2019_CBS_00096 - Omgevingsvergunning - OMV_2018127290. Waalsekaai 62. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/12/2016: vergunning (20161656) voor het verbouwen van een magazijn tot commerciële ruimtes en 4 luxueuze appartementen;

-          04/04/2013: weigering deputatie (20127235) voor het omvormen van een winkel en magazijnen naar woongelegenheden;

-          08/11/2012: vaststelling (ID:209288) van een eclectisch complex als inventarispand.

-          13/04/2012: weigering college (2012804) voor het renoveren en uitbreiden van een magazijn tot een appartementsgebouw met een handelsgelijkvloers.

-          28/02/1903: vergunning (1903#266) voor een magazijn met stallingen en kantoor.

Laatst vergunde toestand

-          de laatst vergunde toestand werd niet uitgevoerd;

-          de laatst vergunde toestand dateert van 1903 voor een magazijn met stallingen en kantoor.

Bestaande toestand

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een fietsenwinkel;

-          de verdiepingen zijn in gebruik als opslagplaats.

Inhoud van de aanvraag

-          het project betreft de verbouwing van een pakhuis, waarbij een extra daklaag wordt toegevoegd;

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt een handelszaak voorzien met op de verdiepingen in totaal vijf wooneenheden. Waarvan er zich twee wooneenheden op de eerste- , twee op de tweede- en één op de dakverdieping bevinden;

-          de voorgevel van het inventarispand wordt volledig gerestaureerd en de karakteristieke dak structuur blijft zichtbaar behouden;

-          aan de achterzijde wordt een deel van het volume weggenomen, waar uitpandige terrassen worden voorzien, de oorspronkelijke structuur en dakopbouw blijft zichtbaar voor de glazen gevel;

-          de twee daken van de nieuwe volumes worden voorzien als groendaken;

-          voorgevel

• het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen naar oorspronkelijk model in meniekleur RAL 3013;
• de toegangsdeuren grenzend aan de linker en rechter perceelsgrens worden voorzien in hout volgens oorspronkelijk model in meniekleur RAL 3013;
• de poort van de parkeerlift wordt voorzien in geperforeerd staal in RAL 7016 (antraciet);
• het schrijnwerk van de handelsruimte op de gelijkvloerse verdieping wordt voorzien in RAL 7016 (antraciet);
• de originele dakstructuur blijft behouden, maar er wordt een glazen dakstructuur toegevoegd met een borstwering uit gelaagd glas en aluminium schrijnwerk in RAL 7016;

-          programma

• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een handelsruimte van 277, 53m2;
• op de eerste verdieping worden 2 tweeslaapkamer appartementen voorzien van respectievelijk 165,82m2 en 167.98m2;
• op de tweede verdieping worden 2 tweeslaapkamer appartementen voorzien van respectievelijk 165,82m2 en 167.98m2;
• op de derde/dakverdieping  wordt een tweeslaapkamer appartement voorzien van 146,31 m2;
• op de kelderverdieping worden 9 afzonderlijke parkeerplaatsen voorzien, individueel afsluitbaar met poort en toegankelijk via een autolift. verder wordt er een afvallokaal en technische lokalen. Er  is tevens plaats voor het stallen van 15 fietsen;
• er wordt een buffervat voorzien van 8000l en een hemelwaterput van 10.000l.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Inzake de garageboxen valt op te merken dat in de bouwcode artikel 30 §3 1° vermeld staat dat boxen niet toegelaten worden aangezien deze tevens voor andere doeleinden gebruikt kunnen worden zoals het opslaan van goederen. Om die reden worden open parkeerplaatsen opgelegd om zo zeker te zijn dat de parkeerbehoefte van het project op eigen terrein afgewikkeld blijft nu en in de toekomst.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing, de omgeving omvat veelal handels - of kantoorruimten en horeca op de gelijkvloerse verdieping, met meergezinswoning op de verdiepingen.

Gezien de locatie en functie van de aanvraag werd er advies ingewonnen van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing – business en innovatie. Het advies gegeven d.d. 29 november 2018:

‘De aanvraag omvat het herinrichten van een commercieel gelijkvloers met bijhorende opslagruimte gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Vlaamsekaai-Waalsekaai en de afgebakende strategische horecakern Zuid. Het pand wordt grondig gerenoveerd, het commercieel gelijkvloers blijft behouden en wordt geoptimaliseerd op ongeveer 280m². Behoud van de commerciële ruimte en optimalisatie wordt omwille van de locatie in afgebakende kernen gunstig beoordeeld.’

Gelet op het advies van de stedelijke dienst business en innovatieen de bestemmingsvoorschriften, is de beoogde meergezinswoning met gelijkvloers handel is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De dienst Mobiliteit merkt op dat voor de 5 appartementen en de handelsfunctie 17 parkeerplaatsen nodig zijn:

• 5 appartementen met 2 slaapkamers 5 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 15
• Voor de handelsfunctie van 277m2 moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0.60 x 2.77 = 1.6).

In het totaal moeten er 17 fietsstalplaatsen voorzien worden.

‘In de kelder worden 18 fietsstalplaatsen voorzien maar wel per 3 in een garagebox. Dit is naar gebruik toe niet ideaal. Als je vlot in/uit de wagen wil stappen is er naast de wagen te weinig ruimte om nog fietsen te stallen. De 17 fietsstalplaatsen moeten dus in een aparte berging voorzien worden. Vermits meer dan voldoende parkeerplaatsen voorzien worden stellen we voor om een parkeerplaats om te vormen naar fietsenberging.‘

Ondanks de bezorgdheid van de dienst mobiliteit, voldoet de aanvraag aan de geldende parkeernormering en worden er hierdoor geen bijkomende voorwaarden opgelegd. Het bijkomend advies gegeven door mobiliteit kan gevolgd worden door de aanvrager.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De voorliggende aanvraag omvat uitbreidingswerkzaamheden en renovatiewerken aan de bestaande historisch bebouwing. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 5 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten
Het pand van de aanvraag is gelegen in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.Bovendien is uw pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november.

De dienst stadsontwikkeling onroerend erfgoed monumentenzorg adviseert een voorwaardelijk gunstig wat betreft de aangevraagde werken.

‘De geplande herbestemming overstijgt de draagkracht van het pand niet. De geplande werken werden uitvoerig voorgesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Met respect voor het waardevol karakter van het pakhuis werd door een goed onderbouwde voorstudie gezocht naar een herbestemming en inrichting die geen afbreuk doet aan de architecturale of cultuurhistorische waarde van het voormalig pakhuis.  Er is een duidelijk evenwicht leesbaar tussen het herstel van de waardevolle elementen en het inbrengen van hedendaagse elementen.

Wij verwachten dan ook dat het vooronderzoek de leidraad zal zijn bij de eigenlijke restauratie van het pand. 

Er worden voorwaarden opgelegd m.b.t. het buitenschrijnwerk.’

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de aandachtspunten en voorwaarden van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden en opgenomen als voorwaarden bij de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

In de aanvraag worden de bestaande twee bouwlagen met dakverdieping uitgebreid met één extra bouwlaag. Deze bouwlaag springt 3,85 meter naar achteren van de rooilijn. Daarnaast wordt de bestaande bebouwing gerestaureerd. Het bestaande metselwerk wordt zacht gereinigd, waarin er nieuw schrijnwerk wordt geplaats volgens het oorspronkelijke model. In de voorgevel van de bebouwing wordt op het gelijkvloers een staal geperforeerde poort voorzien welke toegang geeft naar de achterliggende auto lift. De nieuwe dakverdieping wordt langs de voorzijde uitgewerkt in antraciet zinkbeplating met aluminium schrijnwerk. De opbouw van de nieuwe achtergevel bestaat uit een combinatie van gelaagd glazen borstwering en antraciet zinken beplating. De erkers wordt uitgewerkt in roodbruin metselwerk.

Het voorliggende project werd voorafgaand ter advies voorgelegd aan de Welstandscommissie op 18 mei 2018. De Commissie formuleerde een voorwaardelijk gunstig advies met volgde onderzoeksvragen:

-          Symmetrische uitwerking dakopbouw voorzien

-          Achtergevel: heldere 2 ledige uitwerking met voldoende massa ( erker) in plaats van volledig in glas

-          Dakopbouw: aandacht voor detaillering en fijne, kwalitatieve in functie van samenhang met historisch volume; symmetrische uitwerking

De voorliggende aanvraag komt tegemoet aan deze opmerkingen. De dakopbouw heeft een symmetrische uitwerking verkregen waarbij er aandachtig wordt omgesprongen met de detaillering, waardoor er een kwalitatieve samenhang gecreëerd wordt met het historische volume. De erkers aan de achterzijde heeft een uitwerking in baksteen en volgt de huidige dakstructuur.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe volume zich integreert in het bestaande gebouw en de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woningen en handelsruimte voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      Voorwaarden met betrekking op het behoud en de bescherming van de historische waarden van het gebouw:

-          De huidige detaillering van het buitenschrijnwerk, inclusief kleinhoutverdeling, te behouden.  Het nieuwe schrijnwerk kan opgebouwd worden met hedendaagse profielen maar moet qua uitzicht wel aansluiten bij het historische beeld van de gevel en het oorspronkelijk schrijnwerk. Het nieuwe schrijnwerk moet dus het oorspronkelijk schrijnwerk volgen wat betreft materiaalgebruik (in dit geval hout), maatvoering (dit wil zeggen de profilering en detaillering), indeling en afwerking.  Bij de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model kunnen de roeden op het glas gekleefd worden. Het is wel noodzakelijk om ter hoogte van de roeden afstandshouders in de spouw van het glas te plaatsen zodat er geen doorkijk tussen de opgekleefde roeden mogelijk is. De afstandshouders moeten dezelfde kleur hebben als de roeden.

-          Detailtekeningen van het buitenschrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg alvorens plaatsing.

-          Detailtekeningen van de kroonlijsten voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg alvorens plaatsing.

-          Alle wijzigingen ten opzichte van de huidige plannen nieuwe toestand die een impact hebben op de erfgoedwaarden, te bespreken met de stedelijke dienst monumentenzorg.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten