2019_CBS_01236 - Omgevingsvergunning - OMV_2018143008. Indiëstraat 36. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/06/1953: vergunning (18#31087) voor  gevel- en binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          gesloten bebouwing bestaande uit twee bouwlagen onder plat dak, met kroonlijsthoogte van 7,42m;

-          gevel opgebouwd in klampsteen met natuurstenen plint en dorpels, het raam op de verdieping en poort en voordeur (rechterzijde) op het gelijkvloers zijn uitgewerkt in hout;

-          magazijn op het gelijkvloers met burelen op de 1ste verdieping;

-          het volledige perceel is bebouwd op de twee verdiepingen. 

Bestaande toestand

-          conform aan de laatst vergunde toestand qua volume;

-          wijzigingen:

• voorgevel poort en deur zijn gewijzigd van positie;
• de gevel werd voorzien van rode bepleistering en zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• magazijn op het gelijkvloers, wonen op de 1ste verdieping;
• wijzigingen in de verticale circulatie.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een magazijn met kantoren naar een eengezinswoning met nevenfunctie kantoor- praktijkruimte op het gelijkvloers; 

-          het gelijkvloers wordt gedeeltelijk ontpit (15% van perceelsoppervlak);

-          het volume wordt uitgebreid:

• optrekken van twee bouwlagen met nieuwe kroonlijsthoogte van 13,5m; 
• het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 14,75m (voorzien als kantoorruimte en fietsenstalplaats);
• de eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 13,3m (voorzien van 3 slaapkamers en badkamer);
• de tweede verdieping heeft een bouwdiepte van 10,5m aan de rechterzijde en 5,20m aan de linkerzijde (ingericht met keuken en eetruimte); 
• de derde verdieping heeft een bouwdiepte van 5,2m (ingericht als leefruimte);
• op het bovenste dak wordt een dakterras voorzien, toegankelijk via buitentrap;
• andere platte daken worden ingericht met terrassen en groendaken;

-          de voorgevel wordt voorzien van witte bepleistering;

-          het buitenschrijnwerk wordt vervangen en voorzien van zwart aluminium.  De poort en voordeur worden volledig voorzien van beglazing.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze moet bovendien zoveel mogelijk groen en onverhard worden aangelegd.  De tuin is slechts 15% van de perceelsoppervlakte, bovendien is het onduidelijk of deze groen en onverhard werd aangelegd;  

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. De voorziene open ruimte heeft een oppervlakte van +/- 13,5 m². Dit is ongeveer 15 % van de totale perceelsoppervlakte van zo’n 89,5 m². Het betreft hier echter een klein ondiep perceel, gelegen naast een hoekpand en dus in de oksel van een bouwblok. Bovendien is de open ruimte volledig dichtgebouwd waardoor de open ruimte bezwaarlijk als een kwalitatieve open ruimte kan worden beschouwd. Voor de open ruimte kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van een- en meergezinswoningen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de eengezinswoning met 3 slaapkamers wordt een fietsenstalling voor 4 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het in de aanvraag voorgestelde programma wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande volume-uitbreiding is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een variatie van verschillende gevelafwerkingen met hoofdzakelijk gevels in baksteen in grijze en roodbruine. De nieuwe gevel wordt voorgesteld in wit pleisterwerk en sluit hiermee aan op de gevelafwerking van het naastgelegen hoekpand. De dorpels onder de ramen en de plint onderaan de gevel wordt voorzien in blauwe hardsteen.  Het buitenschrijnwerk zelf wordt voorgesteld in zwart aluminium.

Cultuurhistorische aspecten

De geplande werken hebben betrekking op een pand dat volgens het RUP Eilandje gelegen is in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Voor gebouwen gelegen in deze zone wordt de bestaande toestand van elke gebouw onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Wegens het ontbreken van een cultuurhistorische nota kan de erfgoedwaarde van het magazijn niet ingeschat worden. We kunnen stellen dat het nummer 36 geen meerwaarde vormt voor de straat.  Het kan vernieuwd worden mits het een verbetering voor het straatbeeld betekent.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst milieuvergunningen. Op het gelijkvloers zal het magazijn omgevormd worden naar een praktijkruimte of kantoor behorende tot de eengezinswoning. Welke activiteit er zal plaatsvinden in de praktijkruimte wordt niet vermeld. Indien deze activiteit indelingsplichtig is volgens Vlarem II bijlage 1 moet er mogelijks een melding aangevraagd worden.

Er wordt opgemerkt dat er, strijdig met art 678 van het burgerlijk wetboek, vanop de trap naar het dakterras en vanop het dakterras zelf aan weerszijden van het terras geen ontoegankelijke zone wordt voorzien van 190 cm. In beginsel verleent de vergunningverlenende overheid een omgevingsvergunning steeds onder voorbehoud van alle burgerlijke rechten. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning op dat vlak onwerkzaam. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

2.      indien de activiteit  op het gelijkvloers indelingsplichtig is volgens Vlarem II bijlage 1 moet er hiervoor mogelijks een melding aangevraagd worden.