2018_CBS_10694 - Omgevingsvergunning - OMV_2018097814. Klein Heiken 51. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/09/1935: vergunning (802#3495) voor het bouwen van een bergplaats;

-          17/03/1994: vergunning (872#491) voor het bouwen van een woning;

-          06/01/2001: vergunning (872#1392) voor het slopen van een eengezinswoning en herbouwen van een eengezinswoning met winkel;

-          11/04/2001: vergunning (871#91) voor het renoveren van bestaande garages;

-          25/01/2008: vergunning (3184#661) voor het regulariseren van een afdak en het afbreken van een garage.

Laatst vergunde toestand

-          handelspand met bovenliggende woonst van drie bouwlagen onder zadeldak in halfopen bebouwing. Het gebouw heeft een kroonlijsthoogte van 8 m, een totale hoogte van 12,15 m en een bouwbreedte aan de straatzijde van 7,40 m;

-          handelsgelijkvloers met een aparte inkomdeur aan de rechterzijkant van het gebouw:

• vijfhoekig gelijkvloers met een bouwdiepte tot 13,20 m, een -breedte aan de straatzijde van 7,40 m schuin afgekant tot 10,80 m. Dit deel bevat een toonzaal, bureel, wasplaats, garage en hal;

-          bovenliggende woonst van twee bouwlagen onder zadeldak met inkomdeur aan de straatzijde:

• grotendeels rechthoekig volume met een breedte van 7,40 m en een diepte van 8,30 m;
• de eerste verdieping bevat keuken, living en overloop;
• de tweede verdieping bevat twee slaapkamers, badkamer, dressing en een overloop;
• zolderverdieping;

-          de voorgevel werd opgetrokken in lichtbruine baksteen. Het dak werd bekleed met oranje dakpannen. Het schrijnwerk werd uitgevoerd in grijs aluminium.

Bestaande toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie en het verbouwen van handelsruimte naar een gelijkvloers appartement van 110 m²;

-          wijzigen van deur- en raamindeling in de zij- en achtergevel;

-          plaatsen van dakterras op de eerste verdieping;

-          wijzigen van de functie van een deel van de gebouwen in de tuin: van berging naar garage.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
het gelijkvloers heeft slechts een hoogte van 2,50 m, waar dit voor leefruimtes 2,60 m zou moeten zijn;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
de indeling van de fietsstalplaats werd niet opgetekend op de plannen en kan dus niet beoordeeld worden;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
de inrichting en localisatie van de garage werd niet opgetekend op de plannen en kan dus niet beoordeeld worden.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn..

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt in se af van het artikel inzake vereiste vrije plafondhoogte. Zo is er in de nieuwe wooneenheid slechts sprake van een plafondhoogte van 2,50 m daar waar dit minimaal 2,60 m dient te zijn. Gelet echter op het feit dat enerzijds de afwijking zeer beperkt is en dat anderzijds de bestaande en vergunde functies in deze ruimtes (kantoor- en handelsruimte) per definitie leefruimtes in de ruime zin zijn, is er wezenlijk sprake van een bestaande situatie en kan de afwijking worden toegestaan. Er wordt aan het college dan ook geadviseerd ze als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming van handelspand met woning tot tweewoonst en gelet op de ligging daarvan in een ontwikkeld woongebied is er een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen wijzigingen voorzien aan het vergunde bouwvolume waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook eenduidig gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De gebruikte materialen, twee tinten gevelsteen en donkergrijs schrijnwerk, zijn geheel in overeenstemming met de materialisatie van de bestaande toestand van het gebouw en daarom dan ook volledig in harmonie. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg zonder meer gunstig. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      er moeten 2 nuttige autostaanplaatsen gerealiseerd worden in het eerste gebouw in de tuinzone aan de linkerzijde. In het achterste deel van dit gebouw dient 10 m afgesplitst te worden door middel van een scheidsmuur en dienen 2 garagepoorten en een toegangsdeur te worden gecreëerd om er 2 parkeerplaatsen en een fietsenberging in onder te brengen, zoals in rood aangeduid op de plannen;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.