2019_CBS_00094 - Omgevingsvergunning - OMV_2018132604. Lange Leemstraat 54. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/06/2009: vergunning (20091871) voor het opsplitsen van een handelshuis naar afzonderlijke winkel en woning;

-          23/04/2010: vergunning (20101052) voor het vernieuwen van een voorgevel en inrichting van een gelijkvloers appartement.

Laatst vergunde toestand

-          het pand bestaat uit drie bouwlagen onder een zadeldak;

-          het gebouw is ingericht als meergezinswoning;

-          op de benedenverdieping is één appartement voorzien met tuin;

-          de twee bovenliggende verdiepingen vormen ook een wooneenheid;

-          de gevel op het gelijkvloers is hersteld in oorspronkelijke staat.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand;

-          het appartement op de benedenverdieping is uitgebreid met een slaapkamer;

-          in de tuin van de gelijkvloerse wooneenheid is een passerelle en tuinhuis in opbouw.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een slaapkamer achteraan de wooneenheid op de benedenverdieping;

-          de slaapkamer is tegen de linker scheidingsmuur aangebouwd, met een breedte van 2,80 meter en een diepte van 4,60 meter;

-          de nieuwe bouwdiepte van het woongedeelte bedraagt 24,00 meter;

-          regulariseren van een passerelle en tuinhuis die reeds in opbouw zijn;

-          de passerelle is tegen de linker scheidingsmuur aangebouwd en is bereikbaar vanuit de slaapkamer;

-          de passerelle loopt door tot aan het einde van het perceel waar het nieuwe tuinhuis in opbouw is;

-          alle nieuwe muren zijn net naast de bestaande tuinmuur geplaatst en volgen hetzelfde profiel, de hoogte varieert tussen de 2,00 en de 2,70 meter;

-          de passerelle en het tuinhuis hebben een plat dak, ter hoogte van de tuinmuur met perceel Hertoginstraat 19 is er een schuin dak voorzien zodat dit aansluit bij de bestaande hoogte van de tuinmuur;

-          de passerelle heeft een breedte van 1,08 meter en een diepte van 11,50 meter;

-          het tuinhuis is over de volledige breedte van het perceel gebouwd (6,17 meter) en heeft een diepte van links 3,10 meter en rechts 4,00 meter;

-          de totale oppervlakte van de uitbreidingen (slaapkamer, passerelle en tuinhuis) bedragen 50,00 m²;

-          de nieuwe oppervlakte van de tuin bedraagt 84,10 m²;

-          de nieuwe platte daken van de passerelle en het tuinhuis worden voorzien van een groendak;

-          de overige gedeelten van het appartement maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 10 Bouwdiepte:
  de gelijkvloerse bouwdiepte is dieper dan kenmerkend in de omgeving;
• artikel 38 Groendaken:
  ook het platte dak van de slaapkamer moet voorzien worden van een groendak.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Conform artikels 6 en 10 van de bouwcode moet bebouwing in harmonie zijn met het kenmerkende referentiebeeld. Voor dit perceel specifiek is de hoofdbebouwing gelegen aan de straatzijde en ligt hierachter de tuinzone. Wanneer er gewoond wordt op het gelijkvloers moet deze tuinzone vanuit een goede ruimtelijke ordening maximaal ingericht worden als groene open buitenruimte. Een groene tuin bevordert de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden, zorgt voor natuurlijke infiltratie van regenwater, zodat de openbare riolering minder belast wordt, en zorgt ervoor dat de opwarming van de stad vermindert.

In overeenstemming met artikel 27§2 moet de tuin zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden worden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd bij deze vergunning.

Deze aanvraag betreft een poolhouse achter in de tuinzone, maar bevat nog geen aanwijzingen over de plaatsing en grootte van het zwembad. Zulk zwembad zal in dit geval ook vergunningsplichtig zijn en het is onduidelijk of dit mogelijk zal blijken binnen de bestaande wetgeving. Volgens artikel 27§3 van de bouwcode mag de tuin maximaal voor 1/3de van de oppervlakte verhard worden. Dit is inclusief tuingebouwen, verhardingen en een mogelijk toekomstig zwembad. Wegens het gebrek aan een zwembad zal deze vergunning verleend worden voor een tuinhuis, geen poolhouse. Om voldoende open ruimte te garanderen in de tuin, wordt enkel een vergunning verleend voor de passerelle als overdekte buitenruimte. Ook dit is een voorwaarde voor vergunning.

De aanvraag bevat de regularisatie van een onvergunde gelijkvloerse aanbouw, ingericht als slaapkamer. Deze heeft een atypisch diepe bouwdiepte die niet kenmerkend is, maar zorgt wel voor een grote vermeerdering van de woonkwaliteit van het gelijkvloers. Omdat de hinder voor de buren beperkt is, kan een afwijking toegestaan worden op artikel 10 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De Lange Leemstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door een- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De bestaande meergezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de omgeving.

In functie van het gebruik van de tuin zijn beperkte constructies toegelaten, die qua gebruik aansluiten bij de tuin.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen reden om af te wijken van artikel 38 van de bouwcode. In voorwaarde wordt opgelegd om het plat dak van de gelijkvloerse uitbreidingen aan te leggen als groendak, inclusief het volume met de slaapkamer.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik in houten beplanking, past in de omgeving. De gelijkvloerse uitbouwen in de stedelijke omgeving kennen namelijk een grote verscheidenheid wat het materiaalgebruik betreft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het tuinhuis heeft onvoldoende plafondhoogte om in aanmerking te komen als verblijfsruimte, conform artikel 21 van de bouwcode. Omdat langdurig verblijf achterin de tuinzone zorgt voor ongewenste inkijk in de achtergevels van de woningen aan de Lange Leemstraat kan dit gebruik vanuit een goede ruimtelijke ordening niet worden toegelaten. In voorwaarde bij deze vergunning wordt expliciet opgelegd om het tuinhuis niet te gebruiken als verblijfsruimte. Hierbij wordt verwezen naar de definitie van verblijfsruimte uit artikel 4 van de bouwcode.

De slaapkamer in de achterbouw moet volgens artikel 21 ook een minimale plafondhoogte hebben van 2,60 meter. Dit geldt als voorwaarde voor de regularisatie van deze ruimte.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het tuinhuis niet te gebruiken als verblijfsruimte;

2.      de passerelle te behouden als overdekte buitenruimte die ruimtelijk deel uitmaakt van de open tuin;

3.      de tuinzone zoveel mogelijk groen en onverhard aan te leggen;

4.      de platte daken, inclusief het dak van de slaapkamer, te voorzien van een groendak, overeenkomstig artikel 38 van de bouwcode;

5.      de plafondhoogte in de slaapkamer moet minstens 2,60 meter zijn;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.