2019_CBS_00543 - Omgevingsvergunning - OMV_2018123537. Terbekehofdreef 37-37A. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/02/1961: vergunning (238#10976) voor het bouwen van een landhuis;

-          26/09/1965: vergunning (222#1004) voor het bouwen van een magazijn en bureel;

-          10/03/2017: vergunning (20162867) voor het slopen van een woning en het verbouwen van een ontvangstruimte (werd niet uitgevoerd);

-          07/07/2017: goedkeuring van het ontwerp- eindrapport voor de waterstudie Ter Beke Zuid door het College van burgemeester en schepenen;

-          06/07/2018: weigering (20181043)  voor het herinrichten van een parkeerterrein gelet op het ongunstig advies van brandweer.

Laatst uitgevoerde vergunning (26/09/1965)

-          perceel voorbehouden voor bedrijvigheid;

-          bedrijfsgebouw in open bebouwing met één bouwlaag onder een plat dak:

•         dimensionering 30,30 m breed, 50,59 m diep en 4,90 m hoog;

•         gevel afgewerkt in een combinatie van geschilderde baksteen en blauwe hardsteen met stalen schrijnwerk en aluminium poorten;

-          in de zone voor het gebouw, grenzend aan de straatzijde, bevindt zich een eengezinswoning. De overige ruimte is ingericht als parkeerzone en biedt plaats voor het stallen van 30 auto’s.

Bestaande toestand

-          het aantal parkeerplaatsen werd teruggebracht naar 20;

-          gewijzigde terreinaanleg in asfalt en kiezel (voortuinstrook);

-          de boom aan de straatzijde (linker perceelgrens) werd geveld;

-          installeren van een hek en schuifpoort ter afsluiting van het perceel;

-          er werden reclamepanelen geplaatst  in de voortuin;

-          gewijzigde voorgevel:

•         de geschilderde baksteen werd vervangen door sandwichpanelen;

•         schrijnwerk en poorten in wit PVC;

•         zaakgebonden publiciteit tegen de voorgevel.

 Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een vrijstaande woning;

-          herinrichting van de buitenruimten van een bestaand bedrijf:

• voorzien van 28 parkeerplaatsen voor het stockeren van auto’s;
• inrichten van 12 parkeerplaatsen voor bezoekers en personeel;
• verharding in asfalt en waterdoorlatende klinkers;
• de niet verharde oppervlakte wordt ingericht als groene buffer en infiltratiekom;
• tussen de zone voor stockage en de publiek toegankelijke parkeerplaatsen wordt een groenbuffer voorzien in de vorm van een haag (hoogte 1,80 m);
• voorzien van een open fietsenstalling ter hoogte van de kantoren;

-          afsluiten van het perceel met een draad (hoogte 1,80 m) en een rolpoort aan de linkerzijde van het perceel;

-          verplaatsen van de bestaande reclamepanelen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater.

De aanvrager voorziet een buffervoorziening in plaats van een infiltratievoorziening en voegt hiervoor een motivatienota toe.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag voldoet aan de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 tuinafsluitingen:
  De voortuin wordt afgesloten door een hek en een haag met een hoogte van 1,80 m, daar waar deze een hoogte mag hebben van maximaal 1,00 m;
• artikel 44 vetafscheiders en olieafscheiders:
  Niet-overdekte parkings moeten voorzien worden van een olieafscheider. Deze werd niet opgetekend op de plannen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
In functie hiervan werd advies gevraagd aan Provincie Antwerpen, Departement Leefmilieu, Dienst Integraal Waterbeleid.

Hieruit blijkt dat de aanvraag verenigbaar is met de doelstellingen van het Decreet Integraal Waterbeleid (art. 5), aangezien het effect verwaarloosbaar is wanneer men zich houdt aan de algemene wettelijke voorwaarden.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van een zonevreemde woning en de reorganisatie van de buitenaanleg van een bestaand carrosseriebedrijf in industriegebied. De afbraak van de bestaande vrijstaande woning zonder nieuwbouw kan, gezien de bestemming van het perceel, gunstig worden beoordeeld. De parking is noodzakelijk voor de werking van het bedrijf en dus functioneel inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De buitenaanleg voorziet in een zone voor parkeren voor personeel en korte bezoekers en een achterliggend deel voor het parkeren van wagens voor en na onderhoud.

Tussen deze 2 zones wordt een groenbuffer voorzien die het straatbeeld ten goede komt. Het voorstel is hierdoor aanvaardbaar.

Op basis van de foto’s wordt vastgesteld dat de gevelbekleding werd gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand en dat er zaakgebonden publiciteit werd voorzien op de voorgevel.

Aangezien deze werken geen deel uitmaken van de aanvraag zullen deze worden uitgesloten uit de vergunning.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 19 van de bouwcode. De tuinafsluitingen in de voortuin is 1,8 m hoog in plaats van 1 m. Echter bevindt de aanvraag zich in industriegebied waar een dergelijke hoogte naar veiligheid wenselijk kan zijn en ruimtelijk inpasbaar is. De afwijking is aanvaardbaar, op voorwaarde dat de haag de eerste 5 m aan de straatzijde niet hoger is dan 1 m in functie van veiligheid voor de gebruikers van het openbaar domein.

Gelet op de activiteiten van het bedrijf zal er in voorwaarden worden opgelegd dat de afvoeren van de verharding moeten voorzien worden van een olieafscheider zoals gesteld in artikel 44 van de bouwcode.

De aanvrager voegt een motivatienota toe voor het voorzien van een buffervoorziening in plaats van een infiltratievoorziening zoals vooropgesteld door de verordening hemelwater.

In de conclusie van deze nota werd volgende opgenomen: “… De grondsamenstelling en het hoge grondwaterpeil maken het onwenselijk op dit terrein een correct functionerende infiltratievoorziening van voldoende schaal te voorzien. Er wordt op last van de diensten nu voorzien in waterdoorlatende verharding en een kleine infiltratiekom. Het risico op een slechte drainage en daarmee lang aanwezige plassen water is bestaand.

Er wordt meer dan het minimaal verplicht gestelde afwaterend oppervlak in een buffer opgevangen en via een vertraagde afvoer aan het riool aangeboden. In het licht van voorgenoemde zouden we het college willen verzoeken in de gegeven situatie af te zien van de verplichting een infiltratievoorziening voor het volledige oppervlak aan te leggen. “

Gelet op zowel het gunstig advies van Aquafin als van de Dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Antwerpen kan akkoord gegaan worden met voorliggende oplossing om het hemelwater te bufferen in plaats van te infiltreren.  Centraal op het perceel wordt nog een beperkte oppervlakte voorzien voor het infiltreren ven hemelwater.

Daar het deel van het terrein dat heringericht wordt ruimte heeft voor bijkomende aanplantingen die een positief effect hebben op de belevingswaarde van het industriegebied én dit in functie van de gekende waterproblematiek ook een bijkomend positief effect heeft, zal worden opgelegd in de voorwaarden hier, waar mogelijk in functie van de infiltratie- en buffervoorzieningen, maximaal aanplantingen van 1ste categorie te voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de activiteiten van het bestaande bedrijf werd er advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/vergunningen/dienst milieuvergunningen. Hun advies luidt als volgt: “De aanpassing van de buitenruimte vergt geen aanpassing van de reeds gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten (AN2010/238). Wat de waterbuffering en infiltratie betreft, werd door de aanvrager aan Waterlink en de provinciale dienst Integraal Waterbeleid advies gevraagd. Gelet op de (gedeeltelijke) uitvoering in waterdoorlatende verharding, wordt het stallen van geaccidenteerde voertuigen niet toegestaan op de parking. De randvoorwaarden opgenomen in de adviezen van Waterlink en de provinciale dienst Integraal Waterbeleid dienen gevolgd te worden bij uitvoering van het project om de infiltratie te maximaliseren en de druk op de riolering te verminderen.”

Bijgevolg zal het stallen van geaccidenteerde voertuigen op de waterdoorlatende verharding en de verharding aangesloten op de hemelwaterafvoer worden uitgesloten uit de vergunning.

Gelet op de aard van de werken werd er advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering/ontwerpers. Hun advies luidt als volgt: “ De nieuwe inrit komt 5m verder te liggen dan de bestaande inrit. De aanvraag vereist daarom de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe parking mogelijk te maken. De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inrit dient gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen. Er is momenteel een project van Stad Antwerpen lopende om onder andere de Terbekehofdreef heraan te leggen (projectnummer: SWOU11255). Het is daarom nodig dat de aanvrager zijn goedgekeurde plannen van de nieuwe inrit doorgeeft aan de consulent openbaar domein van het district Wilrijk en dat de timing van beide projecten goed op elkaar afgestemd wordt. Op het plan ‘terreininrichting nieuwe toestand’ staat dat de inritzone tot de parking wordt voorzien in asfalt. Dit dient gewijzigd te worden in betonstraatstenen 22x11x10 gelegd in elleboogverband. De onderbouw bestaat uit een geotextiel met daarop een zandcementfundering dikte 20cm en een legbed dikte 4cm. Door het opschuiven van de inrit dient de afstand van de nieuwe inrit tot aan de parkeerstrook herbekeken te worden in functie van de zichtbaarheid. Dit dient onderzocht te worden door het studiebureau dat het project SWOU11255 opvolgt.” Gelet op bovenstaande zullen de wijzigingen van het materiaal op openbaar domein worden uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden zal worden opgenomen dat de aanvrager contact moet opnemen met de consulent openbaar domein van het district Wilrijk om de geplande heraanleg van de straat en de voorliggende werken op elkaar af te stemmen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst stadsontwikkeling/ mobiliteit. Zij brachten volgens advies uit: “ In een vorige vergunning werd toegestaan een woning in de voortuin te slopen. Deze vergunningsaanvraag betreft de herinrichting van de ruimte voor het bedrijf.

De herinrichting heeft geen parkeerbehoefte. In de bestaande toestand zijn er 20 parkeerplaatsen. In de aangevraagde toestand komen er in totaal 40 parkeerplaatsen. De inplanting houdt rekening met de eerder gemaakte opmerkingen in het voortraject. Er worden enkele fietsenstallingen voorzien. Het is niet duidelijk of die overdekt zijn. Er wordt voorgesteld dit op te leggen in voorwaarden. Op de plannen staat dat de in/uitrit (deel over het openbaar domein) in asfalt wordt uitgevoerd. Hier moet echter gewoon het fietspad en voetpadmateriaal gebruikt worden van de stad/rest van de straat.”

Gelet op bovenstaande advies zal bij het verlenen van de vergunning worden opgelegd om fietsenstalplaatsen te overdekken. Het uitvoeren van de oprit in asfalt, gelegen op openbaar domein, zal worden uitgesloten uit de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.    de haag de eerste 5 m aan de straatzijde niet hoger dan 1 m te voorzien;

3.      de afvoeren van de verharding te voorzien van een olieafscheider conform artikel 44;

4.      de voorwaarden in het hydraulisch advies van Aquafin integraal na te leven;

5.      de algemene wettelijke voorwaarden van de dienst Integraal Waterbeleid integraal na te leven;

6.    in het deel van het terrein dat heringericht wordt maximaal aanplantingen van 1ste categorie te voorzien, aangepast aan de infiltratie- of buffervoorzieningen, die een positief effect hebben op de belevingswaarde van het industriegebied en de gekende waterproblematiek;

7.      contact op te nemen met de consulent openbaar domein van het district Wilrijk om de werken af te stemmen op de werken aan het openbaar domein;

8.      de fietsenstalplaatsen te overdekken;

Uitsluitingen

1.      het uitvoeren van de oprit op het openbaar domein in asfalt;

2.      vergunningsplichtige wijzigingen aan het bestaande bedrijfsgebouw.

3.      het stockeren van geaccidenteerde voertuigen op de waterdoorlatende verharding en de verharding aangesloten op de hemelwaterafvoer.