2018_CBS_06867 - Omgevingsvergunning - OMV_2018059491. Vooruitzichtstraat 26. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

 Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de keuken van unit 1 op het gelijkvloers voldoet niet aan dit artikel;

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggend ontwerp wijkt af van artikel 21 van de bouwcode dat onder andere een minimale vrije hoogte oplegt van 2m60 voor verblijfsruimten. Het ontwerp wijkt af in de keuken van unit 1, waar de hoogte met slechts 2m11 niet voldoet als verblijfsruimte. Omdat dit artikel de woonkwaliteit van een woongelegenheid verzekert kan een afwijking niet worden toegestaan. 

Functionele inpasbaarheid

De bestemming wonen blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aantal wooneenheden dateert van voor het van kracht zijnde gewestplan (9 november 1979) wat bewezen werd aan de hand van bewonerskaarten. 

Er werden echter geen bewijsstukken aangeleverd voor wat betreft de werken die er exact uitgevoerd werden voor de inwerkingtreding van het gewestplan. Het is dan ook allesbehalve bewezen dat de op de plannen weergegeven bestaande toestand wel degelijk een vergund geachte toestand betreft.

Ook in het stedelijk archief zijn er geen bewijsstukken terug te vinden.

De aanvraag bevat tevens niet de vermelding welke werken, handelingen of wijzigingen eventueel werden uitgevoerd, verricht of voortgezet zonder vergunning en voor welke van die werken, handelingen of wijzigingen een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd. 

Aangezien de wijzigingen, handelingen en of wijzigingen ten opzichte van de vergund geachte toestand niet duidelijk zijn, is het onduidelijk welke wijzigingen, handelingen en of wijzigingen onderwerp uitmaken van voorliggende aanvraag. Bijgevolg is een beoordeling niet mogelijk.

Los hiervan gaat het hier om een historisch gegroeide situatie waarbij lang geleden in deze buurt de binnengebieden benut werden voor het bouwen van magazijnen, loodsen en zelfs industriële gebouwen. Deze gebouwen zijn nog steeds aanwezig en hypothekeren de ontwikkeling van een groene tuinzone. Er dient zoveel mogelijk gestreefd te worden naar een maximale ‘ontpitting’ van deze volgebouwde binnengebieden. Het zonder meer ombouwen van een bestaand magazijn naar woongelegenheid past daar hoegenaamd niet in.

Een meergezinswoning kan op zich op die plek aanvaardbaar zijn, gezien de omvang van het pand en gezien de aanwezigheid van meerdere appartementen in de gebouwen in de omgeving, toch dient dit te gebeuren met aandacht voor het creëren van een volwaardige tuinzone in binnengebied (verdunnend verdichten) en met respect voor een kwaliteitsvolle indeling van de appartementen. 

Indien bewezen wordt dat de op de plannen weergegeven bestaande toestand wel degelijk een vergund geachte toestand betreft dan is een andere beoordeling aan de orde.

Dan wordt zelfs de vergunningsplicht voor de handelingen die uitgevoerd worden binnen de hoofdzakelijk vergund geachte gebouwen, vervangen door een melding als aan bepaalde voorwaarden voldaan is. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het ontbreken van bewijsstukken dat de op de plannen weergegeven bestaande toestand wel degelijk een vergund geachte toestand betreft.

Standpunt van het college

Het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar om de vergunning te weigeren is hoofdzakelijk gebaseerd op het ontbreken van bewijsstukken dat de op de plannen weergegeven bestaande toestand wel degelijk een vergund geachte toestand betreft.

Nochtans dateren de wooneenheden die in het pand gevestigd zijn volgens gevonden bewijzen aan de hand van de bewonerskaarten, al van voor het van kracht zijn van het gewestplan.

Het gaat om drie wooneenheden. Hieruit kan men afleiden dat het gebouw er ook al voor de inwerkingtreding van het gewestplan stond. Met andere woorden het gebouw kan beschouwd worden als vergund geacht.

In het advies wordt een onderscheid gemaakt tussen dit gebouw en eventuele wijzigingen, handelingen en of wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand die “mogelijk” sinds de inwerkingtreding van het gewestplan zouden aangebracht zijn.

Het is het college niet duidelijk welke deze werken dan wel zouden kunnen zijn, waardoor de bewijslast in deze wordt omgedraaid.

Dit te meer omdat uit de configuratie van het pand kan afgeleid worden dat alle bestaande constructies nodig zijn om op een normale manier 3 gezinnen te kunnen huisvesten. Indien een bepaald deel pas achteraf (dus na de inwerkingtreding van het gewestplan) zou bijgebouwd zijn, dan zouden er geen drie afzonderlijke en zelfstandige wooneenheden kunnen geweest zijn.

Dit gegeven, samen met de bouwwijze, de vetusteit van de constructies en het materiaalgebruik doen ten stelligste vermoeden dat het geheel reeds opgericht was van voor de inwerkingtreding van het gewestplan en derhalve als vergund geacht kan beschouwd worden.

De aanvraag heeft hoofdzakelijk als voorwerp het herverdelen en herinrichten van de bestaande woonruimtes om meer woonkwaliteit te verkrijgen, door onder andere de gemeenschappelijke bergingen te integreren in woonunit 2 en Unit 1 uit te breiden met de bestaande keuken en badkamer van unit 2.

Er wordt vastgesteld dat de keuken van unit 1 thans niet voldoet aan de bepalingen van artikel 21 en 24 van de bouwcode. Hierop kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toegestaan worden aangezien deze ruimte steeds in het verleden als woon-verblijfsruimte werd gebruikt.

De aanvraag komt derhalve in aanmerking voor vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 01/07/2011: weigering door college (20112610) voor het regulariseren van een meergezinswoning;
• 17/11/2011: vergunning door deputatie (20112610) voor het regulariseren van een meergezinswoning;
• 04/02/2016: vernietiging beslissing deputatie door raad voor vergunningsbetwistingen (20112610) voor het regulariseren van een meergezinswoning;
• 04/05/2016: weigering door deputatie (20112610) voor het regulariseren van een meergezinswoning. 

Bestaande toestand

• een gebouw van 3 bouwlagen en een schuindak aan de straatzijde met 2 appartementen;
• een gebouw van 2 bouwlagen en een plat dak in binnengebied met 1 appartement. 

Inhoud van de aanvraag

• herinrichten van 3 bestaande appartementen;
• aanpassen van het bestaande buitenschrijnwerk.