2019_CBS_01245 - Omgevingsvergunning - OMV_2018121855. Kleine Doornstraat 282-286, Schuurveldlaan 91. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/6/2013: vergunning (20132309) voor het vellen van een boom op een onbebouwd perceel.

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand is gelijk aan de bestaande toestand.

Bestaande toestand

-          het perceel is braakliggend en heeft op het terrein 15 bomen staan;

-          het perceel grenst aan twee straten: de Kleine Doornstraat 282-286 en Schuurveldlaan 91;

-          het gedeelte aan de Kleine Doornstraat heeft een bruikbare voorgevelbreedte van 19,95 meter en het gedeelte aan de Schuurveldlaan een van 16,78 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          het vellen van bomen op een onbebouwd terrein en het bouwen van 10 gestapelde woonentiteiten verspreid over meerdere bouwvolumes met centrale tuin en ondergrondse garage en bergingen;

-          Kleine Doornstraat, blok A:

• op dezelfde voorgevellijn als de bestaande bebouwing, op 4 meter van de rooilijn, wordt een nieuw volume gebouwd van 2 bouwlagen onder schuin dak;
• vooraan wordt centraal in het dak een brede dakkapel geplaatst met 2 smallere dakkapellen van gelijke grootte aan weerszijden;
• uiterst links wordt de garagepoort geplaatst die leidt naar de ondergrondse parkeergarage;
• de leefruimten van de eerste verdieping springen in aan de voorgevel zodat ruimte voor een overwegend inpandig terras ontstaat;
• de nokhoogte bedraagt 11,35 meter;
• de voorgevel is afgewerkt in een grijze baksteen en heeft ter hoogte van de eerste verdieping een accentuering van witte beton;
• overal is antracietkleurig aluminium schrijnwerk voorzien;
• op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich 2 appartementen, links één met 1 slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van 62,49 vierkante meter en rechts een met 2 slaapkamers van 81,84 vierkante meter;
• op de eerste verdieping bevinden zich 2 appartementen met elk 2 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 87,49 en 95,84 vierkante meter;
• op de tweede verdieping bevinden zich 2 appartementen met telkens 1 slaapkamer van 62,08 vierkante meter en 58,03 vierkante meter;

-          Schuurveldlaan, blok B:

• bij blok B zijn er 3 volumes te onderscheiden:
  • een centraal blok van 3 bouwlagen onder plat dak dat op de rooilijn staat;
  • een terugliggend blok van 3 bouwlagen onder plat dak dat aansluiting maakt met de bestaande bebouwing op het aanpalend perceel links;
  • een volume van 1 bouwlaag voor de fietsenberging uiterst rechts dat terug springt ten opzichte van het centrale volume en achter de bestaande bebouwing rechts doorloopt en uiteindelijk aansluiting maakt met blok A;
• de gevels worden afgewerkt in een grijze baksteen;
• enkel de plint van de volumes van de woongedeeltes is afgewerkt in arduin;
• rond de balkons in het centrale gedeelte is een omkadering van lichtgrijs zichtbeton aangebracht;
• overal is antracietkleurig aluminium schrijnwerk voorzien;
• de bouwhoogte bedraagt 9,50 meter;
• op de gelijkvloerse verdieping van de 2 bouwvolumes bevinden zich 2 appartementen met elk 1 slaapkamer, één van 53,88 vierkante meter en een van 66,63 vierkante meter;
• op de eerste verdieping bevindt zich een woongelegenheid met 3 slaapkamers van 121,35 vierkante meter netto-vloeroppervlakte;
• op de tweede verdieping bevindt zich een woongelegenheid met 3 slaapkamers van 121,35 vierkante meter netto-vloeroppervlakte.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt:

-          Artikel 21: Verticale plateauliften:

• §4. Bij verticale plateauliften moet het hefplateau minstens 100 cm breed en 140 cm diep zijn. De diepte is slechts 135 cm.
• §5. Over de volledige lengte van de plateaulift, alsook ter hoogte van de doorgangen van de deuren, moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd worden. De opening van de lift is minder dan 85 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 35: Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: de verluchting van de ondergrondse garage komt uit in de tuinzone in plaats van boven de hoogste kroonlijst;
• Artikel 38: Groendaken: de gronddekking boven de garage bedraagt slechts op zijn hoogste punt circa een meter.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Inzake functionele inpasbaarheid dient vastgesteld dat de aanvraag tot realisatie van 10 bijkomende appartementen verenigbaar is met de aanwezige residentiële functies in de omgeving. De oppervlakte van het desbetreffende perceel is voldoende om het aantal woongelegenheden te voorzien, waardoor de draagkracht niet overschreden wordt.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 35m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Unit 0.2 en 2.3 hebben een oppervlakte van 53,88m² en 58,03 m² en zijn niet uitgewerkt als een studio.

Het volume ter hoogte van unit 0.2 zou eventueel aangepast kunnen worden opdat een oppervlakte van minimaal 60,00m² gerealiseerd kan worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel betreft een braakliggend perceel met twee aansluitingen aan de Schuurveldlaan enerzijds en Kleine Doornstraat anderzijds. De aanvraag omvat twee bouwvolumes. Langsheen de Schuurveldlaan worden 3 bouwlagen met plat dak voorzien (blok B), dat aansluit op het bestaande volume van nr. 51. De bouwlijn van nr.51 wordt hierbij deels gevolgd door een verschuiving in de voorgevel te maken. Tussen nr.91 en nr.280 in de Kleine Doornstraat wordt een bouwvolume (blok A) met drie bouwlagen, inclusief zadeldak, voorzien. De bouwvolumes worden met elkaar verbonden door een fietsenstalling. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met de bouwvolumes zoals voorgesteld.

Inzake schaal en ruimtegebruik worden er geen onaanvaardbare storende effecten verwacht.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van blok A en blok B zijn op het gelijkvloers eerder gesloten door het toepassen van smalle raamopeningen en functies zoals badkamers, slaapkamers en een berging. Langsheen de straatzijde is het net de bedoeling om een levendige en open gevel te voorzien zodat eender welk contact met het straatleven mogelijk wordt. Gesloten gevels dragen niet bij tot een levendiger straat, worden als onaangenaam ervaren en hebben over het algemeen een lage beeldkwaliteit, waardoor ze als negatief worden beoordeeld. Bijgevolg wordt in voorwaarden opgelegd om de raamopeningen aan te passen zodat de straat en haar gebruikers/ passanten een relatie kunnen aangaan met de bewoners en een levendige straat ontstaat.

De voorgevel op de eerste verdieping van bouwblok A is schaalvergrotend uitgewerkt door de voorziene breedte van de uitsprong wat ongunstig is voor de inpassing in de omgeving. Door de uitsprong te onderbreken ontstaat gevelgeleding wat de voorgevel meer inpasbaar maakt. In voorwaarde wordt opgelegd om de uitsprong in de voorgevel op de 1ste verdieping van gebouw A te onderbreken in het midden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Inzake privacy dienen de terrassen op de 2de verdieping van bouwblok A achteraan te voldoen aan de 45° regel om inkijk bij de naburige zoveel mogelijk te beperken. De balustrades achteraan dienen naar voor (richting de Kleine Doornstraat) te worden geschoven met minstens 60 cm (waardoor een afstand van in totaal 1 m ontstaat) om inkijk op de onderliggende terrassen te beperken en om de veiligheid van de bovenste units te kunnen garanderen. Dit wordt in voorwaarde in de vergunning opgenomen.

Op de 1ste en 2de verdieping van bouwblok B worden twee units van telkens 148,8 m² voorzien met een terras van telkens 11,50 m². Ondanks de terrassen voldoen aan de regelgeving wordt geadviseerd om ze groter te maken waardoor de kwaliteit van de woongelegenheden verhoogt. Bovendien kan de kwaliteit van slaapkamer 2 op de 1ste verdieping verhoogt worden door een extra raam toe te voegen, net zoals voorzien op de 2de verdieping.

De verordening toegankelijkheid is van toepassing. De aanvraag voldoet niet inzake de verticale plateauliften in beide bouwblokken. De diepte van de plateauliften bedraagt 135 cm en dient volgens artikel 21 minstens 140 cm diep te zijn. Bovendien dient er over de volledige lengte van de plateaulift, alsook ter hoogte van de doorgangen van de deuren , een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd te worden. De doorgangsbreedte van de lift in de aanvraag bedraagt slechts 85 cm. Deze strijdigheden zijn eenvoudig aan te passen en worden opgelegd in voorwaarden.

Volgens artikel 35 van de bouwcode dienen uitlaten van kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen zicht te situeren boven de kroonlijst van het eigen gebouw. De verluchting van de ondergrondse garage, met onder andere uitlaatgassen van wagens, situeert zich in het midden van de gemeenschappelijke tuinzone van de wooneenheden op het gelijkvloers. Dit is onaanvaardbaar, niet kwalitatief en verstoort de groenvoorziening. In voorwaarde wordt opgelegd om schouwen te voorzien in het voorgestelde bouwvolume die uitkomen boven de hoogste kroonlijst van de gebouwen op het perceel.

De grondbedekking boven de ondergrondse garage bedraagt op sommige plaatsen niet de minimale dikte van 1 meter. Een kwalitatieve groenruimte aanleggen met een grondlaag van minder dan 1 meter is niet mogelijk. Bijgevolg wordt in voorwaarden opgelegd om een grondlaag over de gehele gemeenschappelijke tuinzone van minimaal 1 meter te voorzien, conform artikel 38.

Omwille van de aanpassing aan de Kleine Doornstraat inzake de inrit van de ondergrondse parking werd advies gevraagd aan de dienst ontwerp en uitvoering. Het advies luidt als volgt: “De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe garage mogelijk te maken en aanpassingen aan het Openbaar Domein. Het plantvak dat voor de nieuwe inrit gesitueerd is zal aangepast moeten worden. Hiervoor zal de dienst Ontwerp een nieuw ontwerp dienen op te maken. Om de uitvoering en planning verder af te stemmen dient de aanvrager contact op te nemen met de consulent openbaar domein van het district Wilrijk.  De (her)aanleg zelf gebeurt via Stadsontwikkeling – Dienst Beheer & Onderhoud.”

Vanwege het vellen van de bomen en het struikgewas op het braakliggende terrein werd advies gevraagd aan groen en begraafplaatsen. De dienst geeft een gunstig advies voor het vellen van bomen en struiken op het te ontwikkelen terrein. Echter dienen de bomen op de openbare weg tijdens de werken wel optimaal beschermd te worden, zowel boven- als ondergronds. Hiervoor werden enkele voorwaarden opgesteld die vervat zitten in de voorwaarden van voorliggende aanvraag.

Gelet op de onduidelijkheid met betrekking tot hoe de gerooide bomen worden vervangen, zal worden opgelegd alle gerooide bomen te vervangen op eigen terrein.

De voorliggende aanvraag werd aangepast op basis van een 1ste ongunstig advies van Aquafin nv. De toiletten van het gelijkvloers worden mee aangesloten op hergebruik en het groendak van de garage is mee aangesloten op de infiltratievoorziening.

Aquafin voegde op 22 januari een addendum toe aan het advies en gaat akkoord met de wijzigingen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsenstalling wordt op het gelijkvloers voorzien en beschikt over 27 fietsstalplaatsen. De toegang bevindt zich langsheen de Schuurveldlaan. De fietsenberging beschikt niet over natuurlijk daglicht door het ontbreken van koepels of raamopeningen. Door koepels of raamopeningen te voorzien kan natuurlijk daglicht tot in de fietsenstalling schijnen waardoor de zichtbaarheid en het contact met de buitenruimte vergroot. Bovendien vergroot een extra toegang vanuit de tuin het comfort en de toegankelijkheid van de fietsenstalling. Het plaatsen van een extra toegang vermijdt het maken van omwegen via de schuurveldlaan om zo de woonplaats te bereiken. Zowel het plaatsen van koepels en/of raamopeningen als een extra toegang aan de tuinzijde wordt in voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      alle gerooide bomen te vervangen op eigen terrein door bomen van dezelfde soort, kwaliteit en toekomstige grootte;

3.      de verticale plateauliften in beide gebouwen dienen 140 cm diep te zijn en de doorgangsbreedte dient minstens 90 cm te bedragen, conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid;

4.      de verluchting van de ondergrondse parkeergarage voorzien in schouwen (binnen het voorgestelde bouwvolume) die boven de hoogste kroonlijst op het perceel uitkomen, conform artikel 35;

5.      over de volledige gemeenschappelijke tuinzone een grondlaag van minstens 1 meter dik voorzien, conform artikel 38;

6.      de voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies van Water-link dd.22/01/2019 strikt na te leven

7.      de fietsenberging voorzien van koepels of ramen aan de zijde van de tuin;

8.      de fietsenberging van een deur voorzien waardoor de fietsenberging te bereiken is vanaf de zijde van de tuin;

9.      contact op te nemen met de consulent openbaar domein van het district Wilrijk voor verdere afspraken omtrent de aanpassing van het openbaar domein;

10.  de voorwaarden in het advies van Fluvius strikt na te leven;

11.  als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. Praktisch gezien wil dit zeggen dat tijdens de werken het niet is toegestaan om:

-          het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden bomen;

-          graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;

-          de boom drastisch te snoeien. ( d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm).

12.  de wortelzone van de te behouden bomen moeten beschermd worden om verdichting van de bodem en/of beschadiging van de wortels te voorkomen.

13.  om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

14.  naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

15.  om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling;

16.  slaapkamer van unit 0.1 een bijkomend raam te voorzien in de voorgevel zoals de woonkamer van unit 1.1;

17.  unit 0.2 uit te werken als een studio én een bijkomend raam te voorzien in de voorgevel zoals slaapkamer 2 van unit 1.1;

18.  unit 2.3 uit te werken als een studio;

19.  de uitsprong op de 1ste verdieping in de voorgevel van bouwblok A onderbreken, in het midden tussen de twee terrassen in (2x90cm);

20.  het linker dakterras op de 2de verdieping achteraan van bouwblok A te beperken tot een diepte van 3,03m;

21.  het rechter dakterras op de 2de verdieping achteraan van bouwblok A te beperken tot een diepte van 2,78m;

22.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Standpunt college
Het College sluit zich grotendeels aan bij het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar.
De aanvraag betreft een meergezinsgbouw verspreid over meerdere bouwvolumes op het terrein.
De gemeentelijk omgevingsambtenaar adviseert evenwel in voorwaarde 18 om unit 2.3 uit te werken als een studio.
Deze voorwaarde is ingegeven vanuit de idee dat deze woning qua oppervlakte (in NVO) te klein is voor het gebruik als een éénslaapkamerappartement. De oppervlakte is 58,03 m² waar een minimum oppervlakte voor éénslaapkamerappartementen van 60m² als regel wordt gehanteerd om voldoende
ruimtecomfort te verkrijgen en de vereiste woonkwaliteit te realiseren.
De afwijking is echter zeer beperkt en mits het voldoen aan de andere  gestelde voorwaarden is het project in zijn geheel als zeer kwalitatief te beschouwen met veel buitenruimte, zowel privaat als collectief.
In het licht hiervan kan woning 2.3 behouden blijven als een éénslaapkamerappartement.
De desbetreffende voorwaarde wordt niet weerhouden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend.
Deze bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1.      Stabiliteitsproblemen: Het bezwaar dat de onderkeldering van de nieuwe gebouwen zou zorgen voor scheuren en verzakkingen in de woning van de bezwaarindiener:

Beoordeling:

Het bezwaar tegen structurele problemen voor het aangrenzende eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken voor en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Bouwhoogte: De bezwaarindiener stelt dat de nieuwe woonentiteiten hoger en dieper zijn dan de woning van de bezwaarindiener en vraagt zich af of dit wettelijk is:

Beoordeling:

Tegenover woning nr.51 in de Schuurveldlaan werd de aanliggende bouwdiepte en bouwhoogte gevolgd. Tegenover woning nr.280 en nr. 288 klopt het dat de nieuwe woonentiteiten hoger en dieper voorzien zijn dan de naastgelegen woningen. Echter verschilt de bouwhoogte maar ongeveer 60 cm tegenover de nieuw op te richten bebouwing. Dit verschil is verwaarloosbaar, aanvaardbaar en voldoet aan de geldende richtlijnen. De bouwdiepte tegenover nr.288 bedraagt 13 m op het gelijkvloers en de 1ste verdieping en 9 m op de 2de verdieping. Deze toegepaste bouwdiepte is gangbaar en kenmerkend in de omgeving van het pand. Zowel de bouwhoogte als de bouwdiepte voldoet aan de regelgeving. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Scheidingsmuur: Het bezwaar dat er geen overeenkomst is met de overname van de zijmuur en de vraag of de nieuwe woonentiteiten op voldoende wettelijke afstand staan van de zijmuur:

Beoordeling:

Een overeenkomst voor de overname van de zijmuur (ofwel scheidingsmuur) is bij beoordeling van voorliggende aanvraag niet noodzakelijk. Het bouwen van nieuwe gebouwen grenzend aan de perceelsgrens van het perceel is, mits een openbaar onderzoek gehouden wordt of de eigenaar van het aangrenzend perceel op de hoogte wordt gebracht, wettelijk toegestaan. In voorliggende aanvraag staan de woonentiteiten op een voldoende wettelijke afstand van de scheidingsmuur. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Licht: de bezwaarindiener is bezorgd dat er geen zonlicht meer gaat vallen in hun tuin:

Beoordeling:

De geplande bouwhoogte en bouwdiepte sluit aan bij de kenmerkende bouwhoogte en bouwdiepte in de omgeving. Het is correct om te melden dat de bouwdiepte van de nieuwe woongelegenheid een beperking vormt voor de lichttoetreding op het aanpalende eigendom. Toch is deze beperking of invloed minimaal en niet van dien aard wat de woonkwaliteit in het gedrang komt door gebrek aan zon- of daglicht. De uitbreiding is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Open ruimte: Het bezwaar of de gerooide bomen vervangen worden en of er berekening is gedaan in verband met waterabsorptie/ wateroverstroming:

Beoordeling:

Het klopt dat het op de plannen onduidelijk is hoe de gerooide bomen worden vervangen.

De aanvraag werd getoetst aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzeiningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. In deze verordening wordt berekeningen voor de juiste inhoud en hoeveelheden berekend. De aanvraag voldeed niet aan deze verordening en werd aangepast op basis van een 1ste ongunstig advies van Aquafin nv. De toiletten van het gelijkvloers worden mee aangesloten op hergebruik en het groendak van de garage is mee aangesloten op de infiltratievoorziening. Aquafin voegde op 22 januari een addendum toe aan het advies en gaat akkoord met de wijzigingen.

Het bezwaar is gegrond.