2019_CBS_01231 - Omgevingsvergunning - OMV_2018127696. Grotesteenweg 373. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/02/1990: vergunning (961 # 846) voor een verbouwing

-          17/05/1961: toelating (957 # 480) voor het aanbouwen van een brandkastenzaal

-          22/09/1954: toelating (957 # 3622) voor  het bijbouwen

-          14/04/1954: toelating (957 # 3462) voor appartementen

Laatst vergunde toestand

-          appartementsgebouw met 5 bouwlagen;

-          gelijkvloers restaurant;

-          1ste tot vierde verdieping telkens ingericht als 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 93m²;

-          bouwdiepte gelijkvloers tot 20,10 meter.

Bestaande toestand

-          appartementen conform vergunde toestand;

-          bouwdiepte gelijkvloers vergroot tot 32,34 meter, door het bouwen van een aanbouw (47m²).

Inhoud van de aanvraag

-          het uitbreiden van het gebouw met een zesde bouwlaag, welke wordt ingericht als 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 55m²;

-          het terugspringend voorzien van de nieuwe bouwlaag ten opzicht van voor- en achtergevellijn;

-          het plaatsen van balkons van de 1ste tot 4de verdieping aan de achtergevel;

-          het afwerken van de nieuwe bouwlaag met antracietkleurige beplating en aluminium zwart schrijnwerk.

-          het restaurant en de gelijkvloerse aanbouw maakt geen onderdeel uit van de aanvraag;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen

er is geen fietsstaplaats voorzien voor de bijkomende woongelegenheid waar dat dit vereist is;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid - hinderaspecten

De omgeving wordt gekenmerkt door het afwisselen van clusters met 3à4 bouwlagen met clusters tot 6 bouwlagen. Het pand sluit aan bij het gabarit van de linkerbuur.

De bijkomende bouwlaag houdt rekening met de bezonning van de omgeving, door zowel aan de voor als achtergevel voldoende in te springen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft behouden, met uitzondering van de dakgoot die verwijdert wordt. Dit is aanvaardbaar.

De achtergevelbekleding is voorzien in lichtgrijze houten planken met wit PVC buitenschrijnwerk. De terrassen worden voorzien in grijs staal. Gelet op de stedelijke context is dit aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid - gebruiksgenot

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 35m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 2 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden volgens de plannen in de inkomhal voorzien doch deze werden niet voorzien. Er dient een betere oplossing gevonden te worden voor deze fietsstallingen zodat deze apart afsluitbaar zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de nieuwe woongelegenheid uit te voeren als een studio in plaats van een 1-slaapkamarappartement;

3.      2 overdekte en afsluitbare fietsenstallingen te voorzien conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode;

4.      alle schouwen ter hoogte van de scheimuren op te trekken tot boven het gebouw;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Harmonie en bouwhoogte: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwhoogte, kroonlijsthoogte en aantal bouwlagen in een straat met hoofdzakelijk 3 tot 4 bouwlagen, én dat hierdoor licht, lucht en openruimte voor de gebruikers een aanpalende bewoners in het gedrang komt;

Beoordeling: Het is hier zo dat gebouwen hier per 3-4 geclusterd staan met vergelijkbare bouwhoogte. Zo beschikken de drie panden rechts over 5-6 bouwlagen en de twee panden links slechts 3 bouwlagen. Deze hoogteverschillend zijn kenmerken voor de Grotesteenweg. Bovendien werd er rekening gehouden met de daglichttoetreding ten aanzien van de aangrenzende tuinen, doordat de daklaag voldoende teruggetrokken ligt ten opzichte van de achtergevel. Het gabarit van dit gebouw sluit aan bij de linkerbuur.

Het bezwaar is ongegrond;

2. Terrassen: Het bezwaar dat de terrassen in de achtergevel niet voldoen aan de burgerrechtelijke voorwaardes en de privacy schenden;

Beoordeling: Het kan kloppen dat door de voorziene terrassen erfdienstbaarheden gevestigd worden, echter schenden ze de privacy niet door hun afstand tot de perceelgrens in verhouding met de diepte van de terrassen.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Het bezwaar is ongegrond;

3. Achtergevel: Het bezwaar dat het bestaande achtergevelmateriaal aangeduid staat als grijze houten planken bekleding, terwijl hier in werkelijkheid een minderwaardige kunststoffen gevelplanchetten geplaatst werden, waardoor de bezwaarindiener vreest dat deze behouden worden;

Beoordeling: Het is vanzelfsprekend dat indien de achtergevel vergund wordt met grijs houten planken bekleding, dit ook zo uitgevoerd dient te worden.

Het bezwaar is ongegrond;

4. Afvalberging: Het bezwaar dat het gebouw niet voorzien wordt van een afvalberging;

Beoordeling: Er wordt in de kelder een afvalberging voorzien van 4,1m².

Het bezwaar is ongegrond;

5. Tekort aan parkeerplaatsen: Er worden geen parkeerplaatsen voorzien op een terrein waar het fysiek niet mogelijk is om parkeerplaatsen te voorzien;
Beoordeling: Het klopt dat de parkeerbehoefte niet op eigen terrein wordt opgelost. Het specifieke pand, waarbij een vergunde een reca-zaak op het gelijkvloers wordt behouden, laat het niet toe om een garage te voorzien.

Er wordt dan ook een parkeerretributie toegepast voor de 1 ontbrekende plaats, waarmee op termijn buurtparking zal worden gerealiseerd.

Het bezwaar is ongegrond;

6. Tekort aan fietsstalplaatsen: Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.
Beoordeling: Het klopt dat de parkeerbehoefte niet op eigen terrein wordt opgelost. Deze kunnen op eigen terrein worden voorzien.

Het bezwaar is gegrond;

7. Brandveiligheid: Het bezwaar dat het gebouw niet voldoet aan de normering inzake brandveiligheid;
Beoordeling: Voor deze aanvraag werd een brandweeradvies gevraagd. De aanvraag is gunstig mits voorwaarden beoordeeld.

Het bezwaar is ongegrond;

8. Schouw: Het bezwaar dat de scheimuur hoger komt dan de bestaande schouw van nr. 371, welke gelegen is op de scheimuur.
Beoordeling: Het klopt dat deze hoger komt en dat deze mee dient te worden opgetrokken.

Het bezwaar is gegrond;

9. Vrees voor schade: De vraag van de bezwaarindiener dat de aanvrager op eigen kosten een gedetailleerde plaatsbeschrijving met voldoende foto’s opmaakt van alle ruimtes van de aanpalend woning voor de werken worden aangevat;
Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Een gedetailleerde plaatsbeschrijving is hierbij wenselijk Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard.

Het bezwaar is ongegrond;