2018_CBS_07037 - Omgevingsvergunning. - OMV_2018056799. Edgard Casteleinstraat 15. District Antwerpen - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd een bezwaarschrift ingediend dat handelt over volgende bezwaren:

• Kroonlijsthoogte: de bezwaarindiender haalt aan dat de kroonlijsthoogte afwijkt  van de kroonlijshoogten in de straat. Dit gaat in tegen het karakter van de wijk en strookt niet met het straatbeeld.

Beoordeling bezwaar:

Het segment van de straat waar het pand zich inpast, wordt inderdaad gekenmerkt door 3 bouwlagen (kroonlijsthoogte ca. 10 meter). Het toevoegen van een extra bouwlaag is in strijd met het referentiebeeld en betekent een afwijking van art. 6 en 10 van de bouwcode. De panden met 4 bouwlagen, waarnaar verwezen wordt in de aanvraag, zijn een uitzondering in het straatbeeld en bevinden zich op de hoeken van de straat of aan het plein.

Het bezwaar is gegrond.

• Bezonning: de bezwaarindiener motiveert dat de extra bouwlaag schaduw zal generen op het aanpalend pand, wat het rendement van (nog te plaatsen) zonnepanelen zal verminderen.

Beoordeling bezwaar:

De impact van de extra bouwlaag naar bezonning toe zal, door de oriëntering, beperkt zijn. Het is eerder vanuit het beeld van de straat en de wens het uniforme straatbeeld te behouden, dat een bijkomende bouwlaag negatief wordt beoordeeld.

Het bezwaar is ongegrond.

• Bijkomende regenafvoer: de bezwaarindiener haalt aan dat door de bijkomende zijgeveloppervlakten op de perceelsgrens hij bijkomende maatregelen zal moeten nemen voor het afvoeren van regenwater op deze scheidingsmuren.

Beoordeling bezwaar:

Eventuele, doch niet bewezen, bijkomende regenwatertoevoer, zal beperkt zijn en makkelijk op te vangen door het bestaande waterafvoersysteem.

Het bezwaar is ongegrond.

• Waterdichting scheimuren: de bezwaarindiener haalt aan dat er geen doorsnede werd toegevoegd waarop de aansluiting met de naastgelegen percelen wordt opgetekend. Hij vreest problemen met de waterdichtheid ter hoogte van de aansluiting met de lager gelegen daken op de aanpalende percelen.

Beoordeling bezwaar:

Het dossier is volledig en voldoet aan de aanstiplijst voor aanvragen met een uitgebreide dossiersamenstelling. Er dient slecht 1 terreinprofiel te worden toegevoegd. Bovendien kan aan de hand van de ingediende plannen het ontwerp voldoende worden beoordeeld.

Het bezwaar is ongegrond.

• Stabiliteit: de bezwaarindiener haalt aan dat de bouwaanvraag geen informatie bevat van de impact op de stabiliteit van de woning, en de aanpalende woningen.

Beoordeling bezwaar:

Het bezwaar tegen structurele problemen voor het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken.

Het bezwaar is ongegrond.

• Statuut aanvrager: de bezwaarindiener haalt aan dat de aanvrager niet langer de (mede)eigenaar is van het perceel en het juridisch toch niet correct kan zijn dat hij dan een aanvraag kan indienen. 

Beoordeling bezwaar:

Juridisch kan eenieder een omgevingsvergunning aanvragen voor een bepaald pand/perceel. Het is aan de aanvrager afspraken te maken met de eigenaar van het pand. Het bezwaar betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid die losstaat van de beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.

• Interne organisatie van het pand: de bezwaarindiener haalt aan dat het pand wordt omgevormd van eengezinswoning naar appartementsgebouw en dat de interne organisatie van het appartementsgebouw niet realistisch is in gebruik voor wat betreft het ledigen van de septisch put, buitenzetten afval en gebruik van de fietsenberging.

Beoordeling bezwaar:

De woning is volgens de laatst vergunde toestand en de kadastergegevens, gekend als een meergezinswoning met drie wooneenheden. Met voorliggende aanvraag wordt dus geen omvorming van eengezinswoning naar meergezinswoning aangevraagd. De locatie van de septische put wordt niet gewijzigd en er verandert dan ook niets aan de wijze waarop deze geledigd wordt. Ook al is de locatie van de afvalberging in de kelder van het pand weinig praktisch, en zal de berging in realiteit weinig gebruikt worden voor het stockeren van afval, voldoet de ruimte wel aan de bepalingen van de bouwcode.

Het bezwaar is ongegrond. 

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 07 maart 1952: vergunning (18#29011) voor het bouwen van een meergezinswoning;
• 19 januari 2017: weigering (20172492) voor het uitbreiden van een meergezinswoning.

Laatst uitgevoerde vergunning

• meergezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen en een plat dak;
• gelijkvloers met garage en appartement;
• 2 verdiepingen met telkens 1 appartement.

Bestaande toestand

• idem laatst vergunde toestand;
• de terrassen aan de achtergevel werden groter uitgevoerd dan vergund.

Inhoud van de aanvraag

• uitbreiden van een meergezinswoning met een extra bouwlaag voor een extra woonentiteit;
• op de bijkomende bouwlaag wordt ook nog een dakterras voorzien;
• de traphal van het gebouw wordt tot op het dakterras doorgetrokken;
• vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4;
• de bouwdiepte van het bijkomend appartement bedraagt 11,22 meter en sluit aan bij de bestaande bouwdiepte van de onderliggende verdiepingen;
• de kroonlijsthoogte wordt van 10,29 meter naar 12,82 meter gebracht;
• omvormen van de garage naar fietsenstalplaats;
• inrichten van een afvalberging in de kelder.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • artikel 6: Harmonie en draagkracht en artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: het toevoegen van een extra bouwlaag met bovenliggend dakterras is in strijd met het referentiebeeld. Het segment van de straat waar het pand zich inpast, wordt gekenmerkt door 3 bouwlagen (kroonlijsthoogte ca. 10 meter) en bestaat uit panden waarvan de voorgevels een samenhangende architecturale eenheid vormen in baksteenmetselwerk.
    

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Edgard Casteleinstraat wordt gekenmerkt door woningen met drie bouwlagen onder plat dak en een gelijke kroonlijsthoogte. Enkel op de hoeken van de straat (Vlaamsekunstlaan en Alfred Coolsstraat/Pol de Montstraat) hebben de panden een vierde bouwlaag.

Een extra vierde bouwlaag met bovenliggend dakterras op dit pand kan bijgevolg niet worden toegestaan omdat dit niet inpasbaar is in het straatbeeld dat gekenmerkt wordt door een sterke visuele samenhang.

Visueel-vormelijke elementen

De bijkomende daklaag afgewerkt in dakpannen en de dakopbouw afgewerkt in houten planken, doen afbreuk aan het nog zeer uniforme straatbeeld dat uitsluitend bestaat uit gevels in baksteen. 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het toevoegen van een extra bouwlaag en bovenliggend dakterras is in strijd met het referentiebeeld. Het segment van de straat waar het pand zich inpast, wordt gekenmerkt door 3 bouwlagen. De panden met 4 bouwlagen, waarnaar verwezen wordt in de aanvraag, zijn een uitzondering in het straatbeeld en bevinden zich op de hoeken van de straat of aan het plein.

Gelet op het uniforme gevelbeeld, zowel qua materialisatie als bouwhoogte, dat nog aanwezig is in de straat, het bestaande straatprofiel en de beperkte diepte van de percelen is een bijkomende bouwlaag met bovenliggend dakterras niet aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

- het niet inpassen van een vierde bouwlaag afgewerkt met dakpannen met bovenliggend terras,  in het typerende uniforme straatbeeld van de wijk dat wordt gekenmerkt door panden met 3 bouwlagen in baksteen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.