2019_CBS_00016 - Omgevingsvergunning - OMV_2018127228. De Bruynlaan 51. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/08/1971: vergunning (222#2986) voor het verbouwen van een winkel/woning.

Laatst vergunde toestand

-          handelshuis van drie bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          het pand heeft een gevelbreedte van 5,6 meter, een bouwhoogte van 10 meter, een bouwdiepte van 14,8 meter met inpandige terrassen van 9,5 m² op de verdiepingen;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een handelsruimte. De bovenliggende woning is vanuit de handelsruimte bereikbaar via een draaitrap. Op de eerste verdieping zijn een leefruimte en keuken ingericht. Op de tweede verdieping een badkamer en twee slaapkamers;

-          de voorgevel werd opgetrokken in rode gevelsteen op de verdiepingen. Op het gelijkvloers werd de gevel met zwarte leistenen afgewerkt;

-          het schrijnwerk werd voorzien in grijskleurig aluminium.

Bestaande toestand

-          de garage rechts werd omgevormd tot een sas en vitrine voor de winkel;

-          het inpandig terras op de tweede verdieping werd niet uitgevoerd. De bouwdiepte op deze verdieping komt daardoor op 12,3 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en opsplitsen van een handelshuis met bruto-vloeroppervlakte van 300m² en tuin van 38m² naar een meergezinswoning  met vier éénslaapkamer-appartementen. De appartementen hebben volgende netto-vloeroppervlakten:

• appartement op het gelijkvloers: 61m² met tuin van 38m²
• appartement op de eerste verdieping: 58,8m² met terras van 9,5m²
• appartement op de tweede verdieping: 54,6m² met terras van 6,8m²
• appartement op de derde verdieping: 49,3m² met terras van 4m²;

-          bouwen van een extra bouwlaag onder mansarde;

-          verplaatsen van de traphal;

-          inrichten van een fietsenberging voor 7 fietsen in de kelder;

-          plaatsen van een nieuwe plint tot aan de eerste verdieping in blauwe steen, plaatsen van nieuw schrijnwerk in zwart aluminium, afwerking van de mansarde in imitatieleien.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan haar beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

Het College is echter van oordeel dat de aanvraag niet in aanmerking komt voor vergunning en sluit zich slechts gedeeltelijk aan bij het advies.

De aanvraag betreft onder andere het verbouwen en opsplitsen van een handelshuis met bruto-vloeroppervlakte van 300m² en tuin van 38m² naar een meergezinswoning  met vier éénslaapkamer-appartementen en hebben volgende netto-vloeroppervlakten:

o            appartement op het gelijkvloers: 61m² met tuin van 38m²

o            appartement op de eerste verdieping: 58,8m² met terras van 9,5m²

o            appartement op de tweede verdieping: 54,6m² met terras van 6,8m²

o            appartement op de derde verdieping: 49,3m² met terras van 4m²

De oppervlakte van deze appartementen zijn zeer beperkt (respectievelijk 61m², 58,8m², 54,6m² en 49,3m²) en weinig kwalitatief.

Om te beantwoorden aan de draagkracht, een gezonde mix van wooneenheden, voldoende leef- en woonkwaliteit en te voldoen aan de goede ruimtelijke ordening dienen de units over een minimale netto vloeroppervlakte te beschikken van 60 m².  Drie van de vier appartementen voldoen hier niet aan.

Er wordt gewezen op het belang van een aantrekkelijke woonstad, die jonge gezinnen doet kiezen voor de stad en in de stad houdt. Een kwalitatief woningaanbod van voldoende grote woningen en appartementen is hierbij cruciaal.

De aanvraag voldoet niet aan deze vereiste en is niet in overeenstemming met goede ruimtelijke ordening. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 30 Voor de bijkomende woonentiteiten worden geen bijkomende parkeerplaatsen voorzien;

-          artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
alle gassen moeten afgevoerd worden via aparte daartoe bestemde kanalen. De kanalen moeten uitmonden in de open lucht. Op basis van de aangeleverde plannen kan hier niet over beoordeeld worden;

-          artikel 43 Septische putten:
de voorziene inhoud in liter staat niet vermeld op de aangeleverde plannen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode. Voor de nieuwe woonentiteiten worden geen parkeerplaatsen voorzien (artikel 30). Op basis van de plannen kan niet worden uitgemaakt of al de gassen worden afgevoerd in daartoe bestemde kanalen, die uitmonden in open lucht. Als voorwaarde wordt opgelegd in de vergunning dat alle afvoeren en uitlaten worden voorzien conform artikel 35 van de bouwcode. Bij deze verbouwing wordt het afvoerstelsel van afval- en hemelwater aangepast, dient conform artikel 43 van de Bouwcode een septische put te worden voorzien met een inhoud van minstens 2000 liter. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Omdat de functie handel wordt gewijzigd naar wonen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie. Er wordt een gunstig advies uitgebracht:

 “De aanvraag omvat het omvormen van een (voormalig) handel/reca-gelijkvloers in een pand met bovenliggende woonruimte naar een pand met op alle verdiepingen woonruimte. Op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden, zoals dit pand, is het behoud van een commerciële functie niet op te leggen. Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De dienst mobiliteit doet in haar advies eveneens uitspraak over de fietsvoorzieningen:

“Er is een fietsparkeerbehoefte voor de drie bijkomende appartementen van 3 x (1 + 1) = 6 fietsparkeerplaatsen.

Er worden 8 fietsenstallingen voorzien in de kelder. Om die te bereiken moet men via een trap (met fietsgoot) de kelder bereiken. De goot moet verder van de muur (min 25 cm) worden geplaatst om de goot te kunnen gebruiken en niet met het stuur tegen de muur te komen.

Om fietsen op 40 cm afstand van elkaar te kunnen plaatsen moet er gewerkt worden met een hoog-laag systeem.”

Beide voorwaarden zullen aan de vergunning worden gekoppeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorgestelde is voor wat betreft volume en inplanting inpasbaar in de stedelijke omgeving en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

De bouwdiepte is, inclusief terrassen, afgestemd op de bouwdiepte van de aanpalende percelen, waardoor scheimuren niet moeten worden verhoogd.

De straat wordt gekenmerkt door panden met 3, en vaak ook 4, bouwlagen. Het links aanpalende pand telt eveneens 4 bouwlagen. Het toevoegen van een mansardeverdieping wordt vanuit ruimtelijk oogpunt gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij de aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Op de perceelsgrens met het pand nummer 49 verdwijnt de arrière-corps. Het is wenselijk om dit detail, eigen aan de stedelijke context, te behouden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd in de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de arrière-corps aan beide zijden van het pand te behouden tot aan de kroonlijst en vrij te laten van materiaal en isolatie;

3.      de fietsgoot op minimum 25 cm van de muur te voorzien;

4.      voor de fietsenstalling een hoog-laag systeem op 1 niveau te gebruiken om zo te voldoen met 40 cm hart-op-hartafstand;

5.      alle afvoeren en uitlaten worden voorzien conform artikel 35 van de bouwcode;

6.      een septische put conform artikel 43 van de Bouwcode te voorzien met een inhoud van minstens 2000 liter;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.