2018_CBS_07056 - Omgevingsvergunning - OMV_2018054285. Kempenlandstraat 6. District Hoboken - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag tot omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 04 april 2001: weigering (2000213) voor het slopen van een bergplaats en het plaatsen van 5 containers.

Laatst vergunde toestand

• geen relevante laatst vergunde toestand.

Bestaande toestand

• het terrein is onbebouwd.

Inhoud van de aanvraag

• bouwen van een meergezinswoning met vijf appartementen en garages op het gelijkvloers;
• de bouwdiepte bedraagt maximum 17,00 m op het gelijkvloers, 15,00 m op de eerste verdieping en 13,00 m op de tweede verdieping.
• op de benedenverdieping wordt een appartement met vier slaapkamers voorzien dat ook beschikt over de tuin;
• aan de voorzijde wordt rechts een dubbele garage voorzien, links een garage waarin twee wagens achter elkaar kunnen staan;
• verder wordt er fietsenstalling voorzien voor 14 fietsen;
• op de eerste en tweede verdieping zijn er telkens twee appartementen voorzien met een private buitenruimte aan de voorzijde van het gebouw;
• de voorgevel wordt afgewerkt in een licht rode gevelsteen en aluminium schrijnwerk;
• aan de terrassen wordt een gelakte borstwering voorzien;
• alle daken worden ingericht als groendak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Art.6: de uitkragende terrassen aan de voorgevel zijn niet in harmonie met de omgeving.
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:de 4 fietsstalplaatsen achter de geparkeerde auto’s zijn niet bruikbaar.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:er dienen 5 autostalplaatsen voorzien te worden. er worden er 4 voorzien waarvan 1 niet bruikbaar wordt geacht.
  

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het aangevraagde is niet in overeenstemming met art 6, 29 en 30 van de bouwcode.

De strijdigheden omtrent het referentiebeeld , de voorzieningen van fietsenstalplaatsen en de autostalplaatsen tonen aan dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat er geen afwijkingen kunnen worden toegestaan en dat aanvraag niet in aanmerking komt voor vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De stedenbouwkundige aanvraag voor een nieuwbouw meergezinswoning is qua bestemming verenigbaar met het stedelijk weefsel van het desbetreffende bouwblok, zijnde woongebied.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd eveneens voorgelegd aan de stedelijke dienst mobiliteit ter advies omtrent de fietsparkeerbehoefte::

“De fietsparkeerbehoefte is:

1 x 4-slaapkamerappartement = 5 fietsen

2 x 2-slaapkamerappartement = 6 fietsen

2 x 1-slaapkamerappartement = 4 fietsen

                                               15 fietsen

Er wordt een ruimte voorzien met 11 bruikbare fietsparkeerplaatsen. Er ontbreken er nog 4. De plaatsen ingetekend achter de parkeerplaats kunnen niet meetellen omdat de fietsen niet uit de garage te rijden zijn zonder dat de wagen verzet moet worden.”

De aanvraag voorziet niet in de minimale stalplaatsen wat betreft de fietsen. Dit zal hinder veroorzaken voor de omgeving aangezien deze fietsen dan op het openbaar domein gestald zullen  worden. Gezien het ontwerp wordt voorzien van 2 toegangspoort voor autostaplaatsen, waarvan 1 dubbele poort, is het wenselijk om de enkele poort rechtsreeks toegankelijk te maken voor het stallen van de fietsen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In toepassing van artikel 6 van de bouwcode dient het gebouw zodanig te worden ontworpen zodat het in overeenstemming is met de kenmerken van de omgeving. De Kempenlandstraat kenmerkt zich door bel-etage-gezinswoningen en meergezinswoning. In de aanvraag wordt de gevel ontworpen met vier uitkragende terrassen aan de voorgevel die dienen als buitenruimtes voor de appartementen op de verdieping. In deze straat beschikt het overgrote deel van de gevels niet over uitkragende terrassen. De linkerbuur met huisnummer 4A wordt dan ook als uitzondering beschouwd, aangezien deze als enige in de straat over een zeer klein uitkragend terras aan de voorgevel beschikt. De aangevraagde terrassen zorgen ervoor dat de voorgevel van het nieuwbouwproject zich niet inpast in de straat. De gevelcompositie komt overeen met een gevel die men als achtergevel zou verwachtten in dergelijke omgeving.

Er wordt dan ook voorgesteld de terrassen inpandig te voorzien aan de voorzijde of de achterzijde. Het bouwvolume zoals aangevraagd met een gelijkvloerse bouwdiepte van 17m, een eerste verdieping van 15m en een 2^de verdieping van 13m betreft het stedenbouwkundig maximaal toelaatbaar bouwvolume. Indien de uitkragende terrassen  verdwijnen zal dit binnen het maximaal volume opgelost moeten worden. Dit zal onvermijdelijk invloed hebben op de oppervlakte en dus de woonkwaliteit van de appartementen op de verdiepingen. Het voorzien van nog kleinere appartementen in functie van de buitenruimte is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. Het programma zoals voorgesteld beschikt hierdoor over onvoldoende draagkracht.

Bovendien wordt ook opgemerkt dat het gelijkvloerse appartement over onvoldoende leefkwaliteit beschikt.  Het ontwerp van het gelijkvloerse 4 -slaapkamerappartement met het slaapgedeelte  gesitueerd over de gehele achtergevel verhindert de zichten of toegang tot de grote tuinzone vanuit de leefruimtes. De kwaliteiten  van deze grote tuinzone  worden op deze manier onvoldoende benut.

Gelet op het voorgaande kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet ingestemd worden met het voorgestelde programma. Door het bouwen van 5 woonentiteiten met uitkragende terrassen aan de voorgevel die eveneens niet beantwoorden aan de opgelegde parkeerbehoefte en fietsbehoefte wordt de draagkracht van de site duidelijk overschreden. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt in een licht rode gevelsteen en aluminium schrijnwerk en de terrassen worden van een gelakte borstwering voorzien. Met uitzondering van de terrasbalustrade past het materiaalgebruik zich goed in de omgeving.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

* het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen en fietsenstalplaatsen conform de voorschriften van de bouwcode;

* de voorgevel met uitkragende terrassen komt niet overeen met het kenmerkend straatbeeld.

Standpunt van het college

Argumentatie

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

.../…

Inzake fiets en auto volgt het college de gemeentelijke omgevingsambtenaar niet en geeft volgende argumentatie mee:

Er wordt een ruimte voorzien met 11 bruikbare fietsparkeerplaatsen. Dit aantal is voldoende voor het aantal appartementen dat voorzien is op de verdiepen. Het gelijkvloers appartement beschikt over een ruime garage waar zowel een wagen, alsook de 5 fietsen voor het grote appartement gestald kunnen worden. Het is wel zo dat dit suboptimaal is aangezien de wagen een smalle doorgang geeft in de garage. Aangezien het dossier geweigerd wordt inzake o.a. de indeling van appartementen, valt het aan te bevelen om bij de heruitwerking alle fietsen een plaats te geven die vlot toegankelijk is, ofwel in 2 bergruimtes of 1 centrale.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.