2019_CBS_00019 - Omgevingsvergunning - OMV_2018126486. Verbondstraat 50. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/10/1929: vergunning (1929#34603) gevel- en binnen veranderingen;

-          08/01/1930: vergunning ( 1929#35511) binnen veranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          Uit plan 1929#34603:

• Winkelruimte op de gelijkvloerse verdieping met achteraan een atelier
• Bovenliggend zijn twee wooneenheden ingericht

Bestaande toestand

-          een pand in gesloten bebouwing bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;

-          het pand bestaat uit een hoofdgebouw, achterbouw en een achterhuis  in het binnengebied en omvat het volledige perceel;

-          de handelsruimte  op het gelijkvloers  loopt door tot op het gelijkvloers van het achterhuis;

-          de bovenliggende verdiepingen van het achterhuis  zijn ingedeeld als wooneenheid en zijn gekoppeld aan de handelsruimte.

Inhoud van de aanvraag

-          de handel op het gelijkvloers wordt vervangen door een wooneenheid die verbonden blijft met het achterhuis waarin de slaapkamers en badkamers voorzien worden voor  het gelijkvloerse appartement;

-          afbraak van een gedeelte van de uitbouw zodat er  open ruimte wordt voorzien;

-          het hoofdgebouw wordt voorzien van een extra daklaag waardoor de nieuwe bouwhoogte  17,41 meter bedraagt;

-          de nieuwe daklaag wordt uitgevoerd als een mansardedak, met hierin een éénslaapkamerappartement (ca. 35,4m² NVO);

-          op de drie verdiepingen wordt telkens een éénslaapkamerappartement (ca. 47m² NVO) ingericht voorzien van een terras;

-          het aantal wooneenheden bedraagt na de werken 5 eenheden;

-          fietsenberging is voorzien in de kelder;

-          de gevels worden afgewerkt met een witte bepleistering;

-          het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwart aluminium;

-          de nieuwe gevelplint wordt uitgevoerd in blauwe hardsteen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. De meergezinswoning blijft verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Omwille van de functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping van commerciële ruimte naar wonen is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing:

Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorzien van een daklaag met behoud van de bestaande kroonlijst brengt de hoogte van het pand van 14, 82 meter naar 17, 97 meter. Tegen de scheidingsmuur van de rechterbuur wordt de bestaande koer van 5,8 m² vergroot tot een buitenruimte van 22 m². Hiervoor wordt een volume van de gelijkvloerse achterbouw gesloopt. Een functionele verbinding tussen de voorbouw en het achterhuis blijft behouden. Een deel van de scheidingsmuur van de linkerbuur wordt verlaagd zodat daglicht de binnenruimte beter kan bereiken. Het aangevraagde volume en de aangevraagde volumewijzigingen zijn aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voor –en achtergevels worden bepleisterd. De winkelpui vooraan wordt vervangen door ramen en voorzien van een arduinen plint. Het materiaalgebruik is sober en hedendaags en inpasbaar in een stedelijke omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet vijf wooneenheden waarvan er vier als vergund of geacht vergund beschouwd kunnen worden. De wooneenheden op de gelijkvloerse, eerste, tweede,  derde en vierde verdieping worden voorzien van een buitenruimte. Dit is een meerwaarde voor de leefkwaliteit van de verschillende units. Woonkwaliteit uit zich echter ook in de minimale oppervlakte van de units, gekoppeld aan het aantal bewoners (slaapkamers).

De appartementen op verdieping één, twee en drie zijn kleiner dan de beleidsnorm in Antwerpen (minimaal 60m² voor een éénslaapkamerapp.), en zijn dus eigenlijk te beschouwen als studio’s. Deze units kunnen echter volgens de logica van de planopbouw van het bestaande pand best ingericht worden als een éénslaapkamerappartement. Bovendien zijn ze te beschouwen als geacht vergund. Gezien deze situatie is het stedenbouwkundig aanvaardbaar om te stellen dat deze appartementen beperkt mogen afwijken van de minimale kwaliteitseisen inzake gebruiksgenot en comfort zoals vastgesteld in onder meer de Antwerpse beleidsrichtlijn, door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen,…
De oppervlakte van het bijkomende appartement in de daklaag bedraagt 35,4 m² en herbergt onvoldoende kwaliteit om ingericht te worden als een éénslaapkamerappartement.
Bovendien zijn in het pand reeds 3 kleine units aanwezig. Deze wooneenheid in de daklaag wordt uitgesloten uit deze vergunning en vergund als zolderruimte, al dan niet voor collectief gebruik. Deze daklaag kan wel een belangrijke meerwaarde bieden voor de woon –en leefkwaliteit van het pand, door deze bijvoorbeeld toe te voegen aan het appartement op de derde verdieping.  Op die manier kunnen er ook verblijfsruimtes ingericht worden. Dit vergt echter planaanpassingen, die onder meer door de brandweer moeten geadviseerd worden. Zodoende kan dit niet worden opgelegd in voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de dakverdieping (4de verdieping) in gebruik te nemen als (collectieve) zolderruimte;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

4.      het éénslaapkamerappartement 501(35,4m²) op de vierde verdieping wordt uitgesloten uit deze vergunning en onder voorwaarden vergund als zolderruimte. Dit werd in rood aangeduid op het grondplan van de dakverdieping;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten