2019_CBS_01249 - Omgevingsvergunning - OMV_2018148039. Sint-Vincentiusstraat 26A. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen - niveauverschillen:

niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. De inkomdeuren vanaf het openbaar domein worden voorzien van een dorpel van 3cm en wijkt dus af van dit artikel.

Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. De verticale circulatie van het gebouw wordt gewijzigd, op de 1ste verdieping is een studeerzaal die publiek toegankelijk is, deze moet voldoen en ook de weg er naartoe;

• artikel 24 draairuimte en artikel 25 vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur:

vóór en achter elke toegang of deur moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd van 150cm. Bovendien moet naast iedere deur een opstelruimte van 50cm voorzien te worden. Dit is niet het geval bij enkele deuren van de synagoge zelf (door inrichting), het sanitair en de deuren van de bovenverdieping; 

• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. De toiletten werden gewijzigd, dus moeten voldoen aan dit artikel. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

bij het schilderen van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbeschilderd te blijven. De voorgevel bestond oorspronkelijk uit baksteenmestelwerk met horizontale natuursteen lijsten. Deze gevel werd volledig donkergrijs gepleisterd;

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien is van verluchting en minimaal 4m² groot is. Deze is niet voorzien;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd zijn. Deze open ruimte moet zoveel mogelijk onverhard zijn. De open ruimte is minder dan 20% van het perceel (156,14m² en 23,62m² koer), bovendien is de koer volledig verhard en wordt een fietsenstalling voorzien onder afdak;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er wordt niet voorzien in het benodigde aantal fietsparkeerplaatsen;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt niet voorzien in het benodigde aantal autoparkeerplaatsen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 18 Algemene bepalingen - niveauverschillen:

niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. De inkomdeuren vanaf het openbaar domein worden voorzien van een dorpel van 3cm en wijkt dus af van dit artikel. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat de dorpel maximaal 2cm hoger dan het maaiveld mag uitgevoerd worden of er dient een helling voorzien te worden.

Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift. De verticale circulatie van het gebouw wordt gewijzigd, op de 1ste verdieping is een studeerzaal die publiek toegankelijk is, deze moet voldoen en ook de weg er naartoe. Het plaatsen van een lift zou hier een oplossing kunnen betekenen, of het inrichten van een studeerzaal op het gelijkvloers. Dergelijke ingrepen hebben echter te veel impact op de indeling van het pand en ook op de aanvraag. Bijgevolg kan dit niet opgelegd worden als voorwaarde bij de vergunning en zal de functiewijziging naar studeerzaal op de eerste verdieping uitgesloten worden uit de vergunning;

-          artikel 24 draairuimte en artikel 25 vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur:

vóór en achter elke toegang of deur moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd van 150cm. Bovendien moet naast iedere deur een opstelruimte van 50cm voorzien te worden. Dit is niet het geval bij enkele deuren van de synagoge zelf (door inrichting), het sanitair en de deuren van de bovenverdieping. Aangezien de voorste deur naar de synagoge wel voldoet aan de voorschriften, kan in toepassing van artikel 33 een afwijking worden toegestaan op de niet toegankelijke achterste deur. De deur naar het sanitair wordt in onderstaand punt besproken. Gelet op het feit dat de functiewijziging naar studeerzaal wordt uitgesloten uit de vergunning, vervallen de toegankelijkheidseisen voor de deuren op de verdiepingen;

-          artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

bij handelingen aan publiek toegankelijke toiletten moet in elk sanitair blok minstens één toilet voldoen aan de bepalingen van artikel 12, 30, eerste lid en artikel 31, inzonderheid 1° en 2°. De toiletten werden gewijzigd, dus moeten voldoen aan dit artikel. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat er op het gelijkvloers een publiek toegankelijke toiletruimte dient ingericht te worden, conform de van toepassing zijnde voorschriften van de verordening toegankelijkheid, met inbegrip van de deur(en) ernaartoe.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

bij het schilderen van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbeschilderd te blijven. De voorgevel bestond oorspronkelijk uit baksteenmestelwerk met horizontale natuursteen lijsten. Deze gevel werd volledig donkergrijs gepleisterd. De aanvraag voorziet erin het pleisterwerk lichtgrijs te schilderen, wat hier aanvaardbaar is. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan;

-          artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien is van verluchting en minimaal 4m² groot is. Deze is niet voorzien. Het inrichten van een dergelijke berging op het gelijkvloers wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning;

-          artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel onbebouwd zijn. Deze open ruimte moet zoveel mogelijk onverhard zijn. De open ruimte is minder dan 20% van het perceel (156,14m² en 23,62m² koer), bovendien is de koer volledig verhard en wordt een fietsenstalling voorzien onder afdak. De graad van ontpitting is echter kwalitatief en in verhouding tot het programma. Bovendien zou het opleggen van een groter aandeel open ruimte niet bijdragen aan de omgeving, gelet op de ligging in de spitse oksel van het bouwblok. In toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking worden toegestaan op de minimale 20% open ruimte voor het perceel;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er wordt niet voorzien in het benodigde aantal fietsparkeerplaatsen. Dit wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Fietsvoorzieningen’;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt niet voorzien in het benodigde aantal autoparkeerplaatsen. Dit wordt besproken in onderstaande paragraaf ‘Mobiliteitsimpact’.

Functionele inpasbaarheid

Het betreft de joods-chassidische Tsjernobyl-gemeenschap, momenteel gehuisvest in de Lange Leemstraat 131. Dit adres is noch bij de stadsdiensten als bij de politie bekend als officiële synagoge. Het betreft een jonge vzw die zich vooral richt op jongeren en ongeveer 30 leden telt. Deze aanvraag kadert in een verdere uitbouw van de activiteiten op een professionele locatie en beoogt een verhuis van de synagoge naar een omgevormd gelijkvloers magazijn in een binnengebied, op wandelafstand van de huidige plaats van samenkomst. We spreken wel over een buurt waar binnen een straal van 100 meter zich reeds talrijke synagogen bevinden (5 in Isabellalei, 3 in Lange Leemstraat, 1 in Breughelstraat, 1 in Sint-Vincentiusstraat, 1 Sint-Thomasstraat). Een dergelijke concentratie voor gebedshuizen van gelijkaardige strekking wordt algemeen als te vermijden beschouwd.

Dagelijks zijn er 3 gebedstijden, maar vooral tijdens Sjabbat (vrijdagavond zonsondergang tot zaterdagavond zonsondergang) en tijdens joodse feestdagen zal de capaciteit het meest benut worden.

De inplanting in dit binnengebied met een sterk joods karakter kan gunstig beoordeeld worden, behoudens ook de stedelijke visie rond ontpitting. De bestaande kantoorfunctie op de verdiepingen blijft gedeeltelijk behouden. Op de verdieping wordt een deel van de kantoorfunctie gewijzigd naar een studeerzaal. Gezien de studeerzaal ten dienste van de synagoge niet volledig is afgescheiden van de kantoorfunctie, kan worden vastgesteld dat ook het kantoor van de verdieping ten dienste van de synagoge zal kunnen staan. Om die reden zal de studeerzaal op de verdieping worden uitgesloten van de vergunning zodat de kantoorfunctie in zijn geheel behouden blijft op de verdiepingen.

De vooropgestelde functies zijn in harmonie met de kenmerkende functies in de Sint-Vincentiusstraat. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met de omvorming tot synagoge wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalling voor 8 fietsen voorzien op de koer. Dit is te weinig voor de 99 bezoekers. Er moet voor 1/3 van de bezoekers een fietsenstalling voorzien worden, wat neerkomt op 33 fietsparkeerplaatsen. Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien. Er kan op dit aspect geen afwijking worden toegestaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het betreft een verbouwing zonder volume-uitbreiding met een maximum capaciteit van 99 personen voor de synagoge. Het perceel wordt achteraan gedeeltelijk ontpit met de creatie van een koer en fietsenstalling. Er wordt geoordeeld dat zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het supprimeren van de garagepoort en de positionering van de gebedsruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat het pand een levendige plint krijgt die de straat aangenamer maakt om in te wonen en te wandelen.

Het betreft een straat met een residentieel karakter. Van de gemeenschap wordt geen geluidsoverlast verwacht, maar dit blijft wel een belangrijk aandachtspunt in een binnengebied. Het gebouw moet bouwtechnisch voldoende geluidswerend afgewerkt worden, zodat de gebedsdiensten sereen kunnen doorgaan, zonder enig geluidsoverlast voor de omwonenden. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning.

De plannen voorzien een capaciteit van max. 99 personen voor de synagoge. Dit zal moeten afgetoetst worden via het brandweeradvies en men dient de voorschriften brandveiligheid publiek toegankelijke infrastructuur (politiecodex hoofdstuk 5) te volgen. Twee van de 3 voordeuren draaien volgens de plannen naar binnen toe, wat een beperking van evacuatiemogelijkheden en capaciteit inhoudt op basis van de politiecodex voor publiek toegankelijke inrichtingen. Er wordt wel een teruggetrokken inkompartij gecreeërd als centrale toegang voor bezoekers en fietsers. De politiecodex legt op dat alle (nood)uitgangsdeuren in vluchtzin dienen open te draaien of dat deze deuren zich tijdens gebruik permanent en in een open vergrendelde toestand bevinden. Voor synagogen brengt dit andere veiligheidskwesties met zich mee. In het gebouw moet voldoende ruimte voorzien worden zodat de bezoekers bij het verlaten van de activiteiten rustig kunnen uitlopen. Bovenstaande wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren hoofdzakelijk omwille van onvoldoende auto- en fietsstalplaatsen.