Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018104605 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV STEEN VASTGOED met als adres Hoogboomsteenweg 181 te 2950 Kapellen |
|
Ligging van het project: |
Kapelsesteenweg 603 te 2180 Ekeren (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 33sectie H nrs. 613T2 en 613L3 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
afbreken van een bestaande woning en bouwen van een meergezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/3/2018: weigering (20172238) voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van 14 appartementen met fietsenberging, ondergrondse parkeergarage en gemeenschappelijke tuin.
Laatst vergunde toestand
- geen laatst uitgevoerde vergunning.
Bestaande toestand
- het pand bestaat uit 2 bouwlagen onder een schuin dak met de nok haaks op de straat;
- de eerste verdieping springt uit met links een erker en ernaast een balkon;
- de voorgevel is opgebouwd uit rode baksteen;
- de gevel heeft rond de gevelopeningen witte decoratieve elementen en gekleurde glas in lood ramen boven de voordeur en in de raampjes onder het dak.
Inhoud van de aanvraag
- het betreft het slopen van de bestaande bebouwing en het optrekken van een meergezinswoning met 13 woonentiteiten;
- rechts op het perceel is er een doorgang van 3 meter breed naar 8 parkeerplaatsen voor bezoekers achteraan en naar een fietsenberging links achteraan op het perceel;
- de nieuwe meergezinswoning bestaat uit 3 bouwlagen met daarbovenop een teruggetrokken bouwlaag onder plat dak;
- de totale bouwhoogte bedraagt 12,97 meter;
- de voorgevel wordt op de plint en links en in het midden op de tweede verdieping afgewerkt in grijze baksteen;
- in het midden in u-vorm rond het accent in grijze baksteen op de tweede verdieping is de gevel afgewerkt in lichtgrijze crépi;
- de voorgevel springt op de eerste en tweede verdieping uit;
- de bovenste, derde verdieping springt terug uit de voorgevellijn en is afgewerkt in zink;
- de bouwdiepte bedraagt 17 meter;
- op de kelderverdieping is er een parkeergarage die bereikt kan worden via een autolift;
- de voorgevel springt rechts in en creëert daarmee een overdekte toegang tot de appartementen rechts en een wachtplaats op eigen terrein voor de voertuigen die de autolift gebruiken;
- op de gelijkvloerse verdieping bevinden zich 3 wooneenheden van netto 81 vierkante meter, 91 vierkante meter en 127 vierkante meter; deze zijn respectievelijk een eenslaapkamer-, tweeslaapkamer- en drieslaapkamerappartement met tuin;
- op de eerste verdieping bevinden zich 4 wooneenheden van netto 73 vierkante meter, 78 vierkante meter, 78 vierkante meter en 80 vierkante meter; de kleinste heeft één slaapkamer, de andere drie hebben 2 slaapkamers;
- op de tweede verdieping bevinden zich 4 wooneenheden van netto 73 vierkante meter, 75 vierkante meter, 75 vierkante meter en 78 vierkante meter; de kleinste heeft één slaapkamer, de andere drie 2 slaapkamers;
- op de bovenste verdieping bevinden zich 2 wooneenheden van netto 90 vierkante meter en 98,5 vierkante meter; ze hebben respectievelijk één en twee slaapkamers.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college merkt op dat de openlucht parkeerzone en oprit een groot aandeel van het perceel verhardt. Het is aangewezen het aandeel verharde ruimte te beperken, rekening houdende met het vooropgestelde gebruik als parking. Om deze reden wordt opgelegd om de parkeerplaatsen zelf in kunststof grasdals uit te voeren, ingezaaid met gras en de circulatieruimte te behouden zoals aangevraagd in waterdoorlatende verharding. De oprit dient voorzien te worden van een middenloper waar gras in geplant wordt.
De bestaande haag met de rechterbuur is een belangrijk onderdeel van het groene straatbeeld. Deze dient behouden te blijven of na de werken terug voorzien te worden als levendige nieuwe haag. Voor veiligheid, cfr. zichtbaarheid tussen rijbaan/oprit en voetpad, dient aan de straatkant over een lengte van 3 meter de haag maximum 1 meter hoog te zijn.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn |
28 september 2018 |
26 oktober 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius |
28 september 2018 |
15 oktober 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
28 september 2018 |
25 oktober 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Vlaams gewest, Agentschap Wegen en Verkeer Antwerpen |
28 september 2018 |
26 oktober 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Vlaamse Vervoermaatschappij - De Lijn |
28 september 2018 |
26 oktober 2018 |
Geen bezwaar |
|
PROXIMUS |
28 september 2018 |
11 oktober 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen |
28 september 2018 |
8 oktober 2018 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
28 september 2018 |
22 oktober 2018 |
|
Onafhankelijke Diensten/dienst Strategische Coördinatie/Loketwerking/Stadsloketten/Huisnummeringsteam |
28 september 2018 |
28 september 2018 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
28 september 2018 |
12 oktober 2018 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1: zone voor wonen (wo1), artikel 7: overdruk - detailhandel en artikel 9: overdruk - waardevol erfgoed.
Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Mariaburg.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
- Artikel 37: Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: er is geen aparte ruimte van minimaal 12 vierkante meter voorzien voor warmteproductie en leidingkokers.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er werden in de aanvraag geen afwijkingen geconstateerd waarover werd geoordeeld dat aan het college dient geadviseerd te worden ze als dusdanig te bekrachtigen.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet het optrekken van een meergezinswoning en gelet op de overeenstemming van deze functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 22 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw. Hierbij wordt er gekeken naar de grootte van de woningen.
4 appartementen tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,55; 4 x 1,55 = 6,2 9 appartementen > 90 m² met parkeernorm 1,8; 9 x 1,8 = 16,2
De parkeerbehoefte is 22,4 = 22.
|
|
De plannen voorzien in 22 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het project voorziet een ondergrondse parkeergarage met plaats voor 14 wagens. Achteraan het domein wordt een bezoekersparking ingericht met plaats voor 8 wagens. Dit brengt het totaal aantal parkeerplaatsen op 22. De afmetingen van deze parking zijn conform de richtlijnen van de stad Antwerpen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 22.
Dit aantal is toereikend.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 22 – 22 = 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 22 – 22 = 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 22 – 22 = 0.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het project is in overeenstemming met de overwegende bebouwing in de onmiddellijke omgeving. Zo is er in deze buurt in eerste instantie nagenoeg enkel sprake van gebouwen met 2 of 3 bouwlagen en dit telkens met een hellend dak. Het huidige project voorziet effectief in 3 bouwlagen met een teruggetrokken laag onder plat dak; deze typologie is licht afwijkend maar door de terugsprong is de visuele impact van de daklaag gelijkaardig aan die van een dak in hellende vorm. Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
Het voorstel voorziet voor de gevels een materialisatie in lichtgrijze pleister, grijze gevel- of natuursteen, zwart schrijnwerk en zinken gevelbekleding. Vermelde materialen worden veelvuldig gehanteerd in bebouwing in de ruime omgeving en voor dit type van panden en zijn bijgevolg in harmonie qua visueel oogpunt. Er wordt dan ook gunstig advies verleend voor dit deelaspect van de aanvraag.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de indeling van de kelder dient herschikt te worden om een centrale ruimte voor warmteproductie van minimaal 12 m² onder te kunnen brengen;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
7 september 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
28 september 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
4 oktober 2018 |
|
Einde openbaar onderzoek |
2 november 2018 |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
11 januari 2019 |
|
Verslag GOA |
14 december 2018 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Startdatum |
Einddatum |
Schriftelijke bezwaar-schriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften |
Petitie-lijsten |
Digitale bezwaar-schriften |
|
4 oktober 2018 |
2 november 2018 |
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd binnen de termijn van het openbaar onderzoek 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:
1. Harmonieregel: er bevinden zich in de omgeving geen meergezinswoningen van dergelijke omvang, met dit aantal bouwlagen. Bovendien strookt dit niet met één van de uitgangspunten van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg dat een kleinschalig woonkarakter beoogt.
Beoordeling:
Zowel het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg als de bouwcode stellen inderdaad dat de harmonieregel primeert bij het optrekken van nieuwe gebouwen. De omgeving wordt hier duidelijk gekenmerkt door bebouwing met 2 à 3 bouwlagen onder hellend dak, hetgeen in essentie bij het aangevraagde project eveneens het geval is. Al is er hier geen sprake van een daklaag in de vorm van een hellend dak maar als teruggetrokken bouwlaag met plat dak. De ruimtelijke en visuele impact van een dergelijke bouwlaag is echter vergelijkbaar met die van een correct ontworpen dakhelling.
Het feit dat een meergezinswoning wordt opgetrokken is niet in strijd met enig geldend voorschrift en dient principieel te worden afgewogen op basis van de draagkracht van de omgeving. Er wordt geconcludeerd dat er geen aanleiding is om een project van dergelijke omvang ongunstig te beoordelen op basis van de ligging aan de invalsweg, met de nodige voorzieningen inzake openbaar vervoer en dergelijke.
Het bezwaar is ongegrond.
2. Verdwijnen groen karakter:het typisch groene karakter van de wijk Mariaburg verdwijnt door het rooien van bomen dat vereist is voor het optrekken van het geplande gebouw.
Beoordeling:
Voor het optrekken van het nieuwe gebouw dienen welgeteld 2 bomen gerooid te worden (waarvan slechts 1 hoogstam) en kan de gehele achterste tuinzone gevrijwaard blijven. Het enige nadeel dat hierdoor optreedt is dat het groen niet meer expliciet zichtbaar is vanop de openbare weg doch het perceel is dan ook geen openbaar toegankelijk terrein, noch in zijn nieuwe noch in zijn huidige vorm, en er kan dan ook op dit zichtgroen geen aanspraak gemaakt worden in de zin van een verworven recht.
Het bezwaar is ongegrond.
3. Afbraak van gebouw met erfgoedwaarde:het bestaande gebouw dat dient gesloopt te worden staat beschreven op de inventaris van het onroerend erfgoed, is typerend voor de bebouwing in de wijk en dient behouden te blijven. Betreffende strookt bovendien niet met de uitgangspunten van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg dat het bewaren van het cultuurhistorische karakter van de buurt beoogt.
Beoordeling:
De aanvraag werd ter beoordeling voorgelegd aan de bevoegde dienst onroerend erfgoed en er werd een gunstig advies dienaangaande geleverd. De geplande afbraak wordt betreurd maar na onderzoek is gebleken dat omwille van jarenlange verwaarlozing niet enkel de interieurelementen verloren zijn gegaan maar dat ook de draagstructuur van het gebouw onherroepelijk is aangetast en dat de erfgoedwaarde aldus geheel uitgehold is. Een sloop is dus wel degelijk te verantwoorden.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en de vergunning af te leveren aan de aanvrager, die ertoe gehouden is volgende voorwaarden strikt na te leven:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken, strikt na te leven.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.