Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018141231 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer Eliot Lawson met als adres De Merodelei 37 te Berchem (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Kardinaal Mercierlei 72 te Berchem (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 23sectie B nr. 424E3 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen van een eengezinswoning tot een pand met drie wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 12/07/1939: vergunning (1275#5429) veranderingswerken;
- 04/03/1938: vergunning (1275#4879) woonkamer vergroten, bijkeuken bijbouwen;
Laatst vergunde toestand
- idem bestaande;
Bestaande toestand
- een pand in gesloten bebouwing bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;
- het pand is ingedeeld als een eengezinswoning;
- de bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt aan de rechterzijde 19,61 meter en aan de linkerzijde 18,96 meter;
Inhoud van de aanvraag
- De woning met een bruto-vloeroppervlakte van 363,7 m2 wordt ingericht als een meergezinswoning met drie wooneenheden;
- op het gelijkvloers wordt de achtergevel gelijk getrokken tot op een bouwdiepte van 19,76 meter;
- het gelijkvloers voorziet aan de straatzijde in een fietsenstalling;
- het duplex appartement (134 m2) wordt ingericht op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
- op het tweede en derde niveau richt men 1 slaapkamerappartementen in (56,34 m2 en 54,88 m2);
- de drie wooneenheden beschikken over een buitenruimte:
- het bestaande, schuin aflopende plat dak van het hoofdgebouw, wordt vervangen door een plat dak;
- het buitenschrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door wit aluminium schrijnwerk;
- de raamopeningen in de achtergevel worden gewijzigd en afgewerkt met een witgrijze bepleistering voorzien van grijs aluminium buitenschrijnwerk.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
21 december 2018 |
18 januari 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius |
21 december 2018 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
|
Onroerend Erfgoed |
28 januari 2019 |
6 februari 2019 |
Ongunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
21 december 2018 |
24 december 2018 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
21 december 2018 |
9 januari 2019 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
21 december 2018 |
29 januari 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode:
Het gelijkvloers dat aan de straatzijde grenst wordt ingericht als fietsenberging. Volgens de voorschriften moet dit ingericht worden als een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte zodat er regelmatig contact is tussen de gebruikers en de straat.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van zowel eengezins- als meergezinswoningen. De voorgestelde functie van meergezinswoning is niet vreemd in de omgeving en kan aanvaard worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 2 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1 De werkelijke parkeerbehoefte van de uitbreiding is 2.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. ‘Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. ’
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 0 = 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen. |
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De achtergevel wordt perceelbreed rechtgetrokken tot een bouwdiepte van 19,76 m, waar de bouwdiepte maximaal 19,61 m bedroeg. Tussen het gelijkvloers en de 1ste verdieping worden enkele licht hellende daken gewijzigd naar een plat dak. Op de bovenste verdieping wordt het licht hellende dak van het hoofdgebouw alsook gewijzigd naar een plat dak. Verder bedraagt de aanvraag geen volumewijzigingen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden ingestemd met het volume zoals voorgesteld.
Visueel-vormelijke elementen
Het wijzigen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel heeft een grote impact op o.a. de belevingswaarde van het pand. Het is dan ook onaanvaardbaar om het buitenschrijnwerk te wijzigen naar wit aluminium (cf. advies dienst monumentenzorg en Agentschap Onroerend Erfgoed). Het wijzigen van de achtergevel naar een witgrijze geïsoleerde siliconenpleister en ramen in aluminium grijs kan wel worden toegestaan, wegens een verwaarloosbare impact.
Cultuurhistorische aspecten
Het pand is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en is gelegen in CHE gebied. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar de bedrijfseenheid stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/monumentenzorg. De dienst gaf de volgende beoordeling: “Het betreft een burgerhuis in eclectische stijl, volgens de bouwaanvraag uit 1909 gebouwd in opdracht van luitenant Simon Ludovicus Baekelmans. Uit het bouwdossier vallen ontwerper noch aannemer af te leiden. Tot het bouwprogramma behoorde een koetshuis met paardenstal achteraan op het perceel.
Met een gevelbreedte van drie traveeën, omvat de rijwoning vier bouwlagen onder een plat dak. De lijstgevel heeft een parement uit roomkleurige Silezische brikken in kruisverband, doorspekt met gele en bruin geglazuurde baksteen. Witte natuursteen is gebruikt voor de bewerkte borstweringspanelen, hoekblokken en sluitstenen, blauwe hardsteen voor de plint, waterlijsten en lekdrempels. Axiaal van opzet en geleed door waterlijsten, legt de compositie de klemtoon op de bel-etage. Deze wordt gemarkeerd door een driezijdige houten erker met topstuk. Verder is de opstand opgebouwd uit registers van steekboogopeningen met diamantkopsleutels en rankwerkfriezen op de borstwering. Een houten kroonlijst en tandlijst op klossen vormt de gevelbeëindiging. Het houten schrijnwerk van de inkomdeur met gietijzeren traliewerk en de vensters is bewaard, evenals de gietijzeren voetschraper.
De woning beantwoordt aan de typologie van de bel-etagewoning, ontsloten door een zijdelings ingeplante traphal. Volgens de bouwplannen omvat de begane grond de koetspoort, een ‘kabinet’, de traphal en de keuken, met pomphuis en wc in de achterbouw. De gebruikelijke enfilade van salon, eetkamer en veranda beslaat de bel-etage, achteraan geflankeerd door de badkamer. Op de eerste verdieping bevinden zich twee grote slaapkamers, op de tweede verdieping twee kleinere en een zolder.
Op basis van het aangeleverde fotomateriaal blijkt dat het pand nog waardevolle interieurelementen bevat. De kenmerkende vroeg 20e eeuwse plattegrond bestaande uit een enfiladestructuur van stijlkamers naast de traphal en de interieurelementen in deze salons (vloeren, lambrisering, stucwerkplafonds, schouwen en binnenschrijnwerk) op de eerste verdieping, zijn nog gaaf bewaard. Klassiek bevinden de mooiste salons zich op de bel-étage en versoberen ze naar boven toe.
De opengewerkte traphal en doorrit op de begane grond bleven grotendeels bewaard, in 1938 werd de doorrit naar achter dichtgebouwd.
De traphal inclusief lijstwerk en ornamentiek op de eerste verdieping en hoger bleven gaaf bewaard, net zoals de planindeling op de tweede en derde verdieping. Op deze verdieping is duidelijk een soberdere aankleding van de ruimtes merkbaar, het binnenschrijnwerk werd eveneens gewijzigd (vermoedelijk in de jaren ’30), de schouwmantels bleven bewaard.
Men wenst het pand op te delen in 3 individuele woongelegenheden.
Op de begane grond wordt de traphal met doorrit opgedeeld waardoor deze niet meer als geheel wordt ervaren. Achteraan wordt een indeling gemaakt die de oorspronkelijke structuur (die gewijzigd werd in 1938) niet respecteert. Er wordt een interne trap voorzien naar de eerste verdieping die mee deel uitmaakt van het duplexappartement. De trap bevindt zich gedeeltelijk in de traphal ter hoogte van het bordes op niveau 1. Er worden twee originele binnendeuren verwijderd om deze ingreep mogelijk te maken en de breedte van het bordes wordt gehalveerd.
Het binnenschrijnwerkgeheel tussen de zitkamer en de woonkamer wordt verwijderd. In de uitbouw wordt een keuken voorzien. Om hier meer openheid te creëren wordt hier de muur tussen de traphal en eetruimte verwijderd. Er wordt een verlaagd plafond geplaatst.
Op de tweede verdieping worden alle binnenmuren gesloopt en wordt achteraan een inpandig terras voorzien. Op basis van de aangeleverde informatie wordt de schouw in de centrale ruimte gesloopt. Ook hier wordt een verlaagd plafond voorzien dat zich gedeeltelijk voor de vensteropeningen in de voorgevel bevindt.
Op niveau 3 blijft de traphal behouden. De binnenmuren worden verwijderd en het platte dak dat schuin naar achter loopt, wordt rechtgetrokken, waardoor ook de achtergevel wordt verhoogd.
In de voorgevel wordt nieuw schrijnwerk geplaatst (wit aluminium), de achtergevel wordt geïsoleerd en aangepast aan de nieuwe functies.
De voorgestelde ingrepen houden onvoldoende rekening met de erfgoedwaarden van het pand: de planindeling en de nog aanwezige interieurelementen worden niet gerespecteerd.
Gelet op de aanpassingen uit het verleden is het afsluiten van de doorrit naar achter aanvaardbaar maar het geheel van de opengewerkte trap met drie kolommen moet als 1 geheel afleesbaar blijven.
Het inbrengen van een interne trap tussen de begane grond en niveau 1 dient onderzocht te worden in functie van maximaal behoud van de traphal en bijhorende ornamentiek enerzijds en behoud van de planindeling op de eerste verdieping anderzijds. Nu is de impact van de nieuwe trap te groot en doet deze afbreuk aan de te behouden planindeling, de aanwezige ornamentiek en de waardevolle interieurelementen.
Het is niet duidelijk hoe wordt omgegaan met de interieurelementen op de gaaf bewaarde eerste verdieping. Deze dienen maximaal bewaard te blijven.
Te behouden elementen op de tweede verdieping zijn de planindeling en de schouwen. Er kunnen openingen gemaakt worden tussen de verschillende ruimtes in de vorm van portieken. Hierdoor blijft de oorspronkelijke indeling wel afleesbaar. Het plaatsen van een verlaagd plafond dat gedeeltelijk voor de gevelopeningen komt, is niet aanvaardbaar.
De aanpassingen aan het dak zijn aanvaardbaar in functie van het verhogen van de leefkwaliteit door een hogere binnenruimte te creëren.
Buitenschrijnwerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel de belevingswaarde van de voorgevel, het straatbeeld en de gehele stad ondersteunt. Oude ramen getuigen van het vakmanschap van schrijnwerkers en bepalen in sterke mate mee de eigenheid van een gebouw. Ze maken integrerend deel uit van de architecturale expressie van een pand. Het vervangen van het originele houten buitenschrijnwerk in de voorgevel door wit aluminium schrijnwerk heeft een grote impact op de beeldwaarde van het pand in het beschermd stadsgezicht. Indien het buitenschrijnwerk niet behouden kan blijven omwille van de slechte staat, kan vervanging en plaatsing van dubbele beglazing op voorwaarde dat het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in hout en dezelfde detaillering heeft als het bestaande schrijnwerk. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”
Gelet op het bovenstaande wordt ongunstig advies verleend. Het advies van de bedrijfseenheid stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/monumentenzorg wordt gevolgd en vormt grond voor een ongunstig stedenbouwkundig advies.
Het pand is gelegen in een beschermd stads- en dorpsgezicht van Kardinaal Mercierlei en omgeving. De aanvraag is voor advies opgestuurd naar het Agentschap Onroerend Erfgoed. De dienst gaf de volgende beoordeling: “Het bestaande beeldbepalende historische houten schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door aluminium schrijnwerk. Ook in de achtergevel wordt een waardevol gelijkvloers deurgeheel vervangen. Het is ook niet duidelijk of de bestaande dorpels behouden blijven. Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de directe werkende normen van de regelgeving Onroerend Erfgoed, namelijk met
- Passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerend erfgoeddecreet);
- Sloopverbod (art. 6.4.7 Onroerend erfgoeddecreet);
- Relevante bepalingen uit Onroerend erfgoedbesluit (art.6.4.4. Onroerend erfgoedbesluit van 16 mei);
- Bijzondere voorschriften uit Beschermingsbesluit (art.2 Beschermingsbesluit)”
Gelet op het bovenstaande wordt ongunstig advies verleend voor de aangehaalde handelingen. Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is bindend en vormt grond voor een ongunstig stedenbouwkundig advies.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af van de bouwcode artikel 12. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Op het gelijkvloers van elk gebouw dient er daarom minstens één levendige functie aan de straat te grenzen die met de straat en de passanten een relatie aangaat. Omdat op het gelijkvloers aan de voorgevel enkel een fietsenberging en een doorgang voorzien is, wijkt de aanvraag van dit voorschrift af.
Gezien de beperkte gevelbreedte en de beperkte ruimte in de kelderverdieping, is er voor dit project geen alternatief mogelijk voor de fietsenberging. De voorgestelde inplanting van de fietsenberging zorgt ervoor dat er voldaan wordt aan de vereiste om een fietsenberging te voorzien en maakt dat de fietsenberging vlot bereikbaar is vanaf de gemeenschappelijke inkomhal. Er kan een afwijking op dit voorschrift worden toegestaan.
Inzake privacy voldoet de aanvraag niet aan de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake lichten en zichten. De terrassen achteraan op de 2de en 3de verdieping hebben een zijdelingse inkijk op het rechterperceel. Om hinder inzake privacy te beperken dient tussen schuine zichten en het naastliggende goed minstens 0,60 m afstand te zijn.
Inzake (brand)veiligheid moet de aanvraag voldoen aan artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30 cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledig dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Dit wordt opgelegd als voorwaarde in een voorwaardelijk gunstige vergunning. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuw openbaar onderzoek, waarvoor in dat geval een nieuwe bouwaanvraag moet worden ingediend.
De tuin op het gelijkvloers is enkel bereikbaar via een van de twee slaapkamers. Dit is geen logische indeling en beïnvloedt het gebruiksgenot op een negatieve manier. Bovendien is het contact met de buitenruimte daardoor niet optimaal. In een ideale situatie is de gelijkvloerse tuin gelegen aan de leef-/ eetruimte van het appartement.
Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.
Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Beide appartementen op de verdiepingen voldoen hier niet aan, deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, gelet op het bindend ongunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed en de te kleine woonunits.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
29 november 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
21 december 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
19 februari 2019 |
|
Verslag GOA |
6 februari 2019 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
2 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden twee bezwaarschriften ingediend, waarvan twee gelijkaardig zijn.
Deze bezwaren laten zich als volgt samenvatten:
1. Privacy: de bezwaarindiener is bezorgd over afname van de privacy door de inpandig terrassen op de 2de en 3de verdieping en het groendak op de 1ste verdieping:
Beoordeling: De inpandige terrassen op de 2de en 3de verdieping voldoen niet aan de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake lichten en zichten. Daardoor is de privacy van pand nummer 74 niet gegarandeerd. De strijdigheid kan echter vervat worden in voorwaarden bij een voorwaardelijk gunstige vergunning door een afstand van 0,60 m tegenover de perceelsgrens te behouden, waardoor de privacy kan worden gewaarborgd. Deze afstand kan eenvoudig worden toegepast door het plaatsen van een scherm, plantbak, … Het groendak op de 1ste verdieping vermijdt en bemoeilijkt de betreding van het platte dak, waardoor het niet correct is te stellen dat het de privacy in het gedrang brengt. Door het groendak te voorzien kan het platte dak niet als terras gebruikt worden. Mits voldaan aan de voorwaarden kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt.
Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
2. Geluidsoverlast: de bezwaarindiener vreest voor toenemende geluidsoverlast door slechte isolatie.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de leefruimten, slaapkamers, badkamers,… is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van appartement, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Beschermd stadsgezicht: de vergunningsaanvraag lijkt strijdig met het streven om het stadsgezicht in stand te houden en te onderhouden. Het straatbeeld zal verder verstoord worden:
Beoordeling: Het straatbeeld kan enkel verstoord worden door externe wijzigingen aan het pand. In de voorgevel wordt enkel het buitenschrijnwerk gewijzigd. Advies werd gevraagd aan de bedrijfseenheid stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg dat uitgaat van instandhouding en onderhoud van erfgoed. Volgens de dienst is het buitenschrijnwerk effectief een erfgoedkenmerk van het pand en is het essentieel voor de belevingswaarde van de voorgevel, het straatbeeld en de gehele straat. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om het buitenschrijnwerk te behouden of te vervangen op voorwaarde dat het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in hout en dezelfde detaillering heeft als het bestaande schrijnwerk, waarbij de detailtekeningen moeten worden voorgelegd aan de dienst monumentenzorg. Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden zal het stadsgezicht en het straatbeeld niet verstoord of aangetast worden.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Veiligheid: volgens de bezwaarindiener werden veiligheidsvoorzieningen, nooduitgangen, brandtrappen, enz. niet voorzien in de tekeningen van de nieuwe toestand. Concreet is de bezwaarindiener bezorgt over veiligheidsvoorzieningen die de brandweer eventueel zal opleggen, zoals brandladders waardoor inbraak eenvoudiger wordt:
Beoordeling: Het is niet correct te stellen dat de veiligheidsvoorzieningen inzake brandweer niet werden opgetekend in de tekeningen van de nieuwe toestand. De aanvraag omvat een aparte plannenset (met sneden, terreinprofielen, grondplannen, geveltekening en inplatingsplan) die de brandweer in staat stelt om een correct advies op te maken. Deze plannenset werd toegevoegd aan het omgevingsloket. Het advies van de brandweer werd voor de voorliggende aanvraag aangevraagd en is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden van de dienst brandweer worden opgenomen in de vergunning. Inzake brandveiligheid zijn er voor de voorliggende aanvraag geen brandladders noodzakelijk waardoor onveiligheid inzake inbraak niet verhoogt. Bovendien zijn brandladders voorzien van bescherming waardoor men niet eender waar op daken kan overstappen.
Het bezwaar in ongegrond.
5. Parkeren: de bezwaarindiener meent dat er 6 extra bewonersparkeerkaarten nodig zijn voor de voorliggende aanvraag, wat druk legt op het parkeren in de straat die nu al onderhevig is aan moeilijk parkeren:
Beoordeling:
Het klopt niet dat er 6 extra bewonersparkeerkaarten nodig zijn voor het voorliggende project. Advies werd gevraagd aan de dienst mobiliteit. Volgens de dienst mobiliteit genereert de voorliggende aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte van 2 slechts parkeerplaatsen. De aanvrager is niet in staat om aan de werkelijke parkeerbehoefte te voldoen omwille van de perceelsbreedte van het pand dat minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12 §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats dan niet toegelaten. Bijgevolg wordt de aanvrager belast op de ontbrekende parkeerplaatsen.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.