2019_CBS_01242 - Omgevingsvergunning - OMV_2018103927. Van Kerckhovenstraat 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/02/1926: vergunning (1926#23175) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          16/12/1931: vergunning (1931#40813) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          28/10/1935: vergunning (18#3698) voor binnenveranderingen;

-          18/12/2009: weigering college (20095045) verbouwen van een gebouw tot horecazaak met drie woongelegenheden;

-          22/04/2010: vergunning deputatie (20095045) verbouwen van een gebouw tot horecazaak met drie woongelegenheden. (niet uitgevoerd) 

Laatst vergunde toestand

-          1926:

• handelspand bestaande uit 3 bouwlagen onder mansardedak;
• het pand bestaat uit een voorhuis (3 bouwlagen) en achterhuis (2 bouwlagen), deze zijn op de verdiepingen fysiek van elkaar gescheiden;
• de verdiepingen van het achterhuis zijn enkel toegankelijk via de doorgang rechts;
• het gelijkvloers van het voorhuis vormt één geheel met de kamers op de verdiepingen van het achterhuis;  
• de verdiepingen in het voorhuis zijn enkel toegankelijk via de gang rechts en hebben een aparte trappenhal;
• uitgezonderd van een lange, smalle koer op het gelijkvloers aan de rechterzijde, is het perceel volledig bebouwd;
• het voorhuis heeft een bouwdiepte van 9m het achterhuis is 11,6m diep;

-          1935:

• extra volume voor toilet tegen de achtergevel ter hoogte van tussenverdieping aan verdieping 2 en 3;
• er is geen verdere beschrijving van de functies aanwezig op de plannen;
• het volume en functies zijn dus ongewijzigd ten opzichte van de vergunning van 1926. 

Bestaande toestand

-          pand in gesloten bebouwing bestaande uit een voorhuis en achterhuis;

-          het voorhuis bestaat uit 3 bouwlagen onder mansardedak; 

-          het achterhuis bestaat uit 3 bouwlagen onder plat dak;

-          de gevel is grijs gecementeerd en voorzien van houten buitenschrijnwerk en mansarde afgewerkt met witte Pvc latten; 

-          de gelijkvloerse pui is voorzien van één toegang en vitrineraam;

-          het schrijnwerk is niet meer aanwezig; 

-          het gelijkvloers is volledig bebouwd uitgezonderd van een smalle, open koer aan de rechterzijde;

-          de verdiepingen zijn voorzien van 5 appartementen zonder buitenruimte:

• eerste verdieping: twee 1 slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 56m² en 42m²;
• tweede verdieping: twee 1 slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 62m² en 42m²;
• derde verdieping: één 1 slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 41m².

Vergund geacht

-          Positief advies voor 5 woonentiteiten op basis van oude woonkaarten.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en herinrichten van het gebouw tot een handelspand met 3 appartementen;

-          wijzigen van de voorgevel: 

• hercementeren van het gevelparament;
• het schrijnwerk voorzien in donkergrijs aluminium;
• het vitrineraam vergroten en pui voorzien van 2 toegangsdeuren, één voor handel, één voor de appartementen; 

-          volledig dichtbouwen van het gelijkvloers en dit volledig omvormen naar handelsruimte; 

-          het voor- en achterhuis worden fysiek verbonden door het maken van interne doorgangen en trapjes voor het te overbruggen hoogteverschil;

-          er wordt een extra volume op de 2de verdieping voorzien om de 3de verdieping van een terras te kunnen voorzien;

-          indeling:

• 1ste verdieping: appartement met 3 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 103m², zonder buitenruimte;
• 2de verdieping: appartement met 3 slaapkamers met een netto-vloeroppervlakte van 95,2m² en buitenruimte van 5,5m²;
• 3de verdieping: appartement met 1 slaapkamer met een netto-vloeroppervlakte van 41m² en buitenruimte van 5,75m²;

-          de platte daken worden ingericht als groendak. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:

bij verbouwingen, uitbreiding of toevoeging van volumes met de open ruimte per perceel bewaard blijven of vergroten.  Het perceel wordt volledig bebouwd, waardoor er geen open ruimte meer overblijft; 

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte:

het gelijkvloers wordt volledig bebouwd.  Bij toename van volume, dient de achterste 5m tot aan de perceelsgrens gevrijwaard te blijven van bebouwing indien men verbouwingen uitvoert of volume toevoegt.  

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          artikel 18 Algemene bepalingen:

de nieuwe inkom naar de handelszaak heeft een niveauverschil van 11cm ten opzichte van het straatniveau.  Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 27 Open ruimte: 

bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. Er werd extra bebouwing toegevoegd op het gelijkvloers, hierdoor is het volledige perceel bebouwd en blijft er dus geen open ruimte meer over; 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen, artikel 1.2.1 Bouwdiepte van het RUP 2060 en artikel 27 Open ruimte van de bouwcode.Zo wordt de open ruimte van het perceel volledig bebouwd en wordt de achterste 5m tot aan de perceelsgrens op de begane grond niet gevrijwaard van bebouwing. Gezien de begane grond een handelsfunctie betreft waarbij in voorliggende aanvraag de open ruimte over weinig kwaliteit beschikt gezien de hoge bebouwing rondom en het feit dat volledig bebouwde percelen kenmerkend is in het bouwblok kan een afwijking gemotiveerd worden.

Functionele inpasbaarheid

Het betreft een renovatieproject van een pand met gelijkvloers handelsruimte en daarboven woonruimten. Het pand staat al geruime tijd leeg. Door de renovatie verbetert de kwaliteit van dit pand. Het is gelegen in een zone waar gemengd winkelruimte en woningen op het gelijkvloers voorkomen. Dit is ook zo toegelaten volgens RUP Antwerpen 2060. De handelsruimte vergroot en wordt geoptimaliseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het verminderen van het woonprogramma met 2 woonentiteiten en het toevoegen van een terras voor de 2 bovenste woongelegenheden wordt de woonkwaliteit van het pand danig verbeterd. De beperkte uitbreidingswerken op de begane grond en de 2de verdieping zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik past zich in in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 35m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 110m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drie slaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 80m²) kan hoogstens een twee slaapkamer appartement herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het niveauverschil van de nieuwe inkom naar de handelszaak uit te voeren conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;

3.      het appartement op de eerste en tweede verdieping in te richten als een twee slaapkamer appartement;

4.      het appartement op de derde verdieping in te richten als een studio;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.