2019_CBS_01031 - Omgevingsvergunning - OMV_2018146412. Lange Nieuwstraat 31. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/06/2015: vergunning (2015763) voor het wijzigen van de functie van kantoor tot 1 appartement en 9 studentenkamers;

-          10/11/2016: weigering (20161891) voor het wijzigen van functie: van studentenkamer naar reca-ruimte.

Laatst vergunde toestand

-          het pand in gesloten bebouwing telt 5 bouwlagen onder een mansardedak.

-          op het gelijkvloers werden 3 studentenkamers ingericht met een gemeenschappelijke keuken, sanitair plus een gemeenschappelijke fietsenberging achteraan;

-          de bestaande doorrit aan de linkerkant bleef behouden;

-          op de 1ste verdieping werd een appartement en een studentenkamer voorzien;

-          op de 2de verdieping werden nog eens 5 studentenkamers ingericht, waarvan 4 met eigen badkamer en/of kitchenette;

-          achteraan is een volume afgebroken ten behoeve van open ruimte.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand. 

Inhoud van de aanvraag

-          2 studentenkamers aan de straatzijde van het gebouw worden omgevormd tot een broodjeszaak;

-          er zal een nieuwe toegang voorzien worden voor de overige studentenkamers in de doorrit aan de linkerzijde van het pand;

-          een bestaande, maar afgesloten opening tussen beide panden zal terug opengemaakt worden;

-          er gebeuren geen wijzigingen aan de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en zone voorcentrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  voor de nieuwe functie is geen afvalberging voorzien conform dit artikel;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“De geplande werken zijn niet aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. De scheimuur tussen beide panden wordt over de halve lengte weggebroken. In de historische binnenstad zijn de scheimuren vaak de oudste en meest interessante getuigen van de middeleeuwse woningbouw. Het versteningsproces van scheimuren vond zeer vroeg plaats en de muren bleven bewaard zelfs wanneer de rest van de woning volledig werd ver- of herbouwd. Het zeer plaatselijk doorbreken van de scheimuren is eventueel te bekijken. “

Het standpunt van monumentenzorg kan bijgetreden worden. Het gevelbeeld toont zich als 2 panden en ook achterliggend is deze structuur nog aanwezig, op enkele beperkte doorbrekingen na. Het volledig weghalen van de muur doorbreekt de tweeledigheid van deze panden. Bovendien zal de hoofdinkom met achterliggende circulatieruimte nu via de naastliggende doorrit gebeuren. Een toegang tot de circulatieruimte en de circulatieruimte op zich moeten kwalitatief zijn.

Het combineren van een doorrit voor auto’s met toegang tot studentenwoningen voldoet hier niet aan en kan zelfs als onveilig beschouwd worden. Door het gebrek aan informatie maakt dat er geen duidelijkheid is over het gebruik van deze doorgang. Hierdoor kan de compatibiliteit tussen gebruik door voetgangers en gemotoriseerd verkeer (frequentie) niet worden beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

De omvorming naar een broodjeszaak is principieel gunstig te beoordelen op deze plek. Het is een kleinschalige oppervlakte (64m²). Het pand is gelegen in de studentenbuurt en de functie reca/broodjeszaak is op deze locatie aanvaardbaar  (cfr. advies ondernemen en marketing).

Hoewel het pand in een kotstopzone ligt en een vermindering van studentenkamers positief is, zijn de geplande werken geen verbetering op het vlak van woonkwaliteit en erfgoed.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bouwaanvraag werd voorgelegd aan de brandweer voor advies. Dit advies is ongunstig omwille van de vele en belangrijke conceptuele tekortkomingen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          ongunstig advies Brandweer;

-          verminderde erfgoedwaarde.

Standpunt college
Het College sluit zich grotendeels aan bij het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar, doch volgt de argumentatie met betrekking tot het behoud van de scheimuur niet.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager de ruimte van twee naast elkaar gelegen gebouwen wenst te verbinden door het wegbreken van de scheimuur over de halve lengte , met de bedoeling de aanwezige handelszaak (broodjeszaak) te kunnen uitbreiden.
Deze uitbreiding kan aanvaard worden.
De panden liggen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde (CHE-gebied) ,
doch zijn op zich niet geïnventariseerd.
In het advies van de dienst monumentenzorg wordt geargumenteerd dat deze sloop niet kan bijgetreden worden.
Nochtans zijn de twee naast elkaar gelegen gebouwen reeds in het verleden met elkaar verbondengeweest door het doorbreken van de scheimuur op diverse plaatsen om een doorgang te realiseren. Op de plaats van de handelszaak is er ook reeds een doorgang die thans vergroot wordt. De scheimuur wordt tenslotte niet geheel maar gedeeltelijk verwijderd.
Aan de gevel en het uitzicht van de gebouwen in het straatbeeld wijzigt niets.
In deze omstandigheden zou het doorbreken van de scheimuur aanvaardbaar zijn en wordt dit niet weerhouden als weigeringsgrond voor de vergunning.
Om andere redenen zoals vermeld in het verslag van de gemeentelijk omgevingsambtenaar dient de aanvraag wel geweigerd te worden.