2018_CBS_07232 - Omgevingsvergunning - OMV_2018065066. Willem Van Laarstraat 35. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Op het platte dak van de tweede verdieping wordt achter het nieuwe volume in de daklaag een dakterras aangebracht waardoor de bouwdiepte op dit niveau 11 m bedraagt en hierdoor ca. 2 m dieper rijkt dan die van het referentiebeeld;

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  tuinafsluitingen zijn 2,73 m hoog voorzien in plaats van het maximum van 2,60 m;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30: er is niet voldaan aan de parkeerbehoefte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren boven het nieuwe plat dak is niet voorzien van 30cm dakopstand;

• artikel 43 Septische put:

de inhoud van de put werd niet vermeld.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
• Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: op het platte dak van de tweede verdieping wordt achter het nieuwe volume in de daklaag een dakterras aangebracht waardoor de bouwdiepte op dit niveau 11 m bedraagt en hierdoor ca. 2 m dieper rijkt dan die van het referentiebeeld. Dit is gezien de specifieke ligging op de hoek in het bouwblok onaanvaardbaar. De aanvraag dient te worden geweigerd;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de tuinafsluitingen zijn 2,73 m hoog voorzien in plaats van het maximum van 2,60 m. Gelet op het feit dat de bestaande scheidingsmuren niet overal aan tuinen grenzen, kunnen deze behouden blijven op hun huidige hoogte. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking verleend worden;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging voldoet niet aan de inrichtingsprincipes. Hiervan kan niet afgeweken worden, de indeling van het gelijkvloers dient te worden herbekeken;
• artikel 30: zie verder
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheimuren met de aanpalende eigendommen werd ter hoogte van de nieuwe gelijkvloerse uitbreiding niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuren minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuren minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswanden en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.
• artikel 43 Septische put: de inhoud van de put werd niet vermeld. Het gebruiksequivalent voor de aanvraag is 10. Dit betekent dat een put met een minimale inhoud van 3.500 liter dient voorzien te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen door de verbouwing 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden in de hal voorzien. De ruimte die voorzien wordt is echter zeer krap, waardoor het onwaarschijnlijk is dat de fietsenstalling kan gebruikt worden voor 2 fietsen.

Fietsenstallingen moeten voldoen aan de voorschriften zoals gesteld in artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen van de bouwcode. Dit heeft tot gevolg dat de indeling van het gelijkvloers ingrijpend moet herbekeken worden. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers wordt achteraan deels weer opengewerkt zodat er een stadstuin ontstaat voor het gelijkvloerse appartement, wat de woonkwaliteit verbetert. Daarnaast zijn open binnengebieden zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van de wijk.

Het nieuwe volume wordt opgetrokken in de daklaag met behoud van de bestaande kroonlijst, wat voorkomt in de bebouwde omgeving, zei het echter sporadisch. De nieuwe daklaag is niet storend in het straatbeeld, maar heeft door het dakterras achteraan een te grote bouwdiepte.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe daklaag wordt bekleed met gevelleien zodat het aanschijn van een dakverdieping wordt verkregen. De lichte kleurstelling van de nieuw bepleisterde gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Rekening houdend met het rooilijndecreet enerzijds en de beoogde verduurzaming van de woning anderzijds, wordt tevens opgemerkt dat het gevelpakket ter hoogte van de voorgevel (isolatie en bepleistering) maximaal moet worden voorzien, met een totale dikte van 14cm ten opzichte van de gevellijn. Dit werd immers niet gespecifieerd in de aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De oorspronkelijke garage wordt heringericht als slaapkamer zodat er weer een levendige plint ontstaat die de straat aangenaam en sociaal veiliger maakt.

Het aan de achterzijde voorziene dakterras in de nieuwe daklaag behoudt conform artikel 678 van het Burgerlijk Wetboek een afstand van 1,90m ten opzichte van de laterale perceelgrenzen. Door het ontbreken van een vierde bouwlaag bij de naburige panden, de niet kenmerkende bouwdiepte van 11 m en de specifieke ligging van het pand in de hoek van het bouwblok, worden er vanop het terras storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen. Het terras is storend voor de privacy en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Het dakterras komt niet voor vergunning in aanmerking.

Daarenboven heeft het appartement in de nieuwe daklaag slechts een oppervlakte van 45,20 m² en biedt het plaats aan een ruime slaapkamer, een bureau - dat door zijn grootte gemakkelijk als een tweede slaapkamer in gebruik kan worden genomen, een badkamer en een leefruimte met een kleine open keuken. De oppervlakte van het daggedeelte staat niet in verhouding tot het nachtgedeelte van het appartement. De indeling van de nieuwe daklaag dient te worden herbekeken en de aanvraag geweigerd.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• de indeling van het gelijkvloers moet herbekeken worden zodat een fietsenstalling kan voorzien worden die voldoet aan de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode;
• vanop het dakterras worden storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen, het is nefast voor de privacy en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De bouwdiepte van de nieuwe daklaag wijkt door dit uitpandig terras te veel af van die van het referentiebeeld (11 m t.o.v. 9 m);
• de oppervlakte van het daggedeelte van het dakappartement staat niet in verhouding tot het nachtgedeelte, de indeling dient te worden herbekeken;

een aantal zaken werden niet gespecifieerd of ontbreken in de aanvraag, zoals de dikte van het isolatiepakket voorbij de rooilijn, de inhoud van de septische put, een afdoende oplossing voor de brandoverslag ter hoogte van de scheidingsmuren van de nieuwe achterbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 27 februari 1984 : vergunning (961#2423) gevelverbouwing;
• 17 oktober 1951 : vergunning (957#2577 ) binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

• meergezinswoning met 3 appartementen en een garage bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;
• het gelijkvloerse niveau is volledig bebouwd;
• aan de voorgevel van het gelijkvloers bevindt een garage;
• achteraan de garage bevindt zich het gelijkvloerse appartement;
• de verdiepingen hebben een bouwdiepte van 11m en zijn ingericht als appartementen.

Bestaande toestand

• idem laatst vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

• betreft het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning van 3 naar 4 appartementen;
• de garage wordt omgevormd tot een slaapkamer van het gelijkvloerse appartement;
• de uitbouw op het gelijkvloers wordt afgebroken om een tuin te realiseren van 7,78m diep;
• de appartementen op de eerste en de tweede verdieping worden heringericht;
• er wordt een extra daklaag toegevoegd met een behouden kroonlijsthoogte;
• de bijkomende wooneenheid wordt voorzien binnen het nieuwe bouwvolume, afgezien van een dakterras dat op het platte dak van de tweede verdieping wordt voorzien;
• de gevels van het nieuwe bouwvolume worden afgewerkt met natuurleien;
• de bestaande voor- en achtergevels worden aan de buitenzijde geïsoleerd en bepleisterd;
• de voorgevel van het gelijkvloerse niveau wordt afgewerkt met natuursteen en van de bestaande verdiepingen met witte bepleistering, de totale dikte van het nieuwe pakket wordt niet vermeld;
• de oorspronkelijke gevelopening voor de garagepoort wordt vervangen door 2 nieuwe raamopeningen;
• het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in zwart aluminium;
• aan de achtergevel wordt er een brandladder voorzien;
• alle nieuwe platte daken worden als groendaken aangelegd.