2018_CBS_07264 - Omgevingsvergunning - OMV_2018043491. Touwstraat 29. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punt:

• 1.4. Draagkracht : de draagkracht wordt overschreden gezien de appartementen op de tweede en derde verdieping maar net voldoen aan de minimale oppervlakte voor een zelfstandige woning van 35m2 met respectievelijk  36,3m2 en 37,3 m2. waardoor beide woonentiteiten  een lage woonkwaliteit  hebben

 Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
  De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de draagkracht wordt overschreden gezien de appartementen op de tweede en derde verdieping maar net voldoen aan de minimale oppervlakte voor een zelfstandige woning van 35m2 met respectievelijk  36,3m2 en 37,3 m2. waardoor beide woonentiteiten  een lage woonkwaliteit  hebben.
  • Artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Deze is moeilijk bereikbaar met de fiets omwille van een te kleine draaicirkel onderaan de trap; 
  • Artikel 43 septische putten: de septische put is niet opgetekend op de plannen en moet voldoen aan de voorschriften van dit artikel in functie van het toegenomen aantal woonentiteiten. 

Sectorale wetgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
• Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
• Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
• Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
  (De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
  De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
• Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een bekrachtigde archeologienota worden toegevoegd

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een magazijn/commercieel gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag handelt over omvormen van een handelshuis met woonst naar vier appartementen met een vloeroppervlakte van 70,4 m², 70,4 m², 36,3 m² en 37,3 m². Er worden 2 appartementen met één slaapkamer ingericht en 2 tweeslaapkamer appartementen.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Met een totale oppervlakte van 383 m2 is het uitbreiden van het woonprogramma met extra woonentiteiten in principe aanvaardbaar. Het ontpitten van het perceel waardoor een voldoende grote tuin kan worden ingericht heeft een positieve impact op de naburige percelen.

Het bestuursakkoord voor 2013 – 2018 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woonaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is cruciaal. Omwille van de aantrekkelijkheid van deze woningen en appartementen voor gezinnen is het nodig dat voldoende grote woongelegenheden worden voorzien en niet enkel kleinere units.

Bij de één slaapkamer appartementen zijn de leef – en eetruimte zeer klein en niet in verhouding met het slaapgedeelte. De gebruikerskwaliteit van deze woongelegenheden is gering. Door het inrichten van vier woongelegenheden op een te klein perceel voldoet de aanvraag niet aan de goede ruimtelijke ordening die dit beleid voor ogen heeft.

Visueel-vormelijke elementen

In het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving komen zowel bepleisterde gevels voor als bakstenen. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt witte bepleistering voorgesteld met zwart aluminium buitenschrijnwerk. Onder de ramen worden nieuwe dorpels in beton voorzien, onderaan de gevel wordt een plint voorzien in blauwe hardsteen.  De gevraagde aanpassingen zijn visueel gepast in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen voldoen niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. De dienst mobiliteit geeft volgende advies voor de voorziene fietsenstalling:

“Voor de 3 bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers en 1 bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten in totaal 8 fietsenstallingen voorzien worden.

In de kelder wordt een fietsenberging ingericht voor 10 fietsen.

Deze is moeilijk bereikbaar met de fiets. De trap met fietsgoot maakt onderaan een hoek van 90°. Het is niet mogelijk om deze bocht te nemen met de fiets in de fietsgoot.

De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn of voorzien worden op het gelijkvloers.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarde:

De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn of voorzien worden op het gelijkvloers.”

Het klopt dat de fietsstalling in de kelder niet (vlot) toegankelijk is voor de fietsgebruiker. Je kan de fietsenberging niet indraaien. Binnen de huidige inrichting is geen mogelijkheid om de fietsenstalling op de gelijkvloerse verdieping te voorzien.

De aanvraag voorziet niet in een septische put, waardoor de voorliggende aanvraag strijdig is met artikel 43 van de bouwcode. Het artikel stelt dat het verplicht is om een septische put te voorzien indien het afvoerstelsel van afval- en hemelwater aangepast wordt en het aantal wooneenheden vermeerderd.

Advies aan het college

Stedenbouwkundige handelingen

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

• het grote aantal woongelegenheden op een te klein perceel waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden;
• oppervlakte van de leefruimtes staan niet in verhouding met het aantal slaapkamers per woning;
• ontoegankelijke fietsenstalling. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 16/03/1909: vergunning (1909#346) voor het vergroten van een pompplaats.

Laatst vergund geachte toestand en bestaande toestand

• besloten meergezinswoning van 3 bouwlagen en 3 traveeën onder een zadeldak;
• de gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd en doet dienst als handelsruimte met een achtergelegen magazijn;
• de bovengelegen verdiepen doen eveneens dienst als handel;
• daarnaast is werd er één woonentiteit ondergebracht in dit gebouw.

Inhoud van de aanvraag

• het verbouwen van een handelshuis met magazijn naar  4 appartementen;
• de woning heeft een bruto vloeroppervlakte van 384 m² volgens de bouwcode en een bruto vloeroppervlakte (zonder de kelder) van 333, 4 m² ;
• het zadeldak wordt aangepast zodat een pseudo mansardedak ontstaat met drie dakkapellen;
• de tuinzone van de woning wordt ontpit waardoor de maximale diepte de gelijkvloerse verdieping 17m43 bedraagt en een tuinzone van 44,3 m3 ontstaat;
• op de begane grond en eerste verdieping worden twee slaapkamer appartementen voorzien met een netto vloeroppervlakte van 70, 4 m2;
• op de tweede- en derde verdieping worden één slaapkamer appartementen voorzien met een vloeroppervlakte van  36,3 m² en 37,3 m².