2018_CBS_07038 - Omgevingsvergunning - OMV_2018045603. Cruyslei 23. District Borgerhout - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet. 

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• Cruyslei 23:
  • 09/03/1932: vergunning (1399#13135) voor bouwen winkelhuis;
  • 02/03/1937: vergunning (1399#16113) voor binnenveranderingswerken;
  • 06/05/1985: vergunning (179#8656) voor verbouwen restaurant;
  • 21/01/1991: vergunning (179#9535) voor regularisatie verbouwing restaurant – 22.6.1990.
• Wolfjagerslei 44:
  • 31/01/1933: vergunning (1399#13661) voor bouwen burgershuis;
  • 22/10/1935: vergunning (1399#15296) voor vergrotings- en veranderingswerken;
  • 24/05/2013: vergunning (20131429) voor het regulariseren van een verbouwing en het uitbreiden van een restaurant.

Laatst vergunde toestand

• Cruyslei 23: gelijkvloers restaurant met keuken en sanitair en grijs reclamefries op de voorgevels;
• Wolfjagerslei 44: gelijkvloers met een garage, een inkom, een traphal, een berging, een tussenplaats, een sanitaire inrichting links achteraan en een veranda rechts achteraan met kleine patio.

Bestaande toestand

• de veranda werd afgebroken en de oorspronkelijke koer weer open gemaakt;
• er werden vijf (deur)openingen in de gemene muur tussen beide panden gemaakt en het gelijkvloers van Wolfjagerslei 44 werd bij het restaurant gevoegd;
• het reclamefries op de voorgevels werd uitgevoerd in rood aluminium en doorgetrokken over de gevel van Wolfjagerslei 44. 

Inhoud van de aanvraag

• regulariseren van een verbouwing en het wijzigen van de functie wonen naar restaurant op het gelijkvloers voor Wolfjagerslei 44;
• afgezien van de inkomhal en traphal wordt het volledige gelijkvloers van Wolfjagerslei 44 bij het restaurant gevoegd;
• de garage wordt omgevormd tot berging;
• het sanitair blok in het restaurant wordt afgebroken en ondergebracht in het sanitair gedeelte van Wolfjagerslei 44;
• de opengewerkte patio sluit aan bij het bureau van het restaurant en is niet toegankelijk voor klanten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen 

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’ 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

         De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
  • artikel 12 Levendige plint:
    De aanvraag wijzigt de functie van garage naar berging en voorziet hier dus geen gebruiksruimte.
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
    Bij functiewijziging dient elke nieuwe ruimte voor horeca een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 m terwijl het bureau van het restaurant slechts 2,4 m hoog is.
  • artikel 27 Open ruimte:
    Bij functiewijziging dient 20% van de oppervlakte van het perceel buitenruimte te zijn, terwijl de voorziene patio van 14,70 m² slechts circa 14% van de perceelsoppervlakte uitmaakt.
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    Voor het gedeelte waarvoor de functie wordt gewijzigd naar restaurant dienen er fietsstalplaatsen –en parkeerplaatsen voorzien te worden, terwijl de aanvraag er geen voorziet.
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

garage wordt verwijderd in gevel breder dan 8 m.

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit
  Het reclamefries loopt door tot op de perceelsgrenzen en blijft er geen 0,60 m van verwijderd. 

Sectorale wetgeving

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de Bouwcode. Omdat deze privéruimte met bureau slechts beperkt wordt gebruikt en in bestaande toestand al een verblijfsfunctie had, kan worden afgeweken van dit artikel met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode.

De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de Bouwcode dat een minimum van 20% open ruimte op het maaiveldniveau oplegt om de leefbaarheid binnen bouwblokken te vergroten. Voorliggende aanvraag voorziet slechts in 14% open ruimte. Omdat dit echter in de bestaande en vergunde toestand al zo was, de functiewijziging van geringe aard is en niet gebruikt wordt als terras voor het restaurant kan hier een afwijking worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de Bouwcode. De open ruimte dient wel zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden te worden. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De zaakgebonden publiciteit ter hoogte van Wolfjagerslei 44 werd aangesloten op de al vergunde publiciteit op de hoek met Cruyslei 23. Er werd geen 0,60cm afstand tot de grens met het naburige eigendom gerespecteerd. Publiciteit mag geen afbreuk doen aan de beeldkwaliteit van een straat en moet dus discreet en beperkt blijven in omvang en uitstraling. Daarom wordt geen afwijking toegestaan en moet worden voldaan aan artikel 33 van de bouwcode. 

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst apprecieert de aanpassingen die van dien aard zijn dat de kwaliteit van het handelspand vergroot wordt voor zowel de klanten als voor de ondernemer zelf. De aanvraag wordt daarom gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft werken die gebeuren in functie van een beter intern ruimtegebruik.

Het gelijkvloers van Wolfjagerslei 44 stond al enkele jaren ten dienste van het naastgelegen recapand (Cruyslei 23). Op 24 mei 2013 werd door het college een vergunning afgeleverd voor het regulariseren en het uitbreiden van een restaurant. De bestaande toestand kan dus beschouwd worden als de vergunde toestand. Het gelijkvloers van Wolfjagerslei 44 dient bijgevolg als een afgesplitst deel van de woning te worden beschouwd.

Het maken van een aantal openingen naar het naast gelegen pand, wat ook gedeeltelijk deel uitmaakt van het bestaande restaurant, is stedenbouwkundig aanvaardbaar omdat dit een meerwaarde oplevert voor de horecaruimte en zijn gebruiksgenot.

De overdekte koer wordt open gemaakt. Omdat deze koer grenst aan de privéruimte moet geen overlast verwacht worden naar de omliggende percelen. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. 

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de open onverharde ruimte minstens in de bestaande toestand te behouden;
3. de gevelreclame dient op een afstand van 0,60 meter uit de  perceelsgrenzen te worden aangebracht conform artikel 33 van de bouwcode;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Uitsluitingen

Het omvormen van de bestaande garage naar berging en toilet wordt uitgesloten uit deze vergunning.

Standpunt van het college

Het college sluit zich niet aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en verwijst hierbij naar haar eerder standpunt dat werd ingenomen op 24 mei 2013 waarbij de regularisatie van het samenvoegen van een gedeelte van de woning met de recafunctie van het naastgelegen pand niet werd vergund. Zoals reeds werd gesteld in voorgaande beslissing getuigt het samenvoegen niet van een

goede ruimtelijke ordening. Daarenboven doet het samenvoegen van het gelijkvloers van de eengezinswoning met de recafunctie van het naastliggende pand afbreuk aan de noodzaak om grondgebonden eengezinswoningen te beschermen. Het bestuursakkoord 2013-2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en grondgebonden woningen is hierbij cruciaal. De aanvraag handelt over het opsplitsen van een grondgebonden eengezinswoning met het oog op het samenvoegen van een gedeelte van de woning met de recafunctie van het naastgelegen pand. De aanvraag doet afbreuk aan de noodzaak tot bescherming van eengezinswoningen in het kader van goede ruimtelijke ordening. Daar de aanvraag aldus op verschillende vlakken niet voldoet aan de vereisten van een goede ruimtelijke ordening, dient de aanvraag te worden geweigerd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.