2019_CBS_00570 - Omgevingsvergunning - OMV_2018138376. Gitschotellei 204. 2140 Borgerhout - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:
  de toegang tot de handelsruimte heeft een niveauverschil van 18 cm ten opzichte van het straatniveau;
  niveauverschillen tot 18 cm moeten minstens met een helling overbrugd worden;
• artikel 22 Algemene bepalingen toegangen en deuropeningen:
  §2 de ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt;
  bij een dubbele manueel te openen deur of toegang is dit de effectieve vrije doorgang die overblijft nadat slechts één enkele vleugel 90° geopend is;
  de bestaande deuropening bestaat uit een dubbele deur met 2 vleugels van 76 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1 elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht; 
  §2 elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
  de kitchenette op het gelijkvloers heeft geen lichtinval noch luchttoevoer;
  de ramen op de extra verdieping staan niet ingetekend als te openen;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §3 functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4m² groot is;
  de berging in de commerciële ruimte is onvoldoende groot;
  in de kelderruimte werd geen afvalberging opgetekend;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte zijn;
  er werd geen open ruimte voorzien;
• artikel 38 Groendaken:
  §1 het is verplicht om nieuwe daken van vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak;
  er werd geen groendak opgetekend;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel:
  §1 elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA);
  deze riolering is niet afleesbaar op het plan van de kelderverdieping;
• artikel 43 Septische putten:
  §1 het is verplicht om bij verbouwingen waar het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien;
  op de plannen wordt geen melding gemaakt van een septische put met zijn dimensionering.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van wonen naar handel werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Deze dienst apprecieert het herinrichten van een commercieel gelijkvloers op de hoek van de Gitschotellei, afgebakend kernwinkelgebied. Door de herinrichting optimaliseert men het commercieel gelijkvloers – een grotere en meer open handelsruimte zal het volledige pand en het kernwinkelgebied ten goede komen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De uitvoering van de daklaag is ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand is karakteristiek voor de interbellumarchitectuur door zijn volume/schaal en buitenarchitectuur. De daklaag wordt als een volledig beglaasde gevel uitgevoerd waardoor het eerder een ondergeschikte rol krijgt en de visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten van de bestaande voorgevel op de voorgrond blijven.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze worden ingericht in de garage maar zijn moeilijk toegankelijk. Als voorwaarde bij de vergunning zal worden opgenomen dat de fietsenberging moet voldoen aan de inrichtingsprincipes zoals opgenomen in artikel 29 van de bouwcode. Een duidelijke strook voor de fietsers voorbehouden moet de toegankelijkheid vergroten.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. De bestaande open ruimte heeft een oppervlakte van 6 m². Het betreft hier echter een niet kwaliteitsvolle open ruimte bij een bestaand pand op een hoekperceel. Voor het supprimeren van de open ruimte kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.

De aanvraag wijkt af van artikel 40 en 43van de bouwcode  maar daar de werken van een eventuele voorwaarde niet in verhouding staat met de aangevraagde werken is een afwijking aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 18 en 22 van de verordening toegankelijkheid.
Zo bevindt de toegang van de handelsruimte zich op een hoogte van meer dan 18 cm en dient de dubbele toegangsdeur tot de winkel te bestaan uit deuren met een minimale breedte van 90 cm. Vermits er geen werken aan de gevel gepland zijn en het behoud van de dubbele vleugeldeur als voorwaarde opgenomen werd in de vorige vergunning kan volgens artikel 33 een afwijking op bovenstaande toegestaan worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de kitchenette van de winkel niet voor langdurig verblijf te gebruiken;

3.      mechanische verluchting te voorzien voor verblijfsruimtes in de daklaag zodat kan worden voldaan aan artikel 24 van de bouwcode;

4.      een afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      een groendak te voorzien conform artikel 38 van de bouwcode;

6.      de fietsenberging moet voldoen aan de inrichtingsprincipes zoals opgenomen in artikel 29 van de bouwcode. Een duidelijke strook voor de fietsers voorbehouden moet de toegankelijkheid vergroten.

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.