2019_CBS_00283 - Omgevingsvergunning - OMV_2018128520. Jezusstraat 39. District Antwerpen - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: het overgrote deel van de fietsstalplaatsen komt in de kelder te liggen in de plaats van op de gelijkvloerse verdieping wat de voorkeur heeft;

bovendien heeft de fietsgeul een helling van meer dan 80% wat ver uiteenligt met de aanbevolen 20%;

ook is het onmogelijk om de deur van de fietsenstalling te openen terwijl je met je fiets nog op de helling van de trap staat.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van onroerend erfgoed dd 14/09/2009. In CHE-gebied en voor panden opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

De dienst monumentenzorg adviseert het volgende:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand in de Jezusstraat en twee panden in de Lange Nieuwstraat. De panden in de Lange Nieuwstraat maken deel uit van een reeks van drie  eenvoudige diephuizen van elk twee traveeën en twee bouwlagen onder zadeldak met Vlaamse pannen waarvan de nok loodrecht op de straat staat (nr. 152) en een plat dak op nummer 154. Oorspronkelijk waarschijnlijk drie gelijke, verankerde (o.m. met gekrulde spie) trapgevels (zes tr. + topstuk) in traditionele bak- en zandsteenstijl, daterend XVI d-XVII a, thans echter grondig verbouwd en aangepast, nr. 150 gecementeerd, nr. 152-154 ontpleisterd. Oorspronkelijke ordonnantie als volgt: benedenverdieping met insteek (cf. de bewaarde uitstekende bovendorpels boven de winkelpui van nr. 152); hierboven waarschijnlijk twee kruiskozijnen, bij nr. 154 echter verkeerdelijk gereconstrueerd; een tweeledige top, geopend door een drielicht met lager centraal luikgat, waarboven een kleiner luikgat met uitstekende bovendorpel en steigergat voor hijsbalk. Gevelbekroning d.m.v. een overhoeks pinakel.

Interessante getuigen van XVI-traditionele bak- en zandsteenarchitectuur. Bewaarde maar deels aangepaste klassieke houten winkelpui aan nr. 152. Verbouwde winkelpui aan nr. 154.

De panden werden sterk uitgehold door eerdere vergunde en onvergunde ingrepen maar bevatten nog oorspronkelijke elementen waaronder bv tongewelfde kelders, moer- en kinderbalkroosteringen en dakkap… De panden zijn op alle verdiepingen met elkaar verbonden. Het gelijkvloers is quasi volledig opengewerkt.

De panden in de Jezusstraat, in oorsprong twee panden, zijn opgebouwd uit 2 x 2 traveeën en vier bouwlagen van het rechterpand voorzien is van een extra teruggetrokken daklaag en telkens twee traveeën. Daarnaast maakt ook het aansluitend volume van een travee deel uit van het project. 

Het object/ complex is waardevol. Een object/complex is waardevol wanneer voor delen van het interieur en/of het exterieur de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarde hoog zijn.

Men wenst de onvergunde wijzigingen aan de panden te regulariseren. Het dossier kent een ingewikkelde historie van vergunde, onvergunde en gewijzigd vergunde ingrepen.

Vandaag wenst men de bestaande toestand te regulariseren en enkele bijkomende wijzigingen te doen. Zo wordt het onvergunde aluminium schrijnwerk ter hoogte van de Lange Nieuwstraat vervangen door houten schrijnwerk. De intenties om de winkelpui van nr. 152 te herhalen op nr. 154 worden verlaten en er wordt geopteerd om de bestaande pui te bewaren en in te vullen met nieuw schrijnwerk.

Vanuit oogpunt monumentenzorg zijn de interne wijzigingen aanvaardbaar. De historische structuur blijft bewaard, de oorspronkelijke indeling was reeds zwaar verbouwd. Het volledig wegbreken van de achtergevel van nummer 152 op de eerste verdieping is verlaten en werd vervolledigd zodat het pand opnieuw als een diephuis gelezen wordt.

De wijzigingen aan het exterieur van de panden Lange Nieuwstraat 152-154 zijn niet aanvaardbaar.

Het behoud van de bestaande pui op nummer 154 is geen meerwaarde voor het pand. Gezien de stadslandschappelijke waarde van het pand dient de beeldwaarde van het pand gevaloriseerd. Het voorliggend ontwerp gaat hieraan voorbij door zijn opbouw, invulling en materialisatie.

Hoewel het vergunde ontwerp, namelijk het herhalen van de houten pui van nummer 154 op nummer 152 wetenschappelijk niet wordt geduid, strookt het veel meer met de historische bovengevel, de typologie van de 19de-eeuwse winkelpuien en met de stedelijke context, dan het voorliggende ontwerp.

Bovendien wordt de arrière-corps tussen beide puien gesupprimeerd waardoor er een doorlopend geheel wordt gecreëerd. Dit is niet wenselijk aangezien de panden als afzonderlijke entiteiten leesbaar moeten blijven. Op de bovenverdieping is de leesbaarheid al vertroebeld.

De restauratie van de winkelpui op 152 wordt onvoldoende geduid. In de vorige vergunningsaanvraag werd gevraagd om detailschetsen op 1/5de voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Deze ontbreken vandaag. Het is niet duidelijk welke elementen nieuw worden toegevoegd en welke gerestaureerd. Ook de materialisatie kan niet afgeleid worden uit de legende (14?). Wordt de blauwe hardstenen plint mee geschilderd? Dit is historisch niet correct.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geven we een voorwaardelijk gunstig advies indien   

1) De afgeleverde vergunning wordt uitgevoerd voor wat betreft de puien aan de Lange Nieuwstraat  (2 identieke houten winkelpuien op nr. 152-154 ) uiteraard dienen voldoende detailtekeningen en uitvoeringsgegevens overgemaakt aan de stedelijke dienst monumentenzorg

2) De puien worden uitgesloten uit de vergunning indien anders uitgevoerd en zowel het ontwerp als de uitvoering in detail worden teruggekoppeld met de stedelijke dienst monumentenzorg (restauratie nummer 152 en eventueel nieuw kwalitatief ontwerp op nummer 154).” 

Het advies van monumentenzorg wordt deels bijgetreden. De wijzigingen van het schrijnwerk zijn nooit met detailtekeningen aan monumentenzorg voorgelegd en dit dient alsnog te gebeuren. Het terugplaatsen van een houten gevelpui, waarvan niet zeker is of deze er ooit geweest is of hoe deze eruit zag, wordt niet gevolgd. Er wordt in het advies zelf ook aangehaald dat dit niet wetenschappelijk geduid is. Door twee verschillende gevelpuien te voorzien voor 152 en 154 zijn de panden terug duidelijker leesbaar als twee aparte entiteiten, ook na het supprimeren van de arrière-corps.

Enkel het voorleggen van detailtekeningen zal als voorwaarde opgelegd worden.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in het afgebakende kernwinkelgebied Jezusstraat (Centrum Antwerpen). Door de renovatie (herinrichting van o.a. fietsenstalling) wordt het commercieel gelijkvloers beperkt verruimd met een tiental m². Dit komt de zichtbaarheid en de verhuurbaarheid van het handelsgelijkvloers ten goede. Business en innovatie beoordeelde de wijzigingen dan ook positief.

Het klopt dat de wijzigingen tegenover de handelsoppervlakte gunstig zijn, maar ze hebben wel een negatieve impact op het gebruiksgenot van de fietsenstalling en bijgevolg de woonkwaliteit.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen zelf voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie. De dienst mobiliteit geeft volgende advies voor de voorziene fietsenstalling:

“De bestaande fietsenberging wordt deels verplaatst naar de kelder.

Er is plaats voorzien voor 8 fietsen. De gestalde fietsen blokkeren de toegang van en naar de traphal. De fietsenberging moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. (oa ruimte achter de fietsen…)

Er is een bijkomende fietsenberging voor 4 fietsen op het gelijkvloers. Ook deze is te klein en de ruimte achter de fietsen is onvoldoende.”

De fietsen kunnen inderdaad niet vlot uit beiden fietsenberging geraken. Op begane grond is er geen ruimte achter de fietsen en in de kelder is het ook moeilijk manoeuvreren. Bovendien is de trap 41°, wat te steil is om de fietsenstalling met fiets vlot te kunnen bereiken. Het is ook niet mogelijk om de deur bovenaan te openen als men de trap oploopt met fiets. De laatst vergunde toestand heeft een fietsenstalling op begane grond die rechtstreeks bereikbaar is vanaf het openbaar domein en ook voldoende groot is. De situatie verslechtert op een onaanvaardbare wijze. In voorwaarde zal opgelegd worden de fietsenberging in te richten zoals laatst vergunde toestand van het dossier 20152528.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de fietsenberging terug in te richten zoals ingericht in het dossier 20152528;

3.      de detailtekeningen van het nieuwe houten schrijnwerk in voorgevels van de panden Lange Nieuwstraat 152-154 terug te koppelen met de stedelijke dienst monumentenzorg;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/9/2009: vaststelling bouwkundig erfgoed: drie stadswoningen met houten winkelpui.

-          Jezusstraat 39-41:

• 16/03/1962: vergunning (18#43724) voor verbouwing;
• 13/8/2010: vergunning (3473#3589) voor Verbouwen van bestaande panden
• 26/02/2015: vergunning (3582#1798) voor het verbouwen van een meergezinswoning;
• 12/5/2016: vergunning (3620#2528) voor het regulariseren aanpassingen handelsruimte met 5 appartementen.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit een handelsgelijkvloers met 5 appartementen op de verdiepingen;

-          de kelder is enkel toegankelijk via een luik met trap vanuit de handelszaak;

-          11 fietsstalplaatsen worden op de gelijkvloerse verdieping ingericht;

-          Lange Nieuwstraat 152-154:

• op deze percelen staan 2 diephuizen met trapgevels;
• de winkelpui van beide diephuizen is een klassieke houten winkelpui met zijportaal, pilasters en entablement en heeft een natuurstenen plint;
• op de verdiepingen zijn de gevels uitgevoerd in bak- en zandsteen met speklagen;
• het schrijnwerk is van antracietkleurig aluminium;

-          Jezusstraat 39-41:

• de gelijkvloerse verdieping heeft links en rechts een glazen deur met ernaast een vaste raamvleugel van dezelfde hoogte en naast de deurhoge ramen, ramen met een hogere dorpelhoogte, maar gelijke bovenrand;
• de maximale hoogte van de schrijnwerkopening is 2,31 meter;
• de gevel boven de gelijkvloerse plint is beige gepleisterd;
• naast de etalage bevindt zich uiterst rechts nog een glazen, hogere deur, die naar de appartementen boven leidt;
• boven deze toegang is op de 2 verdiepingen telkens een raam geplaatst van 1,80 meter lang op 1 meter breed;
• het gevelvlak waarin deze toegang en de bovenliggende ramen ligt is visueel onderscheiden van het gevelvlak links door de grijze bepleistering;
• het pand bestaat uit 5 bouwlagen onder plat dak;
• de bovenste laag loopt enkel over de rechterkant van het dakoppervlak en is in grijze bepleistering afgewerkt;
• het schrijnwerk is van antracietkleurig aluminium;

Bestaande toestand

-          Lange Nieuwstraat 152-154:

• de winkelpui van nummer 152 is uitgevoerd als klassieke houten winkelpui met zijportaal, pilasters en entablement en is zwart geschilderd;
• er is een nieuwe voordeur, die enkel over 1/3de van de oppervlakte bovenaan raampjes heeft;
• de winkelpui van 154 heeft een moderne etalage tot op de grond met links opzij een deur;
• op het etalageraam werd over heel de doorzichtige oppervlakte een reclamefoto aangebracht van de kapperszaak die er gevestigd is;
• het schrijnwerk is zwart en de band boven en naast de gevelopening is het tevens zwart geschilderd;

-          Jezusstraat 39-41:

• op het handelsgelijkvloers zijn de gevelopeningen verhoogd: er is links een inkomdeur met vast raampaneel erboven en ernaast en rechts werd de deur-raamcombinatie vervangen door een groot, hoog etalageraam;
• boven de toegang van de appartementen uiterst rechts zijn de raamopeningen met 2,2 meter hoog en 2,7 meter hoog afwijkingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand (dit is conform de bestaande toestand van vergunning 3620#2528). 

Inhoud van de aanvraag

-          het betreft het regulariseren en verbouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          in de kelder wordt een afvalberging en een meterlokaal gecreëerd en wordt een kelderruimte van het handelsgelijkvloers gescheiden van die van de appartementen;

-          in de kelder van de appartementen komen ook 3 private bergingen;

-          een fietsenstalling voor 8 fietsen komt ook in de kelder te liggen, ze wordt bereikt via een nieuwe trap met fietsgeul;

-          naast de trap op de gelijkvloerse verdieping wordt nog een fietsenstalling voor 4 fietsen ingericht;

-          er wordt een nieuwe trap geplaatst met een hertekende draaiing;

-          Lange Nieuwstraat 152-154:

• bij de winkelpui van nummer 154 wordt het bestaande moderne schrijnwerk met ongewijzigde raamindeling vervangen door zwart geschilderd houten schrijnwerk;
• de levendige plint wordt gewaarborgd door het glas niet te bedekken met bestickering;
• rond het schrijnwerk wordt een band van nieuwe zwarte kleine tegeltjes aangebracht;
• er is geen arrière corps zichtbaar tussen de beide winkelpuien;
• in huisnummer 154 wordt een nieuwe voordeur gestoken, die enkel over 1/3de van de oppervlakte bovenaan raampjes heeft;
• het etalageraam rechts ernaast dat horizontaal tweedelig was volgens vergunning, wordt nu een groot raam binnen dezelfde gevelopening;
• het appartement op de eerste verdieping wordt heringericht en uitgebreid ten koste van de oppervlakte van het appartement op die verdieping in de Jezusstraat, de netto-vloeroppervlakte is 48,2 vierkante meter;

-          Jezusstraat 39-41:

• via deze vergunningsaanvraag wordt een bestendiging van de bestaande toestand van de gevel gevraagd;
• op het handelsgelijkvloers zijn de gevelopeningen verhoogd: er is links een inkomdeur met vast raampaneel erboven en ernaast en rechts werd de deur-raamcombinatie vervangen door een groot, hoog etalageraam;
• boven de toegang van de appartementen uiterst rechts zijn de raamopeningen met 2,2 meter hoog en 2,7 meter hoog afwijkingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand
• het appartement op de eerste verdieping wordt heringericht en verliest vloeroppervlakte aan het appartement in de Lange Nieuwstraat, de netto-vloeroppervlakte is 38,2 vierkante meter;
• het appartement op de tweede verdieping wordt heringericht en er wordt een tweede slaapkamer toegevoegd, de netto-vloeroppervlakte is 58 vierkante meter;
• in het duplexappartement op verdieping 3 en 4 wordt een tweede slaapkamer toegevoegd, de netto-vloeroppervlakte is 42,03 vierkante meter.