2018_CBS_09467 - Omgevingsvergunning - OMV_2018071130. Kloosterstraat 59. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1:  zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 niveauverschillen:
  niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 15cm, er dient  overbrugd te worden met een helling;
• artikel 22 algemene bepalingen toegangen en deuropeningen:
  deur tot hal is maar 83cm breed voorzien, waar deze minstens 90cm zou moeten zijn;
• artikel 24 draairuimte:
  er is geen draaicirkel van 150cm voorzien voor/achter de inkomdeur hal en voor de deuren van de nieuwe kamers;
• artikel 25 vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  deuren van kamer 10.2 en 10.3 zijn niet voorzien van vrije en vlakke wandbreedte van 50cm;
• artikel 29/2: publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
  nieuwe toilet is niet voorzien als een aangepast toilet.

Algemene bouwverordeningen

-        Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-        Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-        Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-        MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-       Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-       Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Gebouw C, waar de aanvraag betrekking tot heeft, omvat door de geplande werken in totaal 28 kamers, waardoor de verordening toegankelijkheid van toepassing is. Volgens artikel 24 van de verordening dient er een draaicirkel voorzien te worden voor en achter de inkomdeur van de hal naar gebouw C en voor de deuren van de te regulariseren kamers op het gelijkvloers. De draaicirkel dient minimaal 150cm groot te zijn. In de hal is er een breedte van 118cm beschikbaar van de toegangsdeur tot de trap naar de 1^ste verdieping. Het verschuiven van de toegangsdeur of het verplaatsen van de trap om te voldoen aan artikel 24 staat niet in verhouding met de geplande werken. Bovendien lost het voorzien van een draaicirkel op dit punt de nauwe doorgang naar de vier kamers niet op. Ook het voorzien van draaicirkels voor de toegangsdeuren naar de kamers toe, staat niet in verhouding tot de geplande werken. Het verschuiven van de interne muren zou de kwaliteit van de studentenkamers aantasten, wat niet wenselijk is. Een afwijking kan worden toegelaten.

De deuren van kamer 10.2 en 10.3 moeten volgens artikel 25 voorzien worden van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm. Het voorzien van deze breedte zou het uitbreken van het toilet betekenen, waardoor er op het gelijkvloers geen toilet meer aanwezig zou zijn. Dit is niet wenselijk. Een afwijking wordt bijgevolg toegelaten.

Volgens artikel 29/2 dient er een aangepast toilet voorzien te worden. Het bouwen van een aangepast toilet, conform aan artikel 29/2, zou opnieuw een verlies aan kwaliteit van de studentenkamers betekenen en staat niet in verhouding met de geplande werken wegens het uitbreken van verschillende interne muren en herindeling van de structuur op het gelijkvloers. Het afwijken op bovenstaande artikels zorgt ervoor dat de kwaliteit van de studentenkamers behouden blijft.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel bestaat uit drie bouwblokken; gebouw A, B en C. Gebouw A en B omvatten 80 kamers, waarbij wordt aangetoond met een overzicht dat deze tussen de 12,53m² en 23.36m² groot zijn. Gebouwen A en B worden niet opgenomen in de plannen en maakt geen deel uit van de aanvraag. Wijzigingen aan gebouw A en B worden uitgesloten uit de vergunning.

De voorliggende aanvraag omvat volgens de aanvrager enkel wijzigingen aan gebouw C. Het betreft het regulariseren van 4 studentenkamers op het gelijkvloers, waar een commerciële functie (handelsruimte) vergund werd. Op de 3^de verdieping wordt een eetkamer en keuken omgevormd tot een zelfstandige wooneenheid. De 4 studentenkamers op het gelijkvloers en het appartement op de 3^de verdieping werden vergund in een voorgaande vergunning. De commerciële functie en eetkamer en keuken, die vergund werden in 2011 (20105845) werden nooit gerealiseerd.

De dienst ondernemen en stadsmarketing geeft een gunstig advies met betrekking tot enkele aanpassingen aan een eerder vergund gebouw met studentenkamers. “De eerder voorziene handelsruimte werd nooit gerealiseerd in het pand. Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen, maar het opleggen van een handelgelijkvloers is op deze locatie niet wenselijk en haalbaar”.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume en de scheidingsmuren van de voorliggende aanvraag wijzigen niet. Een beoordeling inzake schaal en ruimtegebruik is niet van toepassing.

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het toevoegen/ wijzigen van enkele brandladders wijzigen de gevels van de panden niet tegenover de bestaande toestand. Het grote vergunde raam in de voorgevel van het rechterpand met commercieel gelijkvloers werd nooit uitgevoerd. Het straatbeeld wordt niet aangetast vanwege geen aanpassingen aan de voorgevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met 5 artikels van de verordening toegankelijkheid. Voor 3 artikels kan een afwijking worden toegelaten (zie Beoordeling afwijkingen van de voorschriften). Tussen binnen en buiten bedraagt het niveauverschil 15cm. Volgens artikel 18 moet dit niveauverschil minstens met een helling overbrugt worden. Deze helling kan voorzien worden tussen de inkomdeur aan de straatzijde en de inkomdeur van gebouw C. Het voorzien van een helling wordt in voorwaarde opgenomen. De deur naar de hal toe heeft slechts een breedte van 83cm. Volgens artikel 22 dient deze opening minstens 90cm breed te zijn. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.

De verbouwingswerken zijn mits het naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het niveauverschil van gebouw C bedraagt 15cm en dient door een helling overbrugt te worden, conform artikel 18;
3. de deur naar de hal toe (gebouw C) dient een breedte van minstens 90cm te hebben, conform artikel 22.
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1. Alle wijzigingen aan gebouw A en B, achteraan het perceel worden uitgesloten van vergunning. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het intergraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-        03/03/2011: vergunning (20105845) verbouwen van studentenkamers.

Laatst vergunde toestand

-        pand (gebouw c) met aan de straatzijde 4 bouwlagen en aan de achterzijde 3 bouwlagen;

-        op het gelijkvloers is aan de linkerzijde een doorrit aanwezig met een inkom tot de kelder en de afvalberging;

-        het rechter deel van het gelijkvloerse niveau bestaat uit commerciële ruimte met een inkomdeur en een groot raam aan de voorgevel;

-        op de eerste verdieping is een keuken aanwezig, zes studentenkamers, een toilet en een doucheruimte;

-        op de 2^de verdieping eveneens is een keuken aanwezig, zes studentenkamers een toilet een doucheruimte;

-        op de 3^de verdieping zijn vier studentenkamers, een toilet, doucheruimte, keuken en een eetkamer;

-        in de kelder bevindt zich de technische ruimte.

Bestaande toestand

-        de commerciële ruimte op het gelijkvloerse niveau werd omgevormd tot 4 studentenkamers;

-        de eetzaal/keuken op de 3^de verdieping werd omgevormd tot een appartement;

-        het grote raam aan de voorgevel werd aangepast 2 kleine ramen;

-        voor het overige idem als laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-        betreft het regulariseren van 4 gelijkvloerse studentenkamers en 1 appartement op de 3^de verdieping;

-        op het gelijkvloers van gebouw c werd aan de rechterzijde 4 studentenkamers en een toilet ingericht;

-        de nieuwe studentenkamers zijn bereikbaar via de inrit aan de linkerzijde van het gebouw;

-        het grote raam en de inkomdeur aan de voorgevel werden gewijzigd tot 2 kleine ramen;

-        het binnenplein werd ingericht als fietsenstalling;

-        op de derde verdieping werd de eetzaal en de keuken omgevormd tot een appartement met terras;

-        er zijn geen wijzigingen aan het bouwvolume of scheimuren enkel werden er brandladders toegevoegd.