2019_CBS_01248 - Omgevingsvergunning - OMV_2018063611. Waalsekaai 44. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/1/1912: vergunning (1911#2025) voor twee huizen.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit 5 bouwlagen onder plat dak;

-          in de aanvraag uit 1912 is eveneens het pand in de Lakenstraat 16 mee opgenomen;

-          de gevel is uitgevoerd in een geel bakstenen parement met rode bakstenen banden en een hardstenen plint en doorlopende onderdorpels;

-          het pand ligt op de hoek van de Waalsekaai met de Lakenstraat;

-          op de gelijkvloerse verdieping is een estaminet gevestigd met aangrenzend een kamer en een cabinet;

-          in de hoek links achteraan gezien vanaf de Waalsekaai is een open koer van 3,22 meter op 2,73 meter;

-          over de indeling op de verdiepingen is geen informatie in de vergunning te vinden;

-          Waalsekaai:

• de gevel bestaat uit 2 traveeën met op de gelijkvloerse verdieping in de linkse travee een deur en raam die breder uitstaan dan de breedte van de travee op de verdiepingen;
• de deur is uiterst links met daarachter in L-vorm de traphal.

-          Lakenstraat:

• de gevel bestaat uit 3 traveeën waarbij de deur links zit.

Bestaande toestand

-          de muren van de aangrenzende kamer en cabinet zijn doorgeslagen en ook de perceelgrens met Lakenstraat 16 is over een helft van de lengte op de gelijkvloerse verdieping doorgeslagen voor extra ruimte van de gebruikerszaal en het creëren van apart sanitair voor mannen en vrouwen;

-          de muur parallel met de Lakenstraat die de koer afscheidt van de binnenruimte is eveneens doorgeslagen en de koer is dichtgemaakt;

-          per verdieping is er telkens een appartement met een gelijkaardige indeling: een doorloop aan kamers met de wc aangrenzend op de koer van weleer;

-          de traphal bevindt zich parallel aan de Waalsekaai en grenst tegen de open ruimte;

-          op de verdieping is het perceel niet volledig dichtgebouwd: er blijft een open ruimte van 2,14 meter op 2,87 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          De vier bestaande én geacht vergunde woningen worden omgevormd tot twee duplex appartementen - beide met 2 slaapkamers en NVO > 80m² - en worden voorzien van een inpandig terras.

-          op de eerste verdieping bevindt zich nog een gedeelte gebruikerszaal en de toiletten van de horeca;

-          op de vijfde verdieping bevindt zich de leefruimte, het terras loopt inpandig onder het dak schuin over de hoek van het pand;

-          de vijfde verdieping is uitgevoerd als mansardeverdieping in antracietkleurige zink;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 27: Open ruimte:  Bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet 20% open ruimte zijn: de koer is echter dichtgebouwd;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De bebouwde grondoppervlakte neemt toe waardoor conform artikel 27 van de bouwcode minimum 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld buitenruimte moet zijn. In specifieke gevallen bestaat de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van dit artikel. De aanvraag heeft betrekking op een klein hoekperceel en meet minder dan 20 meter aan beide straatkanten. Bovendien heeft de bestaande lichtschacht weinig meerwaarde bij de gewenste horecafunctie en de twee bovenliggende duplexappartementen. Met toepassing van artikel 3 kan een afwijking op artikel 27 toegestaan worden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet op de gelijkvloerse en eerste verdieping een horecafunctie. In de bovenliggende verdiepingen, inclusief daklaag, worden twee duplex appartementen voorzien. Deze functies zijn inpasbaar in de omgeving van de gedempte zuiderdokken, waar zowel horeca als wonen kenmerkende functies zijn. Deze zijn in overeenstemming met bestemmingsvoorschriften van RUP-Binnenstad.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vier bestaande geacht vergunde woningen worden omgevormd tot twee duplex appartementen, elk met twee slaapkamers en beide groter dan 80m² NVO. Ze worden voorzien van een inpandig terras. Dit is een verbetering van de algemene woonkwaliteit.

Bovendien staat het voorgestelde programma meer in verhouding tot de draagkracht van het pand.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De nieuwe bouwhoogte meet na het toevoegen van een daklaag en technische uitsprong 22 meter. De nieuwe dakhoogte bedraagt 20,74 meter. De voorgestelde hoogte is ruimtelijk aanvaardbaar en in overeenstemming met de kenmerkende bouwhoogtes in de omgeving. Intern wijzigt nagenoeg de volledige indeling van het pand waarbij de lichtschacht wordt volgebouwd. De motivatie van deze ingreep werd besproken in het onderdeel ‘afwijking van de voorschriften’.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

In de plint aan de Waalsekaai worden de bestaande gevelopening vergroot waarbij er een derde gevelopening wordt toegevoegd. Aan de Lakenstraat wordt de bestaande gevelopening rechts ingericht als toegang voor de appartementen. De aanvraag vergroot op de derder verdieping aan de Lakenstraat twee gevelopeningen tot op de vloerplaat en voorziet een borstwering in glas. De ruimte achteraan doet dienst als inpandig terras. De nieuwe daklaag wordt voorzien in antracietkleurig zink met aan de binnenzijde van de schuine raamopening een lichtkleurig materiaal. In de hoek van de daklaag wordt een inpandig terras voorzien. Aangezien de aanvraag betrekking heeft op een pand dat is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat opgenomen is in de vastgestelde inventaris sinds 08/11/2012 omwille van de architecturale waarde. Het pand is samen met het hoekpand aan de overzijde van de straat beeldbepalend in het straatbeeld. Het behoud van het volume en de buitenarchitectuur wordt vooropgesteld gelet op het behoud van het globale stadslandschap.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft art. 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Het project werd voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.

Op beide hoeken van de Waalsekaai met de Lakenstraat staan twee gelijkaardige meergezinswoningen van vijf bouwlagen met handelsgelijkvloers, getypeerd door gele bakstenen lijstgevels. De drie panden werden gebouwd voor rekening van bouwmeester P.J. Crisveldt rond 1911.

Het ensemble Waalsekaai 44/Lakenstraat 7 bestaat uit twee panden van drie + twee traveeën in de Lakenstraat en drie traveeën op de Waalsekaai. Het tegenoverliggende pand (Lakenstraat 16) telt twee traveeën op de Vlaamsekaai en zes traveeën in de Lakenstraat. De eenvoudige lijstgevels met een geel bakstenen parement worden gekenmerkt door rode bakstenen banden, hardstenen plint, hardstenen doorlopende onderdorpels en getoogde vensteropeningen met rollaag. Op de begane grond, aan de kant van de Waalsekaai vensterdeuren voor horecafunctie; het pand Lakenstraat 7 had oorspronkelijk een houten winkelpui. Het pand Lakenstraat 16 heeft een deurtravee geaccentueerd door balkons.

Beoordeling

Men wenst de gelijkvloerse en eerste verdieping in te richten als horecazaak. Op de tweede en derde verdieping wordt een duplexappartement gecreëerd, op de vierde en vijfde verdieping wordt eveneens een duplexappartement voorzien. Er wordt een daklaag in de vorm van een mansardedak voorgesteld. 

Alle vloeren en wanden worden gesloopt. Er wordt een volledig nieuwe structuur ingebracht in beton.

De gelijkvloerse gevel aan de zijde van de Waalsekaai wordt aangepast, er worden drie vensteropeningen tot op de grond voorzien. In de gevel in de Lakenstraat wordt de meest rechtse opening verlaagd en als deur ingevuld. Op de derde verdieping worden twee vensteropeningen verlaagd tot op vloerniveau en voorzien van een glazen borstwering aangezien zich hierachter een inpandig terras bevindt.

In het dakvolume worden eveneens vensteropeningen voorzien.

Aangezien het pand beeldbepaldend is in deze omgeving, wordt behoud van de buitenarchitectuur vooropgesteld.

De wijzingen in de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping houden voldoende rekening met de gevelarchitectuur en zijn aanvaardbaar. Het wijzigen van de gevelopeningen op de derde verdieping in de Lakenstraat en de invulling van de borstwering door glas, vormt een beeldverstorende wijziging. Als voorwaarde zal gesteld worden dat de vensteropeningen behouden moeten blijven, een invulling met schrijnwerk zal gelet op de achtergelegen terrasfunctie, niet worden opgelegd.

Er wordt houten schrijnwerk voorzien, de bovenzijde van het schrijnwerk volgt de getoogde vorm van de vensteropeningen niet. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden. Detailtekeningen van het buitenschrijnwerk moeten worden voorgelegd ter goedkeuring aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor plaatsing.

Een nieuwe daklaag op het bestaande volume is aanvaardbaar gelet op de context. Een hedendaagse vormgeving kan eveneens aangezien het een nieuwe toevoeging betreft. De uitwerking van de daklaag en de voorgestelde openingen en dakterras op de hoek, vormen echter geen versterking van het onderstaande inventarispand. Een beoordeling door de welstandscommissie wordt dan ook geadviseerd.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Dit advies wordt bijgetreden. De wijzigingen aan de plint zijn aanvaardbaar en verenigbaar met de architectuur van het pand. Bovendien versterkt dit de levendigheid van de plint.

Het vergroten van de gevelopeningen naar onder toe, op de derde verdieping, is echter storend voor de beeldkwaliteit van het pand. Verder werd naar aanleiding van het advies van Monumentenzorg de daklaag voorgelegd aan de Welstandcommissie. Hierbij adviseerden zij om de schuine raamopening van de daklaag orthogonaal uit te voeren i.pl.v. trapeziumvormig, en met een donkere kleurstelling aan de binnenzijde.

Op basis van dit globale advies werd door de aanvrager zelf een aangepast ontwerp gemaakt dat in voorwaarden in deze vergunning zal worden opgenomen, met deze nieuwe plannen ter illustratie:

-          BA_WDT_G_N_02_lakenstraatADD1

-          BA_WDT_G_N_01_waalsekaaiADD1

-          BA_WDT_I_N_01_inplantingADD1

-          BA_WDT_L_N_01_legendeADD1

-          BA_WDT_P_N_07_niveau_5ADD1

-          BA_WDT_G_B_02_lakenstraatADD1

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de uitwerking van de daklaag en voorgevels als volgt uit te voeren:

2.1.  de bestaande gevelopening aan de zijde van de Lakenstraat op de derde verdieping zijn te behouden;

2.2.  De achterliggende ruimte op de 3de verdieping kan ingericht worden als wintertuin op voorwaarde dat ze niet tot het verwarmd volume behoort;

2.3.  de schuine raamopeningen (kapellen) van de daklaag zijn orthogonaal uit te voeren i.pl.v. trapeziumvormig, en met een donkere kleurstelling aan de binnenzijde;

2.4.  Dit wordt geïllustreerd op de bij de vergunning gevoegde extra plannen met bestandsnaam:

• BA_WDT_G_N_02_lakenstraatADD1
• BA_WDT_G_N_01_waalsekaaiADD1
• BA_WDT_I_N_01_inplantingADD1
• BA_WDT_L_N_01_legendeADD1
• BA_WDT_P_N_07_niveau_5ADD1
• BA_WDT_G_B_02_lakenstraatADD1

3.      de bovenzijde van het houten schrijnwerk moet de getoogde vorm van de vensteropeningen volgen;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten