2018_CBS_10966 - Omgevingsvergunning - OMV_2018119528. Hof ter Lo 9. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/02/1976: vergunning (19763021) voor het bouwen van een appartementsblok blok C (Noordersingel)

-          25/01/2018: weigering (20171733) voor het regulariseren van een functiewijziging van een gelijkvloerse winkel naar appartementen (deputatie)

Laatst vergunde toestand

-          appartementsgebouw van 15 bouwlagen onder plat dak;

-          het gebouw telt 150 appartementen en 7 winkels op het gelijkvloers;

-          ondergrondse parking met 54 garageboxen en 82 staanplaatsen (totaal van 136) verdeeld over twee bouwlagen;

-          bovengrondse parking met 40 staanplaatsen (volgens inplantingsplan dossier 179#10406).

Bestaande toestand

-          het gelijkvloers wijkt af op de plannen van de laatst vergunde toestand;

-          in de voorgevel werden de dubbele deuren naar de winkels vervangen door een enkele deur per travee;

-          hoewel dit niet wordt weergegeven op de plannen en in de beschrijvende nota, blijkt uit de foto’s dat 4 winkels reeds werden omgevormd tot twee appartementen. De aanvraag betreft bijgevolg een regularisatie;

-          2 winkelruimtes maken onderdeel uit van een handelswoning en worden afgesplitst van hun woongelegenheden aan de andere zijde van het gebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie van 4 winkelruimtes tot 2 appartementen, beiden met één slaapkamer;

-          de ruimtes zijn intern verbouwd;

-          het bestaande schrijnwerk met alle bestaande deuren blijft behouden;

-          op niveau -1 wordt parkeerplaats nr. 2 aangewezen als fietsenstalling, de parkeerplaatsen nr. 4 en 6 worden toegewezen aan de 2 nieuwe appartementen;

-          de nieuwe appartementen worden aangewezen op de bestaande afvalberging op niveau -2;

-          de gemeenschappelijke inkom en het bouwvolume blijven ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd

De aanvraag gaat over een regularisatie van het ombouwen van 2 winkels met aanpalende kleine winkelruimte op het gelijkvloers naar 2 éénslaapkamer appartementen. Deze ruimtes zijn gevestigd in een gebouw van 15 bouwlagen, het gebouw telt 152 woningen en 3 winkels na de werken,  op de site zijn er 152 ondergrondse parkeerplaatsen en 42 bovengrondse. De omvorming omvat :  

-          WGV2 (winkel) 25 m² / 23 m² samen met GV3-2 (winkel) 54 m² / 48 m² worden GV2 (woning) 79 m² / 71 m².

-          WGV6 (winkel) 25 m² / 23 m² samen met GV5-2 (winkel) 54 m² / 48 m² worden GV6 (woning) 79 m² / 71 m².

Beide om te vormen winkels staan op dit moment leeg. Leegstaande panden, winkels kunnen met zich mee brengen dat er een gebrek aan sociale controle ontstaat. Door de omvorming van winkelruimtes naar woonentiteiten te vergunnen wordt dit potentiele probleem opgelost.

De voormalige woningen bij de winkelruimtes blijven als zelfstandige units behouden.

Fietstallingen voor 4 fietsen worden voorzien in de ondergrondse parkeergarage, in een voorwaarde wordt opgelegd om fietsbeugels te voorzien conform de richtlijnen in artikel 29 – “fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen” – van de bouwcode. In de ondergrondse garage worden 2 stalplaatsen voorzien voor de wagens behorende bij de twee appartementen, deze parkeerplaatsen zijn inherent verbonden met de nieuwe woonentiteiten. In een voorwaarde wordt opgenomen dat deze parkeerplaatsen dienen ingericht te worden conform de richtlijnen in artikel 30 van de bouwcode – “autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen” -.

De omvorming van de winkelruimtes naar wonen vormt een goede ruimtelijke oplossing binnen de constraints van het gebouw er worden geen constructieve werken uitgevoerd, deze woonentiteiten hebben hun beperkte ruimte omwille van de technische beperkingen. De grote raampartijen en de glazen deuren zorgen voor voldoende daglichttoetreding in de ruimtes, deze ruimtes kunnen ook voldoende verlucht worden. Deze grote glaspartijen geven een directe verbinding met de grote collectieve tuin. Deze, weliswaar gemeenschappelijke buitenruimte, kan dienst doen als buitenruimte voor de 2 nieuwe appartementen, door gebruik te maken van artikel 3 van de bouwcode – “afwijkingsmogelijkheid” – kan afgeweken worden van artikel 28 – “minimale oppervlakte buitenruimte” -. De bovengelegen appartementen hebben allen voldoende grote privatieve buitenterrassen zodat een overdreven gebruik door anderen van de gemeenschappelijke buitenruimte niet te verwachten valt.

Het gebouw bevat voldoende ruimtes in de ondergrondse voor het plaatsen van afvalcontainers, dit wordt door de vereniging van mede-eigenaars aangestuurd, zoals het geval was bij de uitbating van de winkelruimtes. Aan artikel 26 van de bouwcode – “afvalverzameling” – wordt op deze wijze voldaan, wordt tevens ook opgenomen in de voorwaarden.

De derde winkelruimte op de rechtse hoek van het gebouw en de vierde winkelruimte op de linkse hoek, waarvan sprake in het verslag, maken geen deel uit van deze aanvraag.

De toegangsdeuren naar de appartementen hebben wel degelijk een minimale breedte van 85 cm, de aanvraag voldoet aan artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag bied onvoldoende informatie van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 22:

de toegangsdeuren naar de appartementen na afwerking een minimale breedte van 85 cm hebben. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om na te gaan of het ontwerp voldoet aan dit voorschrift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 26 Afvalverzameling:
Het aantal wooneenheden wordt opgetrokken van 140 naar 142. Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te gaan of het ontwerp voldoet aan de voorschriften van dit artikel;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

er is geen private buitenruimte voorzien voor de nieuwe woonentiteiten waar dat dit vereist is;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

parkeerplaats nr. 2 op niveau -1 wordt omgevormd tot fietsenstalling. Het is echter niet duidelijk hoe deze bereikbaar is en hoeveel fietsen hier kunnen gestald worden.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Op 29 september 2017 weigerde het college een gelijkaardige aanvraag voor ‘het regulariseren van een functiewijziging van een gelijkvloerse winkel naar appartementen’ in het pand.

Tegen de weigering werd beroep ingesteld. Op 25 januari 2018 besliste de deputatie geen vergunning te verlenen.

De aanvraag met referentie 20171733 omvatte de regularisatie van de omvorming van vier handelswoningen naar acht zelfstandige appartementen. De vier winkelruimten die verbonden waren met de appartementen werden afgesplitst en omgevormd tot vier appartementen.

Voorliggende aanvraag verschilt op volgend punt van de weigering van 25 januari 2018:

• De omvorming betreft niet langer vier, maar twee appartementen.

Daarbij dient opgemerkt dat de plannen en de beschrijvende nota tegenstrijdige informatie bevatten. In de beschrijvende nota is sprake van de omvorming van twee winkelruimten naar twee appartementen. Het plan van het nieuwe gelijkvloers (BA_Hofterlo7-1715_P_N_Nieuwe gelijkvloers.pdf) maakt duidelijk dat ook overige wijzigingen werden doorgevoerd:

• een derde winkelruimte, op de rechtse hoek van het gebouw, is niet langer als winkelruimte ingericht maar toegevoegd aan een bestaand appartement. De voormalige winkelruimte is ingericht met een keuken en een living;
• een vierde winkelruimte, op de linkse hoek, is niet langer verbonden met een appartement zoals in vergunde toestand nog wel het geval was. De winkelruimte is in huidige toestand een zelfstandige ruimte die enkel van buitenaf toegankelijk is.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de afsplitsing van twee winkelruimten gekoppeld aan twee appartementen en de inrichting ervan als zelfstandige appartementen.
De woonfunctie is verenigbaar met het groot aantal appartementen dat in het gebouw voorkomt.

De stedelijke dienst Business en Innovatie adviseert met volgende argumentatie:

“De aanvraag omvat het omvormen van (voormalige) handel/recreatieruimten op het gelijkvloers van een appartementsgebouw naar woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De dienst Mobiliteit merkt op dat als gevolg van de functiewijziging vier afsluitbare fietsstalplaatsen moeten voorzien worden. Deze werden op de plannen niet ingetekend. De aanvrager stelt voor om deze op parking -1 te voorzien. Dit kan enkel indien de toegang tot de fietsstalplaatsen gescheiden is van de toegang tot de autoparking. Dit om conflicten tussen wagens en fietsers te vermijden.

Het is onduidelijk of de aanvraag in overeenstemming is met artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen’, enaan deze voorwaarde kan voldaan. Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening is dit niet aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken zijn beperkt tot het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal en het ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

In huidige toestand heeft de voorgevel op het gelijkvloers een open karakter door het veelvuldig gebruik van grote raampartijen die als etalage dienen voor de winkelruimten.

De aanvraag voorziet eveneens in grote raampartijen, enkel de verdeling ervan verschilt. De wijzigingen ten opzichte van de bestaande toestand zijn beperkt. Visueel zijn ze niet storend in de bestaande gevelopbouw. Het voorzien van etalageramen voor de appartementen heeft echter een negatieve invloed op het wooncomfort van de appartementen. In tegenstelling tot een winkel waar de grote ramen functioneel worden ingezet vanuit verkoops- en zichtbaarheidsoogpunt, is dit bij woningen niet het geval. Integendeel, essentieel aan de woonfunctie is dat een zekere mate van geborgenheid wordt gegarandeerd. Deze geborgenheid wordt niet bekomen door verdiepingshoge ramen te voorzien en de drie verblijfsruimten, zijnde een slaapkamer, keuken en living, elk een eigen buitendeur te geven die uitgeeft op een publiek toegankelijke gaanderij.

In tegenstelling tot de overige appartementen in het gebouw zijn de twee nieuwe appartementen niet toegankelijk via de gemeenschappelijke inkomhal. Op basis van de aanvraag is onduidelijk waarom deze logica wordt doorbroken ten voordele van drie eigen inkomdeuren per appartement. Het voorzien van drie inkomdeuren wordt evenmin verduidelijkt. Met het oog op de vaststelling dat de confrontatie tussen het private van het appartement en het collectieve van de gaanderij te groot is, is de keuze van drie inkomdeuren stedenbouwkundig niet te verantwoorden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In huidige toestand grenzen de appartementen met winkelruimte zowel aan de voor- als aan de achtergevel van het gebouw. Bij deze aanvraag wordt deze twee doorzon appartement opgesplitst waarbij de winkelruimtes telkens een nieuwe wooneenheid betreffen. Twee van deze appartementen geven uit op een parking, de andere twee op een gaanderij.

Het gebrek aan private buitenruimte bij de appartementen is strijdig met artikel 28 van de Bouwcode. Dit gebrek, in combinatie met de aanwezigheid van de gaanderij, de etalageramen en de drie buitendeuren per appartement zorgen ervoor dat de confrontatie met de publieke doorgang te groot is.

De gaanderij grenst aan een publieke groenzone. Bewoners van de appartementen die hieraan grenzen kunnen hiervan relatief vlot gebruik maken. Echter zal het gebruik ervan niet de privacy van een eigen buitenruimte kunnen evenaren door de ‘schaal’ van het publieke groen en de zichtbaarheid vanuit tientallen appartementen die er op uitgeven.

De appartementen langs de parking hebben naast het gebrek aan een private buitenruimte, ook geen toegang tot een publieke buitenruimte. De parking waarlangs ze zijn gelegen is tot tegen de gevel aangelegd.

De gaanderij heeft een diepte van ca. 4 meter die de inval van dag- en zonlicht in de appartementen mogelijk negatief beïnvloedt.

In toepassing van artikel 26 moet gebruik gemaakt kunnen worden van een gemeenschappelijke afvalberging. Het is onduidelijk hoe dit wordt georganiseerd.

In toepassing van artikel 22 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende toegankelijkheid moeten de toegangsdeuren naar de appartementen na afwerking een minimale breedte van 85 cm hebben. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om na te gaan of het ontwerp voldoet aan dit voorschrift.

Op basis van bovenstaande blijkt dat het wooncomfort van de appartementen onvoldoende is. De appartementen voldoen niet aan de actuele eisen betreffende hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• niet voorzien in de parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen.
• het onvoldoende gebruiksgenot van de nieuwe woongelegenheden. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.