2019_CBS_00548 - Omgevingsvergunning - OMV_2018138297. Jozef Verbovenlei 104. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/09/2018: weigering van vergunning (20181849) voor het regulariseren van een vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 3 naar 6;

-          01/01/1950: vergunning (626#12563) voor het bouwen van een appartementsgebouw.

Laatst vergunde toestand

-          besloten meergezinswoning van drie bouwlagen onder een plat dak;

-          half verzonken kelderverdieping voorzien van twee garages.

Bestaande toestand

-          het houten schrijnwerk in de voor- en achtergevel werd vervangen door zwartkleurig aluminium schrijnwerk met een andere indeling;

-          het appartementsgebouw met drie woonentiteiten werd omgevormd tot een appartementsgebouw met zes woonentiteiten;

-          op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping bevond zich telkens één woonentiteit die werd opgesplitst in twee woonentiteiten;

-          op de gelijkvloerse verdieping werd bij appartement 1 een schuifdeur voorzien met toegang tot de tuin door middel van een trap;

-          de tuin werd opgesplitst in twee afzonderlijke tuinen voor appartementen 1 en 2.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van een meergezinswoning met 3 woonentiteiten naar 6;

-          op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping bevinden zich telkens 2 woonentiteiten;

-          het regulariseren van het schrijnwerk;

-          het intern wijzigen van de toegangen tot de verschillende woonentiteiten;

-          het plaatsen van een afval- en fietsenberging in de kelder;

-          nieuwe terrassen aan de achtergevel bij de nieuw gecreëerde woonentiteiten;

-          het opdelen van de tuin zodat twee afzonderlijke tuindelen ontstaan behorende tot de gelijkvloerse appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24 Draairuimte:
  voor elke toegangsdeur moet een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden;
  dit is niet mogelijk voor de nieuwe toegangen tot appartementen 1, 3 en 5.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de voorziene fietsstalplaatsen zijn niet vlot bereikbaar;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er zijn geen extra stalplaatsen mogelijk.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Vastgesteld wordt dat de aanvraag afwijkt van artikels 24 en 25 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. In de appartementen 1,3 en 5 is het niet mogelijk een vrije en vlakke draairuimte te voorzien. Appartementen 2, 4 en 6 voldoen hier wel aan. Deze appartementen 2, 4 en 6 voldoen op hun beurt dan weer niet aan artikel 25 van de voornoemde verordening aangezien hier geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm naast deur gegarandeerd kan worden.

Gelet op het feit dat binnen het volume 3 appartementen vergund zijn, dienen enkel de nieuwe toegangen te voldoen. Bij de appartementen 2, 4 en 6 kan bij een voorwaardelijke vergunning opgelegd worden de inkomdeuren aan te passen zodanig dat voldaan kan worden aan artikel 25.

Gezien de beperkte afwijkingen zullen deze aanpassingen om de aanvraag in overeenstemming te brengen met voornoemd artikel in toepassing van artikel 4.2.19. §1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als voorwaarde opgelegd worden bij een voorwaardelijke stedenbouwkundige vergunning.

Bijkomend voldoet de aanvraag niet aan artikel 29 van de bouwcode. Er wordt een fietsenberging voorzien achter de bestaande garages. Deze zijn echter enkel toegankelijk langs de bestaande garages en waarbij het niet duidelijk is of deze toegang gegarandeerd is en kan blijven. De alternatieve toegang via de trap naar de kelder is het niet haalbaar om met de fiets tot aan de berging te geraken, wegens het passeren van 3 deuren en een moeilijke hoek aan de trap.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op een meergezinswoning. Het aantal wooneenheden wordt verhoogd van drie naar zes, wat een verhoging betekent van de ruimtelijke draagkracht van het perceel. De omgeving wordt gekenmerkt door een mix van één- en meergezinswoningen.

De functie van de meergezinswoning wijzigt niet. In dat opzicht is de functie inpasbaar in zijn omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er wordt een fietsenberging voorzien achter de bestaande garages. Deze zijn echter enkel toegankelijk langs de bestaande garages welke wellicht in het bezit zijn van andere eigenaars. Ook via de trap naar de kelder is het niet haalbaar om met de fiets aan de berging te geraken. Voor de fietsenberging moet een alternatief gevonden worden waardoor deze toegankelijk wordt voor de gebruikers onafhankelijk van de andere bewoner.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden gebeurt volledig binnen het aanwezige, vergunde volume. De vereiste open ruimte voor de nieuwe woongelegenheden worden aan de achtergevel voorzien in de vorm van een uitkragend terras. Dit terras kraagt 1,20 meter uit de achtergevel en respecteert een afstand van 2,06 meter ten opzichte van de linker perceelgrens. 

De privacy van de aanpalenden wordt op deze manier gerespecteerd.

De bestaande, vergunde toestand omvat 3 appartementen met elk een oppervlakte van om en bij de 118 m² (netto). Deze appartementen worden opgedeeld in kleinere units van ongeveer 46 m² tot ongeveer 74 m². Drie appartementen van de zes appartementen  (appartement 1, 3 en 5) zijn te klein waardoor ze niet voldoen aan de goede ruimtelijke ordening die stelt dat dergelijke units respectievelijk over een minimale netto vloeroppervlakte dienen te beschikken van 60 m². Het bestuursakkoord 2019-2024 benadrukt het belang van een aantrekkelijke woonstad, waarbij een kwalitatief woonaanbod van voldoende grote woningen en appartementen cruciaal is. Deze beleidswens werd nogmaals bekrachtigd in de beleidsrichtlijn over wonen. Verder is het aangewezen, om te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening, dat bij een meergezinswoning met meer dan 5 units de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige units minimaal 80 m² bedraagt. Deze aanvraag voldoet hier niet aan, de gemiddelde netto vloeroppervlakte is ongeveer 60 m² (59,42 m²).

Drie van de zes appartementen (appartement 1, 3 en 5) voldoen niet aan de minimale netto vloeroppervlakte van 60 m². De drie te kleine appartementen vormen een grond voor een ongunstig advies.

Deze opdeling betekent een verhoging van de ruimtelijke draagkracht van het perceel waarbij geen oplossing kan worden geboden voor een kwalitatief fietsenberging. Verder wordt ook geen oplossing aangereikt voor de bijkomende parkeerbehoefte waardoor de parkeerdruk op het openbaar domain zal toenemen.

Visueel-vormelijke elementen

Aangezien de werken, uitgezonderd, de nieuwe terrassen aan de achtergevel, zich situeren binnen het bestaande vergunde volume met respect voor de bestaande gevelopeningen, is de impact ervan op de omgeving en het straatbeeld quasi nihil.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De te regulariseren woongelegenheden voldoen niet aan de actuele eisen inzake woon- en leefkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          Opdelen van drie bestaande appartementen naar zes waardoor de ruimtelijke draagkracht van het perceel wordt overschreden;

-          Ontbreken van een kwalitatief en toegankelijk fiestenberging.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.