2018_CBS_07241 - Omgevingsvergunning - OMV_2018066582. Korte Schipperskapelstraat 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in een artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • artikel26 Afvalverzameling:

vanaf minimaal 4 wooneenheden is het verplicht een ruimte te voorzien voor afvalverzameling. Op de ingediende plannen staat deze niet opgetekend.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

inrichting van de fietststalplaatsen staat niet opgetekend op de plannen;

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand ligt in een woonzone. Het inrichten van de nieuwbouw met ruimere woongelegenheden past zich volledig in in de omgeving. Het oplossen van de huidige leegstand van de gelijkvloerse verdieping met achterliggend magazijn wordt op die manier hoger ingeschat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het huidige pand met magazijn wordt volledig gesloopt. De nieuwbouw blijft ongeveer dezelfde kroonlijsthoogte, die kenmerkend is in de omgeving, behouden. Ook het aantal lagen, 3 blijft behouden. Het huidige hellend dak wordt vervangen door een mansardetypologie. Beiden vormen zijn kenmerkend in de omgeving.

De bouwdiepte wordt verder doorgetrokken dan de huidige. Hierdoor sluit men beter aan op de bestaande scheidingsmuur van de recente nieuwbouw langs de rechterzijde. Hierdoor wordt een ruimer in te richten volume voorzien en een open ruimte met meer nuttige gebruiksoppervlakte dan de koer in de laatst vergunde toestand. De aanbouw wordt opgehoogd tot aan de scheidsmuurprofiel van het linkernaburig pand. Achteraan wordt hierdoor de scheidingsmuur opgetrokken met ongeveer 5 m. Deze ophoging heeft geen onaanvaardbare negatieve invloed op zijn omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“… Aan de beschrijvende nota werd een CHE-rapport toegevoegd.  Dit rapport dateert van 3/7/2017 en werd opgemaakt door Archivaria. De aanvraag voldoet dan aan artikel 5§2.

Beoordeling

A.  Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een pand opgebouwd uit  een voor- en een achterhuis. Het voorhuis is een breedhuis van vier traveeën en drie bouwlagen onder schuin pannen dak, de nok parallel aan de voorgevel. Het achterhuis telt twee bouwlagen onder schuin pannen dak, de nok eveneens parallel aan de voorgevel.

Het pand gaat in kern terug tot de 16de-eeuw (roostering, dakspant) met zware aanpassingen uit de 20ste-eeuw. De bouwfysische toestand is zeer slecht.

B.  Afweging

Men wenst het pand te slopen en een nieuwbouwproject te voorzien.

Na zorgvuldige afweging op basis van de bevindingen uit het Che-rapport en de plaatsbezoeken door de eigen dienst en de stadsingenieur, kan de dienst monumentenzorg akkoord gaan met de sloop van het pand. Hoewel er een belangrijke erfgoedwaarde aanwezig is (nl. zowel de buitenmuren als de – wellicht – 16de-eeuwse houtstructuur), zijn de verbouwingen uit het verleden (o.m. de aanpassing van de pui en de bekleding van de gevel met steenstrips) en de actuele bouwfysische toestand van die aard dat het behoud van het gebouw onverantwoord complex zou worden. De oorspronkelijke kelders dienen bewaard.

Gelet op het historisch belang van het pand vragen we eveneens dat er voorafgaand aan en parallel met de afbraak een slooprapport wordt opgemaakt. Dergelijk rapport omvat minstens volgende elementen:

1. Bouwhistorische analyse:

- studie van historisch bronnenmateriaal: literatuur, rapporten, stadsarchivalia, historische kaarten, iconografie;

- bouwarcheologisch onderzoek in situ : bouwhistorische opname en waardering van de bestaande toestand van de context, het pand zelf, de bouwonderdelen, interieurs, detaillering en afwerking, indien nodig middels gerichte sonderingen.

2. Opname bestaande toestand:

- gedetailleerde opmetingsplannen met aandacht voor plattegrond, -indelingen, circulaties, constructie-onderdelen en –details (roosteringen, dakkap, keldergewelven, …), interieurelementen, technieken en installaties;

- inventaris van interieurelementen, binnenafwerking, technieken en installaties;

- uitgebreide fotoreportage die inzicht verschaft in de directe omgeving, buitenschil (gevels en bedaking), de open ruimten, de interieurs, de installaties en technieken;

- detailopnames van bijzondere installaties of technieken;

- stratigrafisch kleurenonderzoek indien van toepassing.

Ook alle extra informatie die tijdens het ontmantelen aan het licht komt over de structuur dient in kaart gebracht.

3. Cultuurhistorische waardenstelling:

- uiteenzetten en bepalen van de cultuurhistorische waarde van het complex binnen zijn context en in vergelijking met andere gelijkaardige structuren.

Heel wat elementen zijn reeds opgenomen in het aangeleverde CHE-rapport. Wellicht kunnen de opmakers van het rapport een bijkomende opdracht krijgen voor de begeleiding van de ontmanteling van het gebouw. Het rapport mag bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het advies van monumentenzorg bijgetreden worden. Een sloop en nieuwbouw is mogelijk mits de voorwaarde van een slooprapport opgevolgd wordt. De nieuwbouw verwijst met zijn nieuwe gevelopbouw naar de kenmerkende beeldwaarde van de omgeving. Ook voor het dak wordt gekozen voor een duurzaam materiaal dat zich inpast.

Er wordt wel opgemerkt dat er onduidelijkheid over de afwerking van de scheidingsmuren. Hierover is eveneens een bezwaar ingediend. De scheidingsmuur moet afgewerkt worden op een esthetisch manier gezien de zichtbaarheid vanop het straat en vanop naastliggende appartementen en terras. Gezien zowel het nieuwe project, als het gebuurpand in baksteen worden/zijn opgetrokken, is het aangewezen om ook de afwerking van de scheidingsmuren openbaar onderzoek in baksteen te doen. Dit zal als voorwaarde opgelegd worden in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Verder is er een aanpassing nodig aan de fietsenstalling ten gevolge advies brandweer. De fietsen staan momenteel open gestald in de vluchtweg. Brandweer vraagt dit geheel af te sluiten volgens voorwaarden. In de vergunning zal opgelegd worden om hier een systeem met schuifdeur(en) te voorzien over het geheel zodat alle fietsen nog bereikbaar blijven. Door het plaatsen van een gewone muur en deur zouden er onvoldoende fietsen kunnen gestald worden.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de fietsenstalling te voorzien van een schuifdeur zodat elke fiets bereikbaar blijft en ze een afgesloten geheel vormen van de vluchtweg;
3. de zichtbare scheidingsmuren af te werken met baksteen;
4. voorafgaand aan en parallel met de afbraak een slooprapport op te maken.
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er is één bezwaar ingediend, voornamelijk handelend over:

1. Het slopen van historisch erfgoed: een nieuwbouw in plaats van een verkrot pand is positief maar jammer dat de historische elementen niet behouden blijven.

Beoordeling:

De dienst monumentenzorg heeft na een zorgvuldige afweging besloten dat het pand kan gesloopt worden. Hun besluit is gebaseerd op bevindingen van het che-rapport en plaatsbezoeken door de eigen dienst en de stadsingenieur. De bouwfysische toestand is bovendien zeer slecht. Het bezwaar is ongegrond.

1. 2.     De afwerking van de scheidingsmuur: de scheidingsmuur langs de rechterzijde moet afgewerkt worden gezien deze zichtbaar is vanuit het naburige pand en terrassen.

Beoordeling:

Volgens artikel 34 van de bouwcode zijn scheidingsmuren toegelaten onder voorwaarden. Één van die voorwaarden is het esthetisch en volgens de regels van de kunst afwerken van de zichtbaar blijvende delen. Het bezwaar is gegrond en zal als voorwaarde opgenomen worden in de vergunning.

1. 3.     Hinder en eventuele schade voor/aan naburige panden: er dient een plaatsbeschrijving opgemaakt te worden met het rechternaburige pand. Ook dient de garage van de rechterbuur te allen tijde bereikbaar te blijven tijdens de werken.

Beoordeling:

Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard, maar burgerrechterlijk. Het bezwaar is ongegrond. Weliswaar dient de aanvrager de werken te altijd uit te voeren volgens de regels van de kunst en zonder schade aan derden. Een plaatsbeschrijving is wel aan te raden.

1. De parkeernorm: op welke manier wordt voldaan aan de parkeernorm voor auto’s.

Beoordeling:

De bestaande toestand is momenteel leegstaand, maar vergund geacht voor 4 appartementen. De parkeerbehoefte voor de nieuwbouw wijzigt niet, gezien de nieuwe toestand eveneens voor 4 appartementen is. Er is geen impact op mobiliteit. Het bezwaar is ongegrond.

1. Te kleine slaapkamers: een oppervlakte van 64,50 m² is te klein voor twee slaapkamers.

Beoordeling:

Een tweeslaapkamerappartement zou inderdaad beter een oppervlakte van minimaal 80 m² hebben. De slaapkamers zijn respectievelijk 9,8 en 9,5 m². De tweede voldoet aan de minimale oppervlakte vereist door sociale woningbouw en er kan dus gesteld worden dat deze ook voldoet voor privatieve appartementen. De eerste slaapkamer zou echter minimaal 12 m² moeten zijn. Er zijn echte 4 appartementen vergund geacht in een zeer dens bebouwd perceel, waarbij verschillende verblijfsruimten zelfs geen natuurlijke lichtinval krijgen . De nieuwbouw bevat eenzelfde aantal appartementen maar met meer open ruimte en een duidelijke structuur. De algemene woonkwaliteit is een zeer grote verbetering tegenover de vergund geachte toestand. Daarnaast voldoet de aanvraag aan de oppervlaktenormen voor zelfstandige woningen opgelegd in de bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 30/12/1892: vergunning (1892#1713) uitstalraam;
• 23/11/2010: vergunning (20105614) regulariseren van een beperkte aanpassing aan een vergund gebouw;
• 09/05/2018: weigering (2018329) bouwen van een meergezinswoning met 4 appartementen na sloop (ongunstig brandweer).

Laatst vergunde toestand

• pand van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• geacht vergund voor 4 appartementen.

Bestaande toestand

• bouwvallig pand van 3 bouwlagen onder een zadeldak in gesloten bebouwing;
• leegstaand.

Inhoud van de aanvraag

• nieuwbouw van een meergezinswoning met 4 appartementen in gesloten bebouwing na sloop;
• de bestaande kelder blijft behouden en wordt voorzien van een septische tank;
• op het gelijkvloers wordt een appartement met 2 slaapkamers ingericht met een tuin rechts achteraan en een gemeenschappelijke fietsenberging links vooraan in het inkomgedeelte;
• op verdieping 1 en 2 wordt telkens een eenslaapkamer-appartement ingericht met een inpandig terras links vooraan;
• op verdieping 3 wordt een eenslaapkamer-appartement ingericht met een uitpandig terras rechts achteraan;
• alle platte daken worden als groendak aangelegd;
• de voorgevel wordt afgewerkt met een roodbruine baksteen, houten ramen en kroonlijst en een zink gepatineerd mansardedak.