2019_CBS_00515 - Omgevingsvergunning - OMV_2018109800. Terlinckstraat 55. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis.

Laatst vergunde toestand

-          geen laatst vergunde toestand beschikbaar.

-          uit het intern advies ‘geacht vergund’ blijkt dat de handelswoning uit 1900 in 1986 werd omgevormd naar een meergezinswoning (4 woonunits).

Bestaande toestand

-          gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          ingericht met 6 studentenkamers, 2 per verdieping;

-          op de 1ste en 2de verdieping achteraan bevindt zich telkens een gemeenschappelijke badkamer.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van de functiewijziging van woning naar studentenhuis met 5 kamers;

-          de kamer achteraan het gelijkvloers wordt ingericht als gemeenschappelijke leefruimte;

-          een fietsenstalling wordt voorzien op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de gemeenschappelijke leefruimte is niet voorzien van een verticale raamopening;

• artikel 26§1 Afvalverzameling:
  meergezinsgebouwen met minimaal 4 woningen dienen te worden voorzien van een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling. Een afvalberging ontbreekt;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige wooneenheid te worden voorzien van een buitenruimte. Het pand beschikt in huidige en nieuwe toestand niet over een (of meerdere) buitenruimte(s);

• artikel 29 §2 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  het opgetekende stallingssysteem voldoet niet aan de basisprincipes zoals vermeld in de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

-          Artikel 24. De gemeenschappelijke leefruimte is niet voorzien van een verticale raamopening, maar krijgt licht (en lucht) via een dakkoepel. Op basis van het afwijkingsbesluit van het college van 5 juli 2013 wordt een afwijking toegestaan. Zie beoordeling ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’.

-          Artikel 26. Een afvalberging ontbreekt. Vanuit het oogpunt comfort en hygiëne is het noodzakelijk dat een afgescheiden en voldoende verluchte afvalberging wordt ingericht. De kelder is voldoende groot en vlot toegankelijk. Bijgevolg wordt opgelegd als voorwaarde een afvalberging in te richten, conform artikel  26 van de bouwcode.

-          Artikel 28. Voor kamerwoningen kan afgeweken worden van de verplichting, bij opdeling van een woning, elke woonentiteit van een buitenruimte te voorzien. Op basis van het afwijkingsbesluit van het college van 5 juli 2013 wordt een afwijking toegestaan. Zie beoordeling ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’.

-          Artikel 29. De fietsenstalling wordt ingericht in de achterste kamer op het gelijkvloers. Zoals ook de dienst Mobiliteit aangeeft in haar advies, is de fietsenberging niet voldoende toegankelijk:

“Er dienen voor dit project 5 fietsenstallingen voorzien te worden. De fietsberging is niet voldoende toegankelijk. Er dient een fietsgoot voorzien te worden op de trap naar de hal.

Verder is het ook niet ideaal om met fietsen door de gemeenschappelijke zitruimte te moeten passeren.”

De opmerking over de fietsgoot en trap naar de hal is niet relevant. De fietsenstalling bevindt zich op vloerpas 0.00.

Omdat geen andere indeling van het gelijkvloers mogelijk is, waarbij de leeffuncties voldoende licht en lucht krijgen, wordt akkoord gegaan met de locatie van de fietsenstalling. Op basis van het afwijkingsbesluit van het college van 5 juli 2013 wordt een afwijking toegestaan. Zie beoordeling ‘Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen’.

Een opening in de muur tussen de fietsenstalling en de hal verhoogt de bruikbaarheid van de fietsenstalling in grote mate. Maar omdat het vermoeden bestaat dat het gaat om een dragende muur, wordt dit niet als voorwaarde opgelegd in de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume blijft ongewijzigd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Afwijkingsmogelijkheden studentenhuisvesting

De aanvraag voldoet niet aan artikels 24, 28 en 29 van de bouwcode. Er kan volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking worden toegestaan. In zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen in het kader van studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit. Bijgevolg kan een afwijking worden toegestaan.

Voor het pand werd in 2015 een groen label afgeleverd door de stad. Uit huurcontracten blijkt ook dat zeker sinds 2000 de ingerichte kamers (6) werden verhuurd aan studenten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.