2019_CBS_01243 - Omgevingsvergunning - OMV_2018145128. Theodoor Van Rijswijckplaats 4, Zwaardstraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/12/1971: vergunning (18#54284) voor bouwen beroepsschool na afbraak;

-          10/11/2017: vergunning (20171952) voor het verbouwen van een schoolgebouw naar een winkel en 7 appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          (ver)nieuwbouw van schoolgebouw tot woongebouw;

-          het pand heeft een gevel op de Theodoor Van Rijswijckplaats en een gevel in de Zwaardstraat;

-          volume aan de pleinzijde wordt uitgebreid met een teruggetrokken daklaag;

-          nieuwbouw aan de zijde Zwaardstraat van respectievelijk 3 en 4 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag;

-          inrichting van de kelderverdieping als berging en fietsenberging;

-          toegang woningen en 2 gelijkvloerse autostaanplaatsen aan de zijde van de Zwaardstraat;

-          inrichting van een handelsruimte op gelijkvloers en eerste verdieping, voorzien van een vide achter de gevel aan de pleinzijde;

-          inrichting van 4 studio’s en 3 appartementen op de verdiepingen;

-          de nieuwe geveldelen worden voorzien van een witte gevelbepleistering;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium;

-          bestaande gevel aan pleinzijde wordt voorzien van een dubbelhoge, beglaasde vitrine en inpandige terrassen op tweede en derde verdieping.

Bestaande toestand

-          de laatst vergunde toestand is momenteel in uitvoering;

-          de ruwbouwwerken zijn bijna volledig afgerond, onder andere het bijbouwen van het volume in de Zwaardstraat en het optrekken van het gebouw met een extra daklaag.

Inhoud van de aanvraag

-          het verminderen van het aantal woongelegenheden van 7 naar 3 appartementen;

-          uitbreiding commerciële ruimte op +1;

-          optrekken scheidsmuren achteraan op niveau +3;

-          interne wijzigingen op alle verdiepingen en aanpassing van de verticale circulatie;

-          wijziging gevelopeningen en schrijnwerk zijde Zwaardstraat;

-          wijziging gevelbekleding van de teruggetrokken daklaag. De gevel wordt aan de achterzijde van de Theodoor Van Rijswijckplaats en aan de zijde van de Zwaardstraat uitgevoerd in witte gevelbepleistering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen niveauverschillen:
  de toegang tot de winkel moet drempelloos zijn, met een drempel van max. 2 cm;
• artikel 20 Trappen:
  de trap in de winkel mag max. 17 opeenvolgende treden hebben zonder tussenbordes;
  de trap moet na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van min. 100 cm hebben;
  de trap moet leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede min. 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
  (De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
  • artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
    §1 elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht;
    §2 elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
    de ‘polyruimte’ op de 2de en 3de verdieping voldoet niet aan de voorgeschreven minimale lichtinval en minimale luchttoevoer voor een verblijfsruimte.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 18 Algemene bepalingen niveauverschillen:
de toegang tot de winkel moet drempelloos zijn, met een drempel van max. 2 cm. Uit de plannen blijkt dat de vloerpas van het gelijkvloers op het niveau van het maaiveld ligt en dat de toegangsdeur kan verlaagd worden tot dit niveau. Dit wordt dan ook opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning;

-          artikel 20 Trappen:
de trap in de winkel mag max. 17 opeenvolgende treden hebben zonder tussenbordes;
de trap moet na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van min. 100 cm hebben;
de trap moet leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede min. 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand. Als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning wordt opgelegd dat de trap zodanig dient te worden uitgevoerd dat aan al deze voorschriften wordt voldaan.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
§1 elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht;
§2 elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden;
de ‘polyruimte’ op de 2de en 3de verdieping voldoet niet aan de voorgeschreven minimale lichtinval en minimale luchttoevoer voor een verblijfsruimte. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes. Als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning wordt bijgevolg opgelegd dat de polyvalente ruimtes niet als verblijfsruimtes mogen worden ingericht of gebruikt.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat aanpassingen aan een eerder vergund bouwproject. De functie handel op het gelijkvloers blijft in deze nieuwe aanvraag behouden en de volledige eerste verdieping wordt bij de handelsfunctie gevoegd. De bestaande trapkern en inkom langs de zijde van de Zwaardstraat blijft behouden. De interne trap van de handel wordt verplaatst van achteraan in de handelsruimte naar vooraan in de vide. In het midden van de winkel was er een bestaande kern, deze blijft behouden zoals in de oorspronkelijke situatie om technische redenen. De aanpassingswerken hebben geen negatieve impact op de detailhandelsstructuur. De bovenliggende verdiepingen blijven behouden als meergezinswoning.
De aanvraag is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies op de Theodoor Van Rijswijckplaats en in de Zwaardstraat.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden 15 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder die te bereiken zijn via een trap met goot.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken voorzien een kleine uitbreiding aan de achterzijde van het bestaande en vergunde volume en beogen een beperkte vergroting van de handsoppervlakte en een vermindering van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De daklaag aan de voorgevel van de Theodoor Van Rijswijckplaats wordt conform de laatst vergunde toestand uitgevoerd in antracietkleurige zinken beplating. De gevelbekleding van de teruggetrokken daklaag wordt aan de achterzijde van de Theodoor Van Rijswijckplaats en aan de zijde van de Zwaardstraat uitgevoerd in witte gevelbepleistering. Dit is geen kenmerkend gevelmateriaal voor een (teruggetrokken) daklaag. Als voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd dat de gevels van de daklaag integraal dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de laatst vergunde toestand van 2017, zijnde antracietkleurige zinken beplating.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een gebied met culturele, historische en/of esthetische

waarde, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde beoordeeld worden. Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is gunstig:

‘De aangevraagde werken zijn aanpassingen aan de recent afgeleverde vergunning. In het kader van de toemalige ingrijpende vergunningsaanvraag werd geoordeeld dat de werken geen invloed hadden op de erfgoedwaarde van het pand of zijn omgeving. We hernemen dit advies dan ook voor de huidige aanvraag.’

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de toegang tot de winkel moet drempelloos zijn, met een drempel van max. 2 cm;

3.      de trap in de winkel dient te voldoen aan onderstaande voorschriften:

-            de trap mag max. 17 opeenvolgende treden hebben zonder tussenbordes;

-            de trap moet na afwerking een netto vrije doorgangsbreedte van min. 100 cm hebben;

-            de trap moet leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede min. 40 cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand;

4.      de polyvalente ruimtes op de tweede –en derde verdieping mogen niet als verblijfsruimtes worden ingericht of gebruikt;

5.      alle gevels van de daklaag dienen integraal te worden uitgevoerd in antracietkleurige zinken beplating, conform de laatst vergunde toestand van 2017;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschriften ingediend, handelend over:

1.      Verlagen van de scheidingsmuur: de gemeenschappelijke scheidingsmuur op de eerste verdieping ter hoogte van het groendak wordt volgens de plannen verlaagd, maar volgens de aannemer zal de scheidingsmuur in zijn huidige toestand bewaard blijven. De vergunning dient gewijzigd te worden naar de werkelijke uitgevoerde toestand.
Beoordeling:
Uit de aanvraag blijkt niet dat de bewuste scheidingsmuur wordt verlaagd. Geschillen met betrekking tot scheidingsmuren zijn in principe een burgerrechtelijke kwestie en zijn niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.