2018_CBS_07247 - Omgevingsvergunning - OMV_2018069131. Kleinesteenweg 73-75. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

1. Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

           De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
   De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
  
  
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
   De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
   De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
  
  
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 12 Levendige plint: op het gelijkvloers aan de straatzijde zijn enkel slaapkamers voorzien;
  • Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de helling naar de garage mag de eerste 5 meter maximaal 4 % bedragen < 6 %.

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt beoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
   Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
   De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is principieel in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de woonfuncties op de omliggende percelen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume op zich is niet vreemd in de omgeving en is ruimtelijk inpasbaar. Echter het voorzien van een bijkomend dakterras op het hoogste plat dak is niet kenmerkend in de omgeving en overschrijdt het maximaal toelaatbare volume. Bovendien verstoord het gebruik van een terras op die hoogte het straatbeeld en is de toegang via een draaitrap aan de achtergevel gevaarlijk en niet aanvaardbaar.

De ophoging van de gehele tuinzone voor het realiseren van voldoende gronddekking boven de ondergrondse garage betekent een aanzienlijke reliëfwijziging in de omgeving.

Dit heeft zowel een ongunstige invloed op de materialisatie van de afscheiding van de tuinzones tussen de percelen onderling als op de waterhuishouding op de omliggende percelen en is bijgevolg niet aanvaardbaar.

Het onderbouwen van de volledige tuinzone op zich heeft ook een ongunstige invloed op de natuurlijke waterinfiltratie op het perceel zelf en is vanuit ecologisch standpunt niet aanvaardbaar.

Het volgende werd opgenomen in het verslag van de welstandscommissie: “…de ondergrondse parking compacter kan worden uitgewerkt zodat een duurzame groene uitwerking van de tuinzone mogelijk is en het ondergronds ruimtegebruik kan worden geoptimaliseerd.”

Bovendien worden er meer parkeerplaatsen voorzien dan noodzakelijk. Aangezien dit ten koste gaat van de doorlaatbaarheid van de grond is dit niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De materialisatie in sierpleister op zich is aanvaardbaar gelet op de stedelijke omgeving.

De voorgevel werd op dezelfde manier uitgewerkt als bij huisnummer 63 (omgevingsaanvraag 20181566). Het project werd als B-punt voorgelegd op de welstandscommissie van 15/06/2018. Zoals in het verslag van de welstandscommissie vermeld, wordt de coherentie van beide gevels geapprecieerd, maar wordt gevraag meer aandacht te besteden aan de detaillering van de materialen en de geleding van dit gebouw in het straatbeeld.

Gelet op de kenmerken van de omgeving wordt gevraagd in voorliggend project een uitstekende kroonlijst te voorzien, alle dorpels in blauwe steen te voorzien die uit het gevelvlak steken, alsook een plint in blauwe steen. Eveneens wordt gevraagd bij de uitwerking van de gevel meer aandacht te besteden aan de geleding in de straat wat betreft raamindeling en uitwerking van het balkon, alsook een actieve plint te voorzien en een royale inkomzone uit te werken die als dusdanig herkenbaar is in het straatbeeld.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te voorzien.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het plan voorziet op het gelijkvloers achter de voorgevel enkel slaapkamers.

Dit zijn geen actieve verblijfsruimtes en heeft bijgevolg weinig positieve invloed op de beleving in de straat. Gebouwen met “dode” functies aan de gevel dragen niet bij tot de sociale veiligheid. Zoals gesteld in artikel 12 van de bouwcode moeten aan de straatzijde effectieve verblijfsruimten worden voorzien, temeer omdat de straatgevel ook zuidgericht is. Het plan voldoet hier niet aan.

De eerste 5 meter van de helling naar de parkeergarage bedraagt meer dan 4%. Dit is in strijd met artikel 30 van de bouwcode. Ook de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering merken dit op in hun advies:“ De in- en uitrit van de garage is inpandig uitgevoerd. De eerste 5 meter ervan, vanaf de openbare weg, mag maximaal een helling hebben van 4%. Voor inritten wordt een maximum hellingspercentage opgelegd voor de laatste meters aan het voetpad, zodat een omhoog rijdende auto niet te snel komt afgereden op het voetpad en de veiligheid van voorbijgangers gerespecteerd wordt.”

Gelet op de verkeersveiligheid kan er niet van dit artikel worden afgeweken. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het ontwerp voorziet in 8 woonentiteiten op een netto-vloeroppervlakte van 512 m². Dit betekend dat de gemiddelde vloeroppervlakte slechts 64 m² bedraagt. Deze gemiddelde oppervlakte is onvoldoende voor overwegend 2 slaapkamerappartementen en  om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te voorzien binnen eenzelfde bouwproject.

Daarenboven wordt vastgesteld dat appartement 102 en 202 over weinig woonkwaliteit beschikken door hun beperkte oppervlakte en eenzijdig gerichte oriëntatie naar achteren.  Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Beter zou alle appartementen uit te werken als tweezijdig georiënteerde appartementen. Het is ook onlogisch dat juist deze kleinste entiteiten over de grootste bruikbare terrassen beschikken tegenover de 2 slaapkamerappartementen op de verdiepingen.

In appartement 002, 102 en 202 geven de badkamer en/of toilet rechtstreeks uit in de woonkamer of keuken. Dergelijke planopstelling voldoet niet aan de hedendaagse normen op vlak van wooncomfort en zijn niet aanvaardbaar. 

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de dienst stadsbeheer/groen en begraafplaatsen. Zij brachten volgend advies uit:

“ Op het huidige perceel staan enkele bomen die gerooid worden omwille van de werken. De groendienst adviseert om deze bomen te compenseren in de tuin van de appartementen. Indien er in de opbouw boven de garage ook een waterbuffer wordt voorzien (naast reeds voorziene drainage), kunnen er een 3-tal kleine bomen van 3e grootte aangeplant worden. Er wordt best een soort gekozen die in de zomer goed tegen de droogte kan.”

Echter zoals eerder aangehaald is het vanuit ecologisch standpunt niet aanvaardbaar dat het gehele perceel wordt onderbouwd en moeten hoogstammige bomen op het perceel worden bewaard.

Er werd ook advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering. Hun advies luidt als volgt:

“ … In de onmiddellijke omgeving van het perceel zijn er riolerings- en wegeniswerken in uitvoering. De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen en aanpassingen aan de witte belijning en stootband in de parkeerstrook, om de toegang tot de nieuwe garage mogelijk te maken. Alles buiten de eigendomsgrens, deel uit makend van Openbaar Domein, dient afgestemd te worden met de consulent Openbaar Domein van het district Wilrijk.”

In het advies van de dienst mobiliteit werd nog volgende opgenomen: “… Indien de helling naar de parkeergarage ook bedoeld is voor fietsers dient er met een licht gewerkt te worden voor het regelen van de toegang voor de veiligheid.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Gelet op de omvang van bovenstaande afwijkingen en opmerkingen in verband woonkwaliteit en ecologie en het ongunstig advies van de brandweer wordt geadviseerd aan het college om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

1. het ongunstig advies van de brandweer.
2. onvoldoende woonkwaliteit;
3. het onderbouwen van het volledige perceel;
4. de aanzienlijke reliëfwijziging van de tuinzone.

Standpunt van het college

Argumentatie:

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume op zich is niet vreemd in de omgeving en is ruimtelijk inpasbaar.

Het voorzien van een groot dakterras is een verbetering van de leefkwaliteit. De voorgestelde vergroting op het plat dak van de gevelterrassen zal een noemenswaardige verhoging van het wooncomfort geven. Het voorzien van de dakterrassen is aanvaardbaar aangezien dit een beperkte ruimtelijke ingreep is in het straatbeeld, alsook de gebouwgeleiding en kroonlijst, die samenhangt met de omliggende gebouwen, hierdoor niet doorbroken, of verhoogd wordt.

De vaste trappen dienen uitgevoerd te worden met een wettelijke trapleuning.

De ophoging van de gehele tuinzone voor het realiseren van voldoende gronddekking boven de ondergrondse garage betekent een aanzienlijke reliëfwijziging in de omgeving.

Dit heeft zowel een ongunstige invloed op de materialisatie van de afscheiding van de tuinzones tussen de percelen onderling als op de waterhuishouding op de omliggende percelen en is bijgevolg niet aanvaardbaar.

Het onderbouwen van de volledige tuinzone op zich heeft ook een ongunstige invloed op de natuurlijke waterinfiltratie op het perceel zelf en is vanuit ecologisch standpunt niet aanvaardbaar.

Het volgende werd opgenomen in het verslag van de welstandscommissie: “…de ondergrondse parking compacter kan worden uitgewerkt zodat een duurzame groene uitwerking van de tuinzone mogelijk is en het ondergronds ruimtegebruik kan worden geoptimaliseerd.”

Bovendien worden er meer parkeerplaatsen voorzien dan noodzakelijk. Aangezien dit ten koste gaat van de doorlaatbaarheid van de grond is dit niet aanvaardbaar.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 25/08/2017: vergunning (20171233)  voor het slopen van een aantal woningen, beperkte inrichtingswerken en afsluiten van het terrein ter voorbereiding van de heraanleg van de Kleinesteenweg;
• 06/10/2017: vergunning (20171190) voor het heraanleggen  van de Kleinesteenweg.

Bestaande toestand

• het perceel is onbebouwd en heeft een breedte aan de straat van 16 meter;
• momenteel wordt de straat heraangelegd.

Inhoud van de aanvraag

• bouwen van een meergezinswoning van 8 appartementen op een braakliggend terrein;
• het hoofdvolume bestaat uit drie bouwlagen onder een plat dak;
• het bouwen van een ondergrondse parking over de volledige perceelsdiepte voor 12 autostalplaatsen waarvan 1 aangepaste plaats en een fietsenberging voor 26 fietsen;
• ophogen van de volledige tuinzone boven de ondergrondse garage;
• op het gelijkvloers worden twee appartementen voorzien, op de eerste verdieping  en op de tweede verdieping telkens drie appartementen;
• voorzien van 2 dakterrassen op het hoogste dakvlak;
• de bouwdiepte van het gelijkvloers bedraagt 17 meter en op de verdiepingen 13 meter;
• de kroonlijsthoogte bedraagt 9,56 meter;
• de gevels worden bepleisterd in een witte kleur en onderaan voorzien van een plint in blauwe hardsteen;
• het buitenschrijnwerk en balustrades worden uitgevoerd in antracietkleurig aluminium;
• alle platte daken worden als groendak aangelegd.