiepingen en gelijkvloerse plint in arduin;
  • buitenschrijnwerk in aluminium;
  • op de 1^ste en 2^de verdieping zijn uitkragende terrassen voorzien met borstwering in aluminium rooster;
  • het dak is afgewerkt met grijze pannen; 
• indeling:
• de kelderverdieping voorziet een fietsenberging voor 9 fietsen en enkele technische lokalen;
• het gelijkvloers en 1^ste verdieping zijn opgevat als één duplex-appartement van 139 m2  met twee slaapkamers en tuin;
• de 2^de verdieping voorziet een twee-slaapkamerappartement van 65 m2 met terras aan de straatzijde;                                                                
• de 3^de verdieping voorziet een twee-slaapkamerappartement  van 58 m2 met terras aan de straatzijde.  In dit appartement is onder het dak een mezzanine van 12,5 m2 aanwezig met bureauruimte.