2019_CBS_00566 - Omgevingsvergunning - OMV_2018136908. Draaiboomstraat 61. District Hoboken - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22: Toegangen:

de toegangsdeuren tot de bijkomende appartementen, heeft geen minimale doorgangsbreedte van 90 cm;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:

er is geen buitenruimte voorzien voor de twee extra woongelegenheden op de verdiepingen;

• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen

er worden geen extra parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheden waar dat dit vereist is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat enerzijds de  regularisatie van het opdelen van twee drie-slaapkamerappartement naar 2 één-slaapkamersappartementen op de eerste en tweede verdieping en anderzijds het omvormen van de gelijkvloerse winkelruimte met woonfunctie naar 2 studio’s. De aanvraag werd voorgelegd ter advies aan de stedelijke dienst Marketing & Ondernemen. Het omvormen van de winkelruimte naar een bijkomende woonfunctie werd door hen gunstig beoordeeld aangezien het pand gelegen is op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden.

Gezien de bestaande toestand afwijkt van de laatst vergunde toestand uit 1957, vergunning voor 5 woonentiteiten en een handelsruimte met 3 parkeerplaatsen ,  werd er eveneens advies gevraagd aan de experten van geacht vergund. Op basis van oude woonkaarten wordt er een positief advies verleend voor 6 woonentiteiten als geacht vergund. Dit houdt in dat er 1 extra woonentiteit ten opzichte van de laatst vergunde toestand als geacht vergund kan worden opgenomen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het toevoegen van de overige 2 woonentiteiten, rekeninghoudend met de geacht vergunde situatie van 6 woonentiteiten, komen niet in aanmerking voor vergunning.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden
Beide woonentiteiten beschikken niet over een eigen private  buitenruimte en zowel het kleinste één-slaapkamerappartement van 38m2 op de verdieping  als de gelijkvloerse studio van  43.28m2  zijn zeer beperkt in grondoppervlakte. Bovendien wordt ook opgemerkt dat het gelijkvloerse appartement over onvoldoende woonkwaliteit beschikt. Gezien de studio gelegen is op de hoek van de woning en voorzien wordt van 4 zeer grote raamopeningen met een breedte variërend van +/- 2m40 tot +/-2m70 wordt er vastgesteld dat de studio enorm veel inkijk zal ervaren.

Gelet op het voorgaande kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet ingestemd worden met het voorgestelde programma. Door het bouwen van een totaal programma van 8 woonentiteiten die eveneens niet beantwoorden aan de opgelegde parkeerbehoefte wordt de draagkracht van de site duidelijk overschreden. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeerbehoefte:

Voor de bijkomende studio op het gelijkvloers zijn er 2 fietsplaatsen nodig. Voor de verdiepingen was de fietsbehoefte 1 x (1+1) + 1 x (3+1) = 6. In de nieuwe situatie is ze 3 x (1+1) = 6. De behoefte op de verdiepingen breidt dus niet uit. Er worden 4 (nieuwe) plaatsen voorzien.

De aanvraag voldoet daarmee aan de fietsparkeerbehoefte.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het aangevraagde is niet in overeenstemming met artikels 27 en 30 van de bouwcode.

De strijdigheden omtrent de buitenruimte en de autostalplaatsen tonen aan dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden. Gelet op de optelsom van de verschillende strijdigheden met de bouwcode wordt geconcludeerd dat er geen afwijkingen kunnen worden toegestaan en dat aanvraag niet in aanmerking komt voor vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          het ontbreken van een private buitenruimte voor de 2 bijkomende appartementen ;

-          het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen waardoor de draagkracht overschreden wordt.