2018_CBS_10981 - Omgevingsvergunning - OMV_2018121648. Bredabaan 268. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: door de gelijkvloerse voorgevel te voorzien van kleine en smalle raamsegmenten is er onvoldoende regelmatig contact mogelijk, tussen de gebruiker van de gelijkvloerse woonentiteit en de personen op het openbaar domein;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: door de gelijkvloerse voorgevel te voorzien van kleine en smalle raamsegmenten krijgt de achterliggende leefruimte onvoldoende rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer.
• artikel 30 Autostaanplaatsen en autoparkeerplaatsen: de aanvrager voorziet een bijkomende woonentiteit in het pand maar geen bijkomende autostaanplaats;
• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren: de nieuw op te richtte scheidingsmuren aan de linker- en rechterperceel grens dienen te voldoen aan de voorschriften zoals omschreven in dit artikel van de Antwerpse bouwcode;
• artikel 38 groendaken: uit lezing van de bouwplannen valt niet eenduidig op te maken of het nieuwe platte dak zal uitgevoerd worden als extensief groendak;
• artikel 43 Septische putten: er is geen aanduiding weergegeven over de inhoud van de bestaande septische put op de ingediende bouwplannen. Voor gebouwen met enkel een woonfunctie, zou deze qua inhoud moeten voldoen aan de berekeningsformule zoals weergegeven in punt 3 van dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode. Door de gelijkvloerse voorgevel te voorzien van kleine en smalle raamopeningen krijgt de achterliggende leefruimte onvoldoende rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer. Door deze smalle raamopeningen voldoet de aanvraag ook niet aan artikel 12 van de bouwcode. Er is onvoldoende contact mogelijk, tussen de gebruiker van de gelijkvloerse wooneenheid en de personen op het openbaar domein. Beide afwijkingen zijn stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Er wordt voorgesteld om de verschillende ramen te vervangen door één volledig raam. Een verticale verdeling is nog mogelijk. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van een handelspand naar meergezinswoningen sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen en is daarmee in harmonie met de verschillende functies in de Bredabaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Het pand zal uit 4 woningen bestaan: 1 met 1 slaapkamer en 3 met 2 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte wordt als volgt berekend: 1 x (1+1) + 3 x (2+1) = 2+9 = 11.

Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 9 fietsen, wat onvoldoende is.

Bij behandeling van het dossier wordt vastgesteld dat de fietsenstalling enkel bereikbaar is via een smalle toegangsdeur. Dit maakt het moeilijk om de stalling te betreden. Naar de voorwaarden wordt meegenomen dat een bredere deur moet worden gebruikt.

Tevens moeten er 4 deuren geopend worden om tot de fietsenstalling te geraken. Dit maakt het moeilijk om dit op een vlotte manier te doen. Een efficiëntere wijze om de stalling te bereiken wordt gewenst. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een handelspand naar een meergezinswoning. Achteraan wordt een gelijkvloers volume afgebroken en op de bestaande 2 bouwlagen worden er 2 nieuwe bijgebouwd. Het gebouw past zich in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met lichtgrijze gevelsteen, grijze natuursteen en aluminium buitenschrijnwerk. Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.

De bouwheer wenst de voorgevel te isoleren en te bepleisteren. Het na - isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied. Echter is de hoeve achteraan op het perceel opgenomen in de inventarislijst van onroerend erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De dienst monumentenzorg adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Naar aanleiding van uw vraag om advies, kan ik u melden dat de werken gesitueerd zijn in een pand dat wordt beschreven in de inventaris van het cultuurbezit in België – architectuur deel 3ND en in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 8 november 2014. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed van 8 november 2014 zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Conform het decreet van 3 maart 1976 tot bescherming van monumenten, stads- en dorpsgezichten bepaalt in artikel 12/2 dat een stedenbouwkundige vergunning voor het slopen van als bouwkundig erfgoed geïnventariseerde constructies slechts kan worden afgeleverd na een algemene onroerenderfgoedtoets.

Bovendien schrijft art. 6§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 4 april 2011 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

Beoordeling

De aanvraag heeft betrekking op 2 woningen ter hoogte van de Bredabaan 266-268 en een braakliggend parkeerterrein in binnengebied. 

Om het parkeerterrein te realiseren werd tussen 2006 en 2007 een historische schuur in baksteenbouw met muurvlechtingen gesloopt zonder vergunning. Een fotoreportage gemaakt tijdens demontage van de schuur toont aan dat alle bouwonderdelen duidelijk genummerd zijn. Vermoedelijk om de constructie elders weer op te bouwen of om deze gedeeltelijk te recupereren.

Deze schuur, enigszins aangepast, was het laatste relict van de oude hoeve ‘ten Steene’ ook wel ‘Hoge Hoeve’ of  ‘Hooghuis’ genoemd waarvan de oudste vermelding dateert uit 1504. Frans Joossens die in 1910 de Boerengilde oprichtte, was een van de uitbaters.

Op de gronden die bij deze hoeve hoorden, werd in 1864 kasteel Groenendaal of Hof Van Ullens opgericht, vandaag nog steeds gelegen aan de gelijknamige Ullenshofstraat en eigendom van het Sint-Jan Berchmanscollege.

De stedelijke dienst monumentenzorg vindt het ongehoord dat dit laatste uitzonderlijk stukje landelijk erfgoed zonder vergunning werd afgebroken. Het is niet enkel een verarming van het architecturaal patrimonium maar tevens een uitholling van de rurale geschiedenis  van Merksem.

De onvergunde sloop van deze hoeve mag met deze aanvraag niet vergund geraken.

De panden aan de straat hebben geen erfgoedwaarde.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan de wetgeving op lichten en zichten. De terrassen op de tweede, en derde verdieping houden geen rekening met de schuine zichten. Deze moeten minstens op 0,6 m van de perceelgrens worden geplaatst. Dit wordt meegenomen naar de voorwaarden.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,8 m, waarbij 1,5 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. De aanvraag voldoet

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een septische put voorzien met een inhoud die voldoet aan punt 3 van het artikel 43 van de bouwcode;

3.      alle platte dak aanleggen als een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      Zowel enkelvoudige als ontkoppelde scheidingsmuren zijn toegelaten onder volgende voorwaarden:

-          nieuwe scheidingsmuren hebben minstens een brandweerstand van EI120 of REI120;

-          de scheidingswanden mogen niet doorboord of verzwakt worden (bijvoorbeeld door houten balken van het dakgebinte, door isolatie, afvoerleidingen, kokers, schouwen enz.);

-          het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak een opstand van minimaal 0,30 meter, die niet met brandbaar materiaal bekleed is (brandwerendheid van minimaal E30). Deze opstand is echter niet vereist indien aan een van de volgende voorwaarden voldaan is:

• de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
• er ligt een groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie is een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig;
• bij hellende daken met een houten dakstructuur, indien de isolatie valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of indien de plafondzijde beschermd is met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60;

5.      in de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping de raamverdelling te vervangen door één volledig raam, zodat er voldoende lichtinval is conform artikel 24 van de bouwcode; zoals in rood aangeduid op het gevelplan;

6.      de fietsenstalling is enkel bereikbaar via een smalle toegangsdeur. Dit maakt het moeilijk om de stalling te betreden. Er wordt gevraagd een bredere deur te gebruiken.

7.      er moeten 4 deuren geopend worden om tot de fietsenstalling te geraken. Dit maakt het moeilijk om dit op een vlotte manier te doen. Een efficiëntere wijze om de stalling te bereiken wordt gewenst.

8.      de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter;

9.      de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

10.  onderaan de gevel een plint te voorzien van minimaal 60cm. De plint steekt voorbij het gevelvlak;

11.  de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein zodanig dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden, los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

12.  wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

13.  Aan de terrassen op de tweede en derde verdiepingen een terugslag plaatsen zodat er geen schuine zichten mogelijk zijn conform de wetgeving op lichten en zichten;

14.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

1.      omwille van de erfgoedwaarde wordt de onvergunde sloop van de hoeve uit de vergunning uitgesloten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten