2018_CBS_07032 - Omgevingsvergunning - OMV_2018054266. Veltwijcklaan 242. District Ekeren - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag 

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 09/02/1959: vergunning (802#7970) voor het bouwen van een woning;
• 14/02/2014: vergunning (3582#6209) voor het vellen van 3 bomen. 

Laatst vergunde toestand en bestaande toestand

• een vrijstaande eengezinswoning van één bouwlaag onder hellend dak van ± 222 m² bruto-vloeroppervlakte. 

Inhoud van de aanvraag

• ·       het slopen van een bestaande eengezinswoning van 221,56 m² bruto-vloeroppervlakte;
• ·       de nieuwbouw van een appartementsgebouw met 9 wooneenheden met een ondergrondse parkeergarage;
• ·       er worden in totaal 13 autoparkeerplaatsen voorzien waarvan 9 ondergronds en 4 in openlucht – verder worden ondergrondse 25 fietsstalplaatsen ondergebracht;
• ·       de verharding en het groen rondom het gebouw worden herzien en hiervoor worden enkele bomen gerooid;
• ·       er worden een regenwaterput en een septische put van telkens 10.000 liter voorzien;
• ·       de gevels worden uitgevoerd in gevelsteen, terwijl de terugspringende daklaag bekleed wordt met zink.  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

 Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• o   Artikel 18 Algemene bepalingen: het verschil tussen binnen- en buitenniveau van de toegangen tot het gebouw mag maximaal 0,02 m bedragen. Het niveauverschil op het plan bedraagt ter hoogte van beide ingangen 0,20 m;
• o   Artikel 27 Parkeerplaatsen: de volledige constructie, na afwerking, moet een hoogte hebben van minimaal 2,30 m. Enkel ter hoogte van toegangen of deuren (niet ter hoogte van de balken) mag lager worden gegaan, namelijk minimaal 2,09 m. De ondergrondse parkeergarage beschikt onder de balken slechts over een vrije hoogte van 2,10 m;
• o   Artikel 27 Parkeerplaatsen: de optimale afmetingen voor een aangepaste en/ of voorbehouden parkeerplaats zijn steeds minimaal 3,50 m op 6,00 m waar deze slechts gedeeltelijk 5 m diep werd ongetekend, aflopend naar een diepte van slechts 4,35 m. Ook bevindt deze specifieke plaats zich op de locatie het dichtst mogelijk bij de toegang tot de lift of traphal. 

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: er mag geen hinder veroorzaakt worden voor aanpalende percelen, zowel qua bezonning als qua privacy, maar de ramen op de eerste verdieping van appartementen 1.1 en 1.3 zijn nagenoeg geheel georiënteerd naar de achtertuin van de buur met adres Bist 3. Vooral bij appartement 1.3 vormt dit een probleem aangezien de leefruimte zich aan deze zijde bevindt;
  • Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: de insprongen aan de voorgevel, dieper dan 2 meter achter de bouwlijn, dient verlicht te worden. Dit is voor beide inkomzones niet uit te maken uit de tekeningen;
  • Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: de vrije hoogte van een toegankelijke insprong moet minstens 2,50 m bedragen. De insprong ter hoogte van de inrit naar de garage is weliswaar 2,54 m hoog maar aangezien de buitenpas hier 18 cm dient verhoogd te worden om te voldoen aan de toegankelijkheidsnorm zal de vrije hoogte nog maar 2,36 m hoogte bedragen;
  • Artikel 19 Tuinafsluitingen: voortuinen moeten afgesloten worden met een levendige haag met een hoogte van maximaal 1 m, waar deze op snede A-A’ 1,22 m hoogte bedraagt. Gezien de hoogte van de haag aan de voortuinstroken niet werd opgetekend wordt verondersteld dat dezelfde hoogte ook hier werd aangehouden;
  • Artikel 27 Open ruimte: enkel de strikt noodzakelijk verhardingen zijn toegelaten en een toegangspad mag slechts een maximumbreedte van 1,50 m hebben, waar dit aan de zijde van de Veltwijcklaan 12 m breed is. Ook aan de zijde van de Bist wordt een toegangspad voorzien met een breedte van ruim 3,60 m;
  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: De buitenruimten dienen voldoende groot te zijn om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden. Elke buitenruimte dient op een volwaardige manier toegankelijk te zijn. Dit garandeert dat deze ruimte ook functioneel en toegankelijk is. De tuinen aan de voorzijde van de appartementen 0.1, 0.2 en 0.3 kunnen slechts als voortuin beschouwd worden met een beperkte verblijfskwaliteit, dit aangezien de hagen hier slechts 1 m hoog mogen zijn en er dus weinig privacy kan gegarandeerd worden;
  • Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er moeten 31 fietsenstalplaatsen zijn, waar er maar 25 voorzien worden. Voor 31 fietsen is een oppervlakte van 46,5 m² nodig.
  • Artikel 38 Groendaken: het dak van de tweede verdieping wordt voorzien als groendak, maar ook het platte dak van de derde verdieping moet voorzien worden als groendak;
  • Artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen: de niet overdekte terrassen grenzend aan de tuin op de gelijkvloerse verdieping dienen aangelegd te worden onder een helling van 1 à 2% om het regenwater degelijk te laten afwateren. Dit wordt niet aangegeven op de plannen, maar moet hieraan voldoen. 
• Raamprostitutie: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Raamprostitutie’ (verder genoemd verordening raamprostitutie), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 21 september 2009 en goedgekeurd bij besluit van 17 december 2009.
  De verordening raamprostitutie is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden in de aanvraag geen afwijkingen geconstateerd waarover wordt geoordeeld dat aan het college dient geadviseerd te worden ze te bekrachtigen. 

Functionele inpasbaarheid

Alhoewel de woonfunctie door de aanvraag principieel bewaard blijft in deze ontwikkelde woonzone, blijkt deze laatste echter hoofdzakelijk gekenmerkt te worden door de aanwezigheid van eengezinswoningen met een typologie en bouwvolume die identiek zijn aan die van het te slopen pand. Een principiële vervanging van dergelijke gebouwen door meergezinswoningen van deze schaal, waarbij de bezettingsgraad van 1 naar 9 wooneenheden wordt verzwaard en die wezenlijk toepasbaar zou zijn op alle panden in deze omgeving, zorgt voor een zware impact op de draagkracht van dergelijke woonstraat en is bijgevolg dan ook niet in overeenstemming met een behoorlijke inpassing van expliciet deze bestemming op deze locatie. Er is derhalve dan ook geen sprake van een voldoende functionele inpasbaarheid. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

 Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Ondanks het feit dat de meerderheid van de panden in de onmiddellijke omgeving slechts beschikt over een gelijkvloers onder hellend dak zijn er echter beperkt voorbeelden aanwezig van gebouwen met 2 bouwlagen onder hellend dak en dit voornamelijk langsheen de zijde van de Veltwijcklaan. Principieel is deze schaalvergroting dus aanvaardbaar, doch door de inname die het grondvlak van het pand inneemt, en dit over nagenoeg 3 bouwlagen, zorgt ten aanzien van het pand en zijn achtertuin aan de Bist 1 voor ontoelaatbare inkijk enerzijds en wegname van lichtinval anderzijds. Hieruit dient geconcludeerd te worden dat het bouwvolume op deze locatie een grotere afstand in acht dient te nemen dan heden vooropgesteld om ruimtelijk aanvaardbaar te zijn.

Bijkomend zorgt de lange gevel aan de zijde van de Veltwijcklaan ervoor dat het volume niet op schaal is in overeenstemming met de meerderheid van de omliggende gebouwen. Door hier een knip te voorzien, met bijvoorbeeld een verspringing in het gevelvlak, zou dit euvel visueel kunnen opgelost worden. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg dan ook ongunstig. 

Visueel-vormelijke elementen

Het gebruik van een combinatie van donker aluminium schrijnwerk, grijze gevelsteen en een gevelbekleding in zink is inpasbaar in de omgeving en er is sprake van materialen die reeds in de gebouwde omgeving voorkomen. Het visuele beeld is qua materialisatie daarmee aangepast aan het bestaande straatbeeld en het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook gunstig. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de zichtligging, op een hoek langsheen een belangrijke invalsweg, werd het project voorgelegd aan de welstandscommissie. Het advies in deze houdt in dat de commissie vraagt om het volume beter in te passen in de schaal van de omgeving en een 2-ledige behandeling te voorzien. Dit kan door bijvoorbeeld een knip te voorzien in het hoofdvolume, door een verschuiving of vertanding, en de beide dakvolumes te laten volgen in deze hoofdgeleding. Op die manier ontstaat een duidelijke tweeleding/deling die ook recht doet aan de uitdrukking van de meergezinswoningen rond één stijgpunt. Ook de raamopeningen kunnen groter voorzien worden en meer samenhang vertonen, namelijk door een duidelijke keuze voor een heldere en éénduidige thematische behandeling.

Bijkomend wordt geconstateerd dat ter hoogte van de voortuinzone aan weerszijden van de inrit naar de ondergrondse parkeergarage een muur werd opgetrokken met een hoogte van 1,20 m. Los van het feit dat in deze zone slechts afsluitingen tot een hoogte van 1 m worden toegelaten, is er hier echter geen sprake van een afsluiting ter hoogte van rooilijn of perceelsgrens maar eerder van een constructie daar waar constructies in de voortuin niet worden toegelaten.

Vervolgens wordt er geconstateerd dat de helling naar de garage een graad van 14,3% vertoont daar waar het eerste deel van 5 m over een maximale hellingsgraad van 4% dient te beschikken en dit omwille van veiligheidsvoorschriften.

In de beschrijvende nota wordt melding gemaakt dat er bomen gerooid worden in de tuin, maar dat het bosrijke karakter van de tuin behouden blijft door bijkomende aanplantingen. Er is echter geen overzichtsplan of lijst bijgevoegd met de huidige boomsoorten, hun stamomtrek en de te behouden of te vellen bomen. Bovendien staan er op het openbaar domein - in de Veltwijcklaan - twee monumentale Platanen ter hoogte van de huidige woning. Deze werden niet geïnventariseerd op noch het plan bestaande noch op dat van de nieuwe toestand. Er kan dus ook geen gunstig advies geformuleerd worden inzake het groenbeheer van dit project.

Finaal is het advies voor dit deelaspect van de aanvraag ongunstig. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• verscheidene tekortkomingen ten aanzien van de wetgeving toegankelijkheid waarbij de noodzakelijke wijzigingen hiervoor niet zonder meer als voorwaarden kunnen worden opgenomen, zoals de te kleine voorbehouden parkeerplaats, de vereiste hoogte in de ondergrondse parkeergarage en het pasverschil aan de inkomzones dat bij een aanpassing van de buitenpas een strijdigheid met de vrije hoogte van insprongen zou veroorzaken;
• het ongunstige advies van de welstandscommissie dat vraagt om een beter in de omgeving ingepast volume te creëren met een 2-ledige behandeling door bijvoorbeeld in het hoofdvolume een knip te voorzien en deze geleding door te trekken in het dakvolume, dewelke recht doet aan de uitdrukking van meergezinswoningen rond één stijgpunt. Bijkomend wordt gevraagd om de raamopeningen meer samenhang te laten vertonen;
• het feit dat het project slechts 8 van de vereiste 16 parkeerplaatsen voorziet, net zoals het feit dat de fietsenstalling onvoldoende groot is en slechts plaats voorziet voor 25 in plaats van de vereiste 31 fietsen;
• het feit dat het bouwvolume ter hoogte van de achtertuin van het buurperceel onvoldoende afstand genereerd en hierdoor een onaanvaardbare wegname van lichtinval veroorzaakt;
• de onaanvaardbare inkijk naar het buurperceel toe die wordt gecreëerd door de interne planorganisatie waarbij op zeer korte afstand van de perceelsgrens op de eerste verdieping leefruimtes worden voorzien, inclusief de erbij horende terrassen;
• het feit dat de 3 gelijkvloerse wooneenheden niet over een kwalitatieve buitenruimte beschikken, gelet op het feit dat het grootste deel hiervan zich in de voortuinzone bevindt en hier door de maximale hoogte van afsluitingen (1 m) geen kwalitatieve privacy kan geboden worden;
• het feit dat het eerste deel van de toegangshelling van de ondergrondse parkeergarage zich in de voortuinzone bevindt en in deze zone wordt afgebakend door een muurconstructie (die bovendien hoger dan 1 m wordt uitgevoerd), daar waar constructies in deze zone niet worden toegelaten en dat de eerste 5 m van vermelde helling bovendien beduidend steiler wordt uitgevoerd dan de maximaal opgelegde 4%, waardoor de parkeergarage in se niet toegankelijk meer is. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.